잔금 치르고 한 달이 넘어서야 혹시나 비슷한 상황을 경험할 분들을 위해 올리는 후기이고
& 투자상황을 복기하고 다음 투자의 반석을 삼기 위한 나 자신을 위한 후기라 좀 장황하게…
계속해서 바뀌는 투자 전략(?)
처음 월부를 신청한건 ‘24년 10월이었고
'전세 만기('26년 1월 말)가 되면 내집마련을 해야겠다.'는 생각으로
‘어떻게 하면 가진 자금으로 가장 좋은 집을 살 수 있을까?’의 방법을
배우고 내집마련을 하기 위해 딱 '26년 초라는 기한을 걸어두고
강의를 듣기 시작!!
강의를 듣다 보니 내집마련 보다는 투자가 앞으로 자금을 운용하는데
더 효과적이겠다는 생각이 계속 들면서
(그 이유는 내집마련은 계속 원리금이 들어가기 때문에
전세레버리지 투자로 빠르게 다음 투자금을 모아 다주택으로 가고 싶은 마음..)
어느새 투자로 마음을 정하고!! 4급지 중심으로 임장 시작!!
(이 때만 해도 투자금 2억원 대면 서울 4급지도 가능하다고 하셨던 시절…)
앞마당을 늘려가며 다시 투자금을 점검해보고 시장 상황을 보니
서울 4급지에 만족할만한 단지는 투자가 어렵다고 판단되며 혼란을 겪음..
그러다가 3월 서투기에서 운 좋게도 열정적이고 단합이 잘 된
시노하나 조장님 이하 ‘내일은 더 나은 오늘이조’를 만나며
‘생애최초로 내집마련하는 방향이면 서울 4급지 투자가 가능하겠다.’는 걸 알게 되었고
투자와 태도에 대해 많은 것을 배움.
이 때부터 다시 내집마련으로 확실하게 전략을 수립함.
(이때 내집마련으로 가겠다고 확신한 것은
내집마련 VS 전세레버리지 했을 때 가능한 단지 레벨이 좀 달랐음)
그 이후 투자코칭 바로 받고 방향성에 대한 확신을 얻었음
방향성이 내집마련이기 때문에
본인과 와이프의 직장을 감안해서 수도권 4급지 수준의 단지로 임장 확대!!
본격적인 매물임장(이 때부터 나와 함께 해 준 행운)
9개월 동안 총 6개의 앞마당을 만들었고
그 중 직장과의 출퇴근이 가능한 3개 앞마당의 모든 단지를 다시 전수 조사해서
총 10개 후보 단지를 추림.(3개 level)
이 때가 딱 전세 만기 6개월이 남은 시점이었기 때문에
주 2회 시세 트레킹하였음.
그리고 몇 개월 동안 강의 안 듣고 혼자 임장 다니고 공부하며
이번에도 들을지 말지 고민하다가 시장 상황도 다시 체크할 겸 수강신청도 함.
(이 수강신청이 정말 천운이었다!!)
너나위님이 강의에서 내마중에서만 구해줘내집 베타서비스 중이니 이용해보라고 하셔서
접속했는데…뭐 화면이 뜨는게 없어서 아직 테스트 중인가? 곧 오픈하겠지..그러고 시간이 지나감.
종강이 가까워져 오는데도 오픈을 안 해서 뭐지? 그러고 있다가
우연히 놀이터에서 나와 비슷한 상황인 분의 글과 운영진의 답글을 보게 됨.
내 계정에 무언가 문제가 있던건지 오류가 있던거고 월부에서
감사하게도 빠르게 조치해주셔서 바로 구해줘내집 신청을 함.
(나는 월 말이나 되어 신청했으니…
당연히 신청한 사람 많아서 나한테까지 기회가 올지 싶어서 내 할 일 함)
6.27 부동산 대책 이후 한 달 반이 지난 시점에서
시세는 조금씩 조금씩 올라가고 있었음.
이 때부터 1순위 단지 전임과 매임을 시작했는데
일단 6개월이 남은 상태에서는 잔금일을 맞추기에 길다고 대부분 퇴짜를 맞았고
저층으로 표기된 단지 매물이 대부분이었음.
어쩔 수 없이 2순위 단지들 중에서도 1순위 단지를 매임하고
매수여부를 고민하고 있었음.
자모님의 내마중 마지막 강의에서 ‘저층이라고 다 1~3층 아니니까 잘 확인보라’는
내용이 뇌리에 꽂혔음.(나의 1호기 투자의 첫 번째 행운)
네이버부동산으로 1순위 단지를 보유세 기준으로 매물 다시 다 확인하여
4층 이상인 매물은 부동산에 연락하여 내 조건으로 매수 가능한지 확인해보았는데
역시나 잔금일이 길어 어렵다고 했음.
그리고 일주일 정도 만에 매물들도
내 예산범위를 서서히 넘어가고 있었던 그 때!!
구해줘내집에서 연락이 왔음(나의 1호기 투자의 두 번째 행운)
구해줘내집과 함께한 투자 실행
내 상황과 생각을 사전통화 때 말씀드리니
1순위 매물 1개와 2순위 1등 매물 1개를 구해주셔서
같이 매물을 보러 가게 되었음.
(이 때 이미 내 마인드는 1순위 매물 괜찮으면 그냥 계약한다!!는 마인드였음)
매임 전 미팅에서 단지와 상황 등에 대해서 상세하게 브리핑도 해주시고
아무래도 중개사님이다 보니 매매 경험이 없는 나로서는 정말 든든했음.
2순위 1등 매물 보러 갔는데 정말 말로만 듣던 줄 서서 물건을 보는 상황..
그 날 총 9팀이었나 15팀 보기로 예약되었다고 했었고
실제로 2팀 정도 같이 봤고 갔을 때도 2팀 정도가 보고 나오고 있었음.
1순위 단지에 집착해서 이 물건도 놓치는 거 아닌가 그런 조급함도 좀 생기긴 했음.
그리고 1순위 매물을 보러 가는 길에
월부 중개사님이 매도인측 부사님께서 공실(나의 1호기 투자의 세 번째 행운)이라 청소 관계로
아직 매물 못보여준다는 걸 설득해서 처음으로 보게 된거라고…(나의 1호기 투자의 네 번째 행운)
이미 눈이 돌아있는(?) 상황이라 그런가
구축에 시스템 에어컨이?! 그리고 전체적으로 양호하게 인테리어도 되어 있고
슬라이드 붙박이장도?! 전반적으로 상태가 양호하다고 생각이 들어
‘이건 그냥 계약해야겠다..일정 조율만 잘되면 좋겠다.’라고 하고 나왔음
월부 중개사님께 계약하고 싶다는 의사를 말씀드렸고 일정 조율을 잘 해보자
그러고 매도인측 부동산으로 다시 들어갔음.
일정 조율을 하는데 매도인측에서 11월 말 이후로는 불가능하다고 했는데
그냥 정말 얼떨결에 월부 부사님에게 등 떠밀리듯이 잔금일을 11월 말로 정하고
가계약하고 나옴!!(나의 1호기 투자의 마지막 행운)
이렇게 1호기 계약 완료!!!
1호기 투자로 배운 것들 & 배워 갈 것들
우선 가장 크게 배운 것은 상황은 만들기 나름이고 항상 유연하게 생각해야 한다는 것!!
당연히 ‘전세 만기에 맞춰서 나와야지’라는 프레임에 갇혀 그 시기를 고집했고 그 시점을 기준으로 예산을 짰다.
혹시나 매매 계약을 했는데 새로운 세입자를 구하지 못하면 전세보증금 만큼의 돈을 구할 길이 없고…
그러면 리스크가 너무 커지는 것이 아닌가 라는 두려움이 항상 내재되어 있었는데…
사실 이건 전세 만기 시점에 매매 계약을 체결해도 일어나는 문제였다.
그렇다고 새로운 세입자를 먼저 구하고 그때부터 1호기 물건을 찾아보는 것도 리스크가 없지 않다.
결국은 그냥 두려운 느낌 때문에 상황을 넓게 보지 못했던 것이다.
만약 나 혼자 매수를 진행했다면..이 글을 쓰고 있는 지금은 지금도 1호기를 만들지 못했을거다..정말 아찔하다.
(구해줘내집에 정말정말정말 감사하고 행운이 따랐다고 생각하는 포인트!!!)
상황에 따라 리스크를 최소화할 수 있는 안목을 키우고 그에 맞게 행동하는 능력이 필요하겠다.
다음은 아직도 고민이 되는데..앞으로 배워 가야 할 것들이다.
우선, 특정 단지와 사랑에 빠지지 말자!! 라는 것을 머리로는 충분히 이해하고 있었는데
실제로 상황을 마주하니 마음이 쉽지 않았다.
강의에도 많이 나왔어서 매수 가능하다고 판단한 10개 단지를 추렸지만
그 중에서도 1순위와 2순위가 있었고 매물임장을 하며 1순위가 확실히 더 살기에 입지적으로
좋다는 생각이 들어서 미련을 버리기가 쉽지 않았다.
결론적으로 예산범위를 2~3천만 원 초과해서 1순위 아파트를 매수한 것이니
철저한 원칙을 들이밀면 선택하면 안되는 상황이긴 했다.
이만큼 이론과 현실을 다르고 보태보태병이 쉽게 걸릴 수 있다.
그렇기 때문에 평소에 원칙을 지키고 투자마인드를 갈고 닦아
흔들리지 않는 투자 철학을 새겨 두는 것이 중요하다는 것을 다시 배우게 되었다.
다음으로는 매물 확인 중 하자 체크인데..월부 구해줘내집 팀에서 중개사님 포함 두 분이 나와주셔서
집을 같이 봤었다. 그 땐 전반적으로 문제 없다고 피드백도 주시고 따라 다니다 보니 집 보는 거 어렵지 않구나 싶었다.
공실이었고 매도자 분도 자유롭게 드나드는 걸 감사하게도 허락해 주셔서 인테리어 관련해서 몇 차례 집을
보다 보니 ‘아..이 부분은 협상하면 유리하게 주장할 포인트 였는데’ 라는 하자 부분들이 꽤 있었다.
그런데 이런 걸 집 한 두 번 봐서 특히, 가구들이 배치되어 있는 상태에서 발견해서 조치를 요구하거나
협상에 활용할 수 있을까? 경험의 영역일까? 등등 많은 생각이 들었다.
마지막은 전세 빼기이다.
1호기 매매 계약을 하며 전세로 살고 있던 집을 만기 전 3달 안에 빼야 했고 중간에 추석 연휴가 길게 껴있어
처음 겪어보는 입장에서 가장 불안한 요소였다. 이 일정이 나와야 또 하나의 가장 큰 불안요소였던
주담대 신청을 할 수 있었기 때문이다.
차라리 내가 새로운 세입자를 구할 수 있는 상황이면 운신의 폭이 넓었을텐데
임대인께서 본인이 구하겠다고 하였다.
구해줘내집 팀에서 전세 상황도 확인하면서 잘 빠질거라고 체크도 한 번 해주셨고 팁도 준 대로
정말 열심히 깔끔하게 집 청소도 하고 비밀번호도 오픈해서 언제든 볼 수 있게 완전 협조적인 상황을
만들어 두고, 계속 해당 단지와 주변 단지들 전세 트레킹을 하는거 외에 내가 딱히 손을 쓸 수 있는 것은 없었다.
10일 정도 만에 새로운 세입자가 구해졌는데 그 과정에서 얻은 것과 불안 요소가 있었다.
우선 내가 혹시나 전세를 들어가거나 세입자를 맞출 때 집의 상태가 좋아야 리스크를 줄일 수 있겠다!!는
부분과 세입자 맞추기에 심리적으로 불안감이 많이 들어서 내가 다주택일 때 리스크 감당이 될까?를 진지하게
고민해 볼 필요도 있겠다 싶었다.
쉬운 것 하나 없던 첫 투자 중에서도 잘한 점!!
1. 충분히 비교가 가능한 수준으로 꾸준히 앞마당 만들고 환경 안에 있던 것!
- 계속 투자 환경 안에 있으면서, 임장하고 강의 듣고 독서하고 투자까지 완수한 일
- 독서를 습관화 한 일(가급적 회사 점심시간을 활용해서 책 읽기, 인생에서 처음으로 한 해에 18권의 책을 읽음)
2. 많은 루틴을 만들고 삶을 단순화한 것!
- 일어나자마자 이부자리 정리 & 물마시기
- 출근길 확언
- 격일로 번갈아가며 운동(근력 + 러닝)
- 독서(점심시간 + 퇴근 후 30분)
- 강의, 임보, 투자생각 등
3. 그 순간 내가 할 일을 찾으려고 했던 것 + 투자를 실행에 옮긴 것
- 많은 우여곡절이 있는 상황에서도 내가 할 것에 집중한 것
- 내가 어쩔 수 없는 것에는 최대한 초연해지려고 한 것(하지만 어렵다 어려워…ㅠ)
- 지금은 해냈다는 뿌듯함이 있음(내 상황에서 그래도 최선의 선택을 했다는 뿌듯함과 안정감도 있음)
혹시나 비슷한 상황에 있는 동료들을 위해..
강의를 들을 때 나와 비슷한 사례가 없어서 힘들었던 가장 큰 것은 ‘주담대’였다.
혼인신고를 하지 않았고 연봉이 그렇게 높지 않았지만 합산 소득으로는 충분히 원리금 감당이 가능하여
최대한 대출을 일으키고 싶었다.
그런데 6.27 대책으로 만기 40년 선택지가 사라지며 DSR 압박이 컸다.
스트레스 DSR 3단계 적용도 되며 내가 대출이 가능한건지 알 길이 막막했다.
카페나 커뮤니티도 찾아봤는데 나와 맞는 내용은 없었고 확신은 점차 줄어갔다.
이 순간 할 수 있는 것은 포기 아니면 도전하기다.
스트레스 DSR 개념이랑 상환 방식 등등을 공부하면서 확신까지는 아니지만 '이런이런 조건이 나한테는 맞겠고
이 정도 대출은 나오겠구나' 얼핏 그림이 그려졌다.
결국은 스스로 공부해서 체득하는 방법이 가장 좋은 경험이 아닐까 생각한다.
물론 주변에 동료와 멘토가 있다면 더 좋겠고 그래서 월부 환경 안에 있는 것이 큰 메리트가 될 수 있다.
월부에서 정말 많은 도움을 받았지만 성격상 관계를 잘 맺고 이어가는 걸 잘 하지 못해
혼자서 고군분투한 시간이 많았던 것 같다.
어쨋든 주담대를 받을 때 포인트는 나의 연봉과 대출 상황에 대한 확실한 파악을 하고 있는 상태에서
대출상담사를 통해 1~2달 내 자금 조달 시 얼마나 대출이 가능한지를 확인하면
대충 그 정도는 가능하다는 것이다.
혹시 정책이 바뀌거나 뭔가 은행의 조건이 변하는 등 대출 안되는 게 아닌가 많이 불안했지만
그럴 일이 발생한 가능성이 별로 없다는 것을 경험을 통해 알게 되었다.
그리고 매수 과정에서 모든 것이 처음이다 보니 모르는 것 투성이었다.
월부의 커뮤니티와 스스로 학습, 1호기 매수 경험으로 분명히 배우고 성장하게 된 것 같다.
또, 아파트 매매 행위 자체가 사람과 사람을 통해서 이뤄지는 일임을 확실히 알게 되었다.
그냥 좋은게 좋은건 아니다. 기본적인 예의를 갖추되 나의 의사는 명확하게 전달하고 소통해야
나중에 문제가 발생하거나 작은 일이 큰 일로 커지지 않는다.
‘모르면 불안하지만 알아가고 경험하면 다 자산이 된다’는 것을 여실히 깨달았다.
그리고 1호기를 매수하는 과정에서 정말 우연히 많은 행운이 따라줬다.
그런데 이건 그 당시에 내가 그런 행동을 했기 때문에 그런 행운들이 나를 택할 기회가 있었다고 생각한다.
내가 준비가 되어 있지 않고, 도전과 행동을 하지 않으면 이런 행운은 없었을 것이다.
미리 준비하세요! 그리고 행동하세요! 그러면 행운이 당신을 선택해주는 기회가 올 거예요!
자본주의 시스템 하에서 ‘잘’ 살아가는 행복한 삶을 사는 사람들을 육성(?)해주는 월부 운영진과
그 안에서 자유와 행복을 찾아가는 많은 동료분들께 감사드립니다!!
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