안녕하세요.
성장하는 투자자 딸기라씨입니다.
실전반 선배 강의가 좋다는 소문은 익히 들은지라 정말 기대하면서 들었는데요,
정말 기대 이상이었습니다.
코쓰모쓰 선배님, 김인턴 선배님 모두 너무 너무 감사합니다.
코쓰모쓰선배님 강의 후기는 회사에 두고 와서 일단 인턴선배님 강의 후기를 먼저 채우고자 합니다.
시세트레킹, 원페이지, 전수조사 의미는 알고 하자!!
시세트레킹은 앞마당 가격 변화 확인해서 투자 후보 뽑는 것
원페이지는 앞마당에 대한 전체적인 상황과 리스크 확인해서 투자 우선 순위를 설정하는 것
전수조사는 투자후보 단지 리스트 뽑기
[BM] 시세트레킹 할 때 입주 단지를 넣어라! 전세 매물과 가격을 봐라.. + 인근 구축도!!
인근 구축 = 입주 단지의 전세가 소진되면서 전세가가 오르고 주변 기축의 전세도 올라 일시적으로 투자금이 적게 드는 시기가 발생함.
[BM] 시세트레킹은 정해진 시간에 빠르게 가격만 딴다. 그 이후 생각한다.
트레킹후 반드시 전화임장을 한다. 현장 분위기 파악을 위해 저녁에 하면 다음날 점심시간이나 퇴근시간에 해라!! 생활권별 하나 정도
시시트레킹은 지역별 시세트레킹 + 가격별 시세트레킹, 둘 다 한다
[BM] 가격별 시세트레킹을 할 때 비교평간는 두 개씩만 붙여봐라.
나중에 저평가 된 지역이 남게 된다. 이 곳이 투자후보지역이 된다.(유레카!!)
가격이 비슷한 곳은 냅둔다. 원페이지 정리?
앞마당 우선순위 정하는 방법: 원페이지를 통해 내 상황에 맞는 곳을 뽑을 수 있다.
[BM] 전수조사로 투자 후보 찾을 때 투자금이 없다면 해당지역 평균투자금으로 해라
투자후보 단지 3~5개 선정한 후 투자후보단지리스트를 작성해라.
임장보고서의 결론이 필요한 이유? 실전투자와 인사이트를 얻기 위해
[BM] 임장지 투자우선순위 판단기준 순서가 중요하다.
가치 거리, 교통, 환경, 학군
가격이 싼가 저평가
감당가능한가 내 상황(투자금, 잔금)
가장 좋은가? 조건 향 동 층
의 순서대로 한다.
인턴 튜터님의 결론 장표를 그대로 활용해서 작성해야 할 것 같다.
프린트해서 결론 쓸때마다 꺼내봐야 할 것 같다.
인턴튜터님은 내가 원하는 자산만큼 노력하고 있는지 생각하라고 하셨는데,
더 열심히 해야겠다는 생각이 들었습니다.
시간을 그냥 보내지 말고 기록을 통해 쌓으면서 인사이트를 가진 투자자가 되겠습니다.
진심을 다해 강의해주신 튜터님 감사합니다 ^^
<<< 이어서 코쓰모쓰선배님의 강의 후기 >>>
[BM] 매물 임장의 의미: 우선순위를 분명히 알고, 투자의 확신을 갖게 된다.
앞단, 뒷단을 다 봐야 한다.
투자금 선정 할 때 투자금, 예상 투자금도 안 될 때는 24평 기준 평균투자금으로 하라는 점 너무 좋다. 투자금+ 3,5천
단지 선정: 이거 어려웠는데..
- 같은 단지 평형 비교
- 다른 단지 평형 비교
- 같은 가격의 단지 비교
- 절대가 자체가 싼 단지
이것을 카테고리화시켜 적용시키보자!
- 구축 32평 vs 준신축 24평
- 역세권 33평 vs 학군지 구축 34평
복도식 역세권 vs 계단식 비역세권.
[BM] 이를 위해 시세지도를 꼼꼼히 그린다.
시세그룹핑 (가로)를 통해 생활권 외 비교가능하고 각 생활권의 선호단지를 위주로 보면 좋다.
시세그룹핑(세로)를 통해 같은 투자금으로 할 수 있는 투자 우선 순위 설정할 수 있다.
[BM] 매물예약할 때, 저가 매물 보는 창 + 매물을 많이 보유한 부동산을 보는 창 두개를 띄워놓기
매물임장 후 단지내 1등 뽑고 이유까지 간단하게 적어놓기
[BM] 토지거래허가구역 매물 임장시
좋은 물건이랑 저렴한 물건을 같이 물어보기
: 허가일로부터 4개월 이내 잔금, 소유권이전등기, 실거주까지 완료해야함
세낀 경우 계약기간이 4개월 이내 종료되는 경우만 해당
2년 후 전세 세팅할 것이다. 로얄동 아닌 동 전세 차이 있나? 전세가가 어느 단지가 더 잘 받을 수 있나요? 등을 질문하기
<< 협상의 조건 >>
매도인이 원하는 것
- 갈아타기
- 정책, 세금문제 (명의 이전)
- 수익실현-현금필요
- 대출 과다, 보증금 반환- 보유 부담
을 통해 협상 포인트를 생각하기
<<비규제 지역에서 매수 가능한 조건>>
- 세안고 물건
전세 계약 기간, 갱신권 사용 여부, 전세금 반환 대상 (채권 양도: 은행에 반환, 질권 설정: 은행에 문의)
- 주인 전세
등기부등본 채권최고액 확인
근저당 말소 가능한가?
전세계약 6개월 이상 가능하다?
갈아타기 실거주의 경우 주담대 받을 경우 6개월 이내 전입신고
근저당 말소할 경우 매달 대출 이자 비용 감소
- 잔금 길게 조건 (매도인- 임차인 전세 승계)
잔금 길게 하는 조건으로 전세 대출 이후 매매 잔금하는 방식
매도인- 임차인 전세계약서 작성협조 여부
협상 포인트: 주인거주; 중도금으로 근저당 말소
낮은 보증금 전세입자 : 보증금드리면서 잔금 길게& 공실 조건
월세입자: 계약금으로 월세보증금 드리면서 잔금 길게 & 공실 조건
전세 대출 이후 소유권 유지 기간 확인
(임차인분에게 요청) “은행 전세 대출시 소유권 유지 기간 O개월인지 확인 부탁드려요
만기 시 임차인이 나가기로 한 경우
퇴거확약서 : 퇴거대상자, 주택 주소, 확약 내용(퇴거예정일), 작성일과 서명 + 소정의 비용
매도인-매수인 매매 특약 ” 현재 계약중인 임차인은 2025년 o월 o일 만기에 퇴거 조건의 계약이며 퇴거하지 않을 시 계약을 해제하고 매도인이 매수인에게 배액배상을 한다“
- 현금 세입자 : 현금 전세 대기자 있는지 부동산에 문의하기
조건에 맞는 물건을 찾는 것이 아니라 스스로 조건을 만들 수 있는 투자자가 되어야 한다는 말씀이
큰 울림을 주셨는데요…
조건을 만들 수 있는 투자자가 되겠습니다 ^^
