안녕하세요

어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈입니다.

이번 4주차 강의는 상승장과 하락장을 모두 겪고 살아남은 10년차 투자자 마스터 멘토님께 상승장 하락장에서 반드시 알아야 할 투자 전략을 배우는 시간이였습니다.

아직 부동산 시장에서 투자를 시작한지 4년 밖에 되지 않았기에 10년이라는 긴 시간을 시장에서 보고 경험하신 멘토님의 인사이트를 레버리지 할 수 있는 귀한 시간이였습니다.

1. 시장 흐름을 제대로 파악하는 이유

첫번째 파트에서는 부동산 사이클 구조와 시장 흐룸을 읽는 방법을 배울 수 있었습니다.

먼저 불황기, 회복기, 활황기, 침체기 각 시장 사이클 마다 공급과 수요, 가격, 매수 주체, 거래량, 미분양, 전세가율, 매수매도세 등 시장의 사이클을 파악할 수 있는 기준을 배우고 각 사이클 마다 어떤 정책이 나왔었는지를 배웠습니다.

그리고 추세가 전환되는 시점을 주요하게 캐치할 수 있는 3가지 기준도 배울 수 있었습니다. 이제는 임보를 쓸때 시세파트에서 멘토님께 배운 3가지 기준을 점검하고 현재 시장이 어떤 사이클을 지나고 있으며 추세전환의 시그널을 보여주는지를 파악해보아야겠습니다.

사실 상승장이든 하락장이든 저평가된 단지에 투자하면 된다고 간단하게 생각했던 적도 있었습니다. 하지만 멘토님의 강의를 들으면서, 내가 지금 겪고 있는 시장이 어떤 시장인지를 모르면 최근 시장 경험에 과도하게 의존하게 되고 규제에도 쉽게 흔들리고 원칙 없는 잘못된 투자라는 의사결정을 내리는 실수를 할 수 있음을 깨달았습니다.

2. 상승장 하락장에서 투자하는 법

앞서 시장의 사이클을 파악하는 방법을 배웠다면, 이번 파트에서는 상승장과 하락장에 맞는 투자전략을 배울 수 있었습니다.

✅ 상승장 투자전략

올해 서울시장 같이 뜨거운 상승장을 바라보면서 “지금이 고점일까? 더 오를까?”, “지금 들어가도 괜찮을까?”, “대출 일으켜서 더 좋은 단지 살까?” 이런 고민들을 한번은 해보았던 것 같습니다.

멘토님께서는 지난 수도권 상승장을 복기하면서 제가 가졌던 고민에 대한 답으로 상승장에서의 투자전략을 말씀해주셨습니다. 특히 상급지 선호도 있는 단지를 놓쳤을때, 서울 경기도 후순위 아파트로 내려가야된다는 것은 알고 있지만 그때  선듯 내려가기 어려운데 그러한 투자도 돈을 벌 수 있음과 그때 주의해야할 팔리는 아파트를 사야함을 다시 한번 배울 수 있었습니다.

또, 한번도 투자로 생각해보지 못했던 지역에서도 돈을 번 사례를 통해서 경기도에서 애매한 단지를 투자하는 것보다 급지를 낮추더라도 확신한 수요가 있는 단지를 투자하는 것이 수익을 줄 수 있다는 사실에 깜짝 놀랐습니다. 멘토님의 학생 사례처럼 과연 나도 그 단지를 투자할 수 있었을까 생각해보면 아직도 저는 편견을 벗고 단지의 가치를 보는 실력이 없음을 메타인지할 수 있었습니다.

그리고 멘토 튜터님들께서 많이 강조해주시는 주의할 점으로 “눈이 돌아가면 안된다” 는 부분을 다시 한번 생각하게 되었습니다. 사실 지난 투자에서도 자금을 끌어다가 투자하고 싶다는 생각이 들었던 만큼 진짜 상승장에서 마음을 다스리는 것이 정말로 중요한데도 어려운 일이라는 것을 다시 한번 깨닫고 그런 생각이 들때 멘토님의 강의를 다시 한번 떠올려 보겠습니다.

✅ 하락장 투자전략

지금 시장에서는 전혀 생각도 못하겠지만, 불과 1~2년전만해도 무시무시한 하락장을 겪었었습니다. 그때는 진짜 서울의 많은 단지들이 전고대비 -30%씩 하락한 싼 가격이였음에도 사고 싶다는 생각을 하지 못했고 대체 어디까지 떨어지는 걸까 끝이 어딜까 라는 생각밖에 못했던 것 같습니다.

지금이야 그렇게 싸지면 무조건 사야지!라고 말하겠지만, 진짜 하락장에서 준비가 되지 않은 투자자들에게는 기회가 아니라 공포로만 다가온다는 것을 직접 경험했었습니다. 

그리고 그런 하락장에서 역전세를 경험하면서 이성적인 생각보다는 감정적으로 그냥 팔아버리고 싶다는 생각이 먼저 들었던 경험도 해보면서 멘토님께서 하락장에서 리스크가 두려워 좋은 물건을 파는 선택을 해서는 절대 안되며 내 물건의 어떤 자산을 지킬지 우선순위를 잡고 있어야 한다고 말씀해주시는 부분이 이해가 되었습니다. 

언젠가 다시 하락장을 겪을 수 밖에 없는 것이 투자자의 삶이기에 과거의 하락장에서 느꼈던 감정과 경험들을 잘 기억하고 다음 하락장에서 대응해나가는 투자자가 되겠습니다.

3. 오래 살아남는 투자자가 되는 법

✅ 시장에 흔들리지 않는 투자가가 되는 법

“시장이 흔들리는 것이 아니라, 내 마음이 흔들리는 것입니다.”

멘토님께서는 10년이라는 긴 시간 동안 떠나간 선배, 동료, 제자들이 많다고 하셨습니다. 그렇기에 상승장이든 하락장이든 시장의 흐름에 휩쓸리지 않고 오래 살아남는 투자자가 되기 위해서 가장 중요한 것은 내 감정을 다스리고 감정이 아니라 나만의 기준과 전략을 가지고 대응해야함을 강조해주셨습니다.

또한 사고 나서 가격에 일희일비 하며 감정적으로 보유, 매도 여부를 판단해서는 안되며, 감정적인 판단을 줄일 수록 장기적 투자 성과가 더 좋아짐을 강조해주셨습니다.

많은 투자 관련 서적도 읽고 그동안 멘토, 튜터님들의 강의를 들으면서 나는 충분히 감정적으로 움직이지 않을 것이라고 생각했었지만, 막상 그동안을 돌아보면 시장속에서는 하루에도 열두번씩 감정에 흔들렸던 것 같습니다. 머리로 아는 것과 실제로 행동하는 것이 그만큼 어려운 일인 것 같습니다.

그렇기에 감정적으로 흔들리지 않으려면, 여러가지 경우의 수에 대해서 여러번 시뮬레이션을 돌리고 미리 전략을 수립하고 10년을 살아남은 멘토님께서 말씀해주신 심리적인 부분을 여러번 스스로에게 강조해야 될 것 같습니다.

마지막으로 남은 월부학교 한달 자기성찰을 통해서 제가 원하는 것이 무엇인지를 깊이 사고해보고 

✅ 실력 있는 투자자로 성장하는 법

마지막으로 멘토님께서 실력 있는 투자자로 성장하는 법을 말씀해주셨습니다. 

올 한해 동안 제가 진짜로 무엇을 원하는지 스스로를 제대로 돌아보지 못해 성장 동력일 잃었던 시간을 보냈었기에 멘토님께서 말씀해주신 자기설찰의 중요성이 기억에 남았습니다. 

그리고 이번에 용맘튜터님과 함께 하면서 제가 원하는 것이 무엇인지를 깨닫고 그 수준에 맞춰서 행동해야함을 다시 배우고 있습니다. 이번 11월 스스로 돌아봤을때, 그정도로 행동했을까 생각해보면 반성되는 부분이 많았기에 핑계대지 않고 전심전력으로 임하는 12월이 되겠습니다.

긴 시간 소중한 강의를 해주신 마스터 멘토님 감사합니다💛💛💛