안녕하세요, 탕입니다
🔫멈출 수 없탕🔫
제가 기존에 가지고 있던 집은 수도권에는 있으나
지방 같은 움직임을 보이고 있는 다세대였습니다.
향후 개발에 대한 기대를 가지고 투자했고
다행히도 진척을 보이며 진행 중이었지만
갈아타기를 선택하게 되었는데
매도 과정은 쉽지 않았습니다.
물어볼 곳, 읽어볼 경험담이 많지 않았고
비 아파트를 매도해 본 동료들에게 물어보아도
대부분 매도시점이 지난 하락장이 오기 전으로
시기가 나쁘지 않았고 운이 좋았다고 하였습니다.
혹시 아파트가 아닌 자산으로 월부를 시작하였거나
아파트여도 매도하여 갈아타는 일이 쉽지 않아
마음고생을 하고 계시는 분이 있다면,
공감하실 수 있을까해서 글을 남겨봅니다.
😥 “탕님, 안 팔릴 수 있어요.”
저는 처음 월부를 시작하고
가장 궁금했던 것은
‘이 집을 언제까지 보유하고 매도하여 갈아타야 할까’
였습니다.
하지만 제가 월부를 시작했던 시점은
이 집이 위치한 지역, 중소도시까지도
전국이 규제지역이었던
상승장의 꼭지였습니다.
너바나님, 너나위님…멘토님들을
현장 오프강의에서 뵙는 소중한 기회를 맞았을 때,
초보였던 저는 너무 떨리고 긴장되어
머릿속에 다른 것은 생각나지 않았고
결국 가장 궁금했던 것을 질문 드리곤 했는데요.
“사업이 안될 수도 있다는 사실을 알고 있어야 해요.” -너바나님
“예상되는 분양가가 낮지 않네요. 미분양도 날 것 같아요.” -너나위님
와 같은 답을 듣고 솔직히, 기운없이 돌아오곤 했습니다.
이후에 운 좋게 보이멘토님과 투자코칭도 할 수 있었는데
“탕님, 팔고자 애쓰다가 만약 안되면~” 하고
잔금을 했을 경우의 플랜을 들으면서
매도 난이도를 짐작해 갔습니다.
😥 여기가 토허제라구요?
현장의 부동산은 한 손에 꼽을 수 있었는데(4개…)
심지어 그 중에는 가족이 하는 것이라
1개 같은 2개 였습니다ㅎ
거래 없어서 주말엔 영업을 안하시고
주중에도 부동산에 잘 안계시거나
일찍 문을 닫으셨습니다.
물론 위 아래 다른 지역에도 문의했지만
현장에 계신 분들만큼 아시지 못했고
관심도 매우 낮았습니다.
엎친데 덮친격으로
서초구에 그린벨트해제가
제가 가지고 있는 곳과 같이 지정이 되며
투기방지를 위한 거래제한 생깁니다.
사장님들께 거의 주마다 연락을 돌리고
간간히 휴가를 내고 현장을 찾아뵈며
몇 달을 연락드리는 동안
자동응답기 같은 대화만 반복됐습니다.
“정말 하나~도 찾지 않네요~”
“규제 못봤어요? 여기 이제 2평만 넘으면 거래 안돼~”
“아주 싼 거나 찾을라나 모르겠네, 권리가 얼만데요?
지금 피 엄청 작은 것도 거래가 안돼~”
“거기를 지금 누가 찾아요? 내가 있는 곳도 안나가는데!”
“지금 팔면 아깝지…갖고 있다보면 지금보단 낫겠지 팔지마요~”
🥺 사장님 수수료 많이 드릴게요!
제 물건 좀 잘 봐주세요!
거래가 잘 안되는 시장인데 매매가 자체가 낮아
수수료가 작으니 더 드린다고 제안해보라는
멘토님, 동료의 조언을 들으며
“수수료를 OOO만원(약 5배) 더 드릴게요!”
라고도 말씀 드렸습니다.
투자할 만한 아는 분들에게
브리핑도 했다 하시는데
여러 달이 지나도 매수문의는
정말 단 한 건도 없었습니다.
시간이 갈수록 요원하고
막연하게 느껴졌습니다.
🤯 요즘은 감평을 잘 받으면 더 안팔려요(?)
그 와중에 주변 입주한 신축에서
말도 안되는 비례율을 적용받아
분양받은 평형과 관계없이 권리가를 잘 받을수록
더 많은 추가분담금을 내야하는 이슈가 생겼고
감평가가 나쁘지 않았던 저는
우리집이 평가를 잘 받았다고
지금 사면 싸게 사는 거라고 하고 있었는데
평가를 잘 받았기 때문에 집이 안나간다는
기적의 논리까지 나와버립니다…
재개발 투자에 대한 시장의 분위기는
더욱 안좋아져 갔습니다.
복기포인트
토허제에 잠깐 놀랐지만 공문을 찾아보며 거래가 가능한 사실을 확인했다.
수수료를 제안하며 매도 순위를 높이려 시도했다.
주변 입주단지를 매물임장하며 현장정보를 모았다.
정말 배운대로 하고 싶은데
주변 상황이 도와주질 않는 걸까?
🤔 진짜 매도가 안되는 이유
아무 반응이 없으니
‘매도가 될까?'
'매수를 알아보는 것이 의미가 있을까?’
하며 기운이 점점 빠졌고
그 사이 투자했던 다른 곳의 대규모 입주 속에
기존 세입자가 연장하지 않겠다는 의사를 밝히시면서
전세빼기가 우선순위가 되었습니다.
지방 입주장에서 전세를 뺐습니다
https://weolbu.com/s/IvKmbQNJVO
매도를 해야하는 이유를 다시 정리해보았는데요
1.완공이 될 때까지의 시간에 대한 기회비용
2.완공 과정에서 지금 조합분양가 외에도 추가금이 발생할 것이며 주변 예시로 확인하였을 때 가늠이 어려움
3.완공까지 보유할 경우 적지 않은 투자금이 들어간 투자가 된다는 점
4.선호입지가 아니기 때문에 환금성이 떨어지고 결국 매도할 물건이라는 점
을 꼽을 수 있었지만 동시에
“결국 가지고 있으면 돈을 벌텐데?”
“이것을 팔고 살만한 후보는 전부 구축인데
매도하려는 다세대가 신축이 되었을 때 보다
절대가가 좋을 것은 안보이는데?”
“난 더 좋을 것을 매수할 수 있는 실력이 될까?”
하는 진짜 두려움을 확인할 수 있었습니다.
그리고 매수 할 때 가족의 의사로 매수했기 때문에
부동산에 물건은 내어놓고도 정확한 매도 의사를
가족에게 전하기를 오랫동안 피하려고 했습니다.
제가 가지고 있던 구역은 조합원 0-0-100 으로
사업진행 중이었는데요
(빵빵백. 계약금0%, 중도금0% 잔금 100%로
잔금 때 다하면 되는 초기에 돈 안들어가는 방식.
물론 사업 중간에 바뀔 수 있음.)
계약, 중도금 납부가 없다는 장점을
가족들도 잘 알고 있다보니
어디서 부동산 좀 공부한다고 하더니
가지고만 있으면 되는데 판다고 생각하셨습니다.
이렇게 설득이 쉽지 않긴 했지만
그 상황에 기대어 진짜 저의 자산 목표를 피하고
나아가지 못하는 저도 있었습니다.
튜터링으로 다시 뵈었던 보이멘토님께
저의 혼란한 마음을 말씀드렸을 때
“탕님의 경우,
업그레이드가 아니라
옆그레이드를 하더라도
환금성이 떨어지는 자산을
환금성 있는 자산으로 바꾼다는 것
자체에도 의미가 있어요”
하는 말씀에 다시 한 번
매도했을 때 쥐어지는 금액을 살펴보며
가족에게 운을 띄어보기 시작했습니다.
복기포인트
매수도 매도도, 한 번 상황을 본 것으로 투자점검이 끝난 것이 아니다.
내가 놓치고 있던 부분, 제대로 알아보지 못한 부분은 없는지 살펴보아야 한다.
투자에서 더 중요한 것은 시장상황이 아니라 '내가 어떤 마음을 가지고 있는가’ 이다.
🥰 너나위 이보거라(저도 외쳐볼게여)
부동산에 연락을 드릴 때마다
똑같은 말(요즘 어때요?, 거래 없어요~)을
만담처럼 주고받았지만 사장님들께 연락은
꾸준히 드렸습니다.
그러다가 딱 한 사장님만 어느 날 부터
최근에 아주 싼게 나갔다고 하시기 시작하셨어요.
거래 정보가 너무 궁금한데
내용은 정확히 말 안해주시고
하나도 아니고 2건 이나 거래 되었다고
알고 계셨습니다.
다른 사장님들은 다른 동에도 모두 걸어보아도
그런 거래가 있었는지 모르고 계셨습니다.
그러다가 그 사장님께서 어느 날,
급하게 저의 권리가를
자세하게 물어보시기 시작하더니,
(*감정가는 공정한 책정을 위해 2곳
이상으로 진행되는데 평소 대충대충
물었는데 갑자기 자세하게 물어보심)
관심 있는 사람이 있다며
가격 조율이 들어옵니다.
그냥 팔리기만 하면 좋겠다고 생각했지만
2주 전에 작은 역전세를 경험한 상태였어서
제 손에 주어지는 단 돈 몇 백도
싱글인 저에게는 다음 자산을 사는데
작은 것은 아니라고 생각되었고
처음 제안받은 금액보다
230만원을 더 받는 것으로
거래하게 되었습니다.
드디오 팔았다!!
😈 저승사자와의 거래
거래해주신 사장님은
종종 찾아가며 얼굴비추며
사장님이 제 선배님(!)인 것도 알게되고
아들이 제 또래이고, 주변에 동생도 중개사이시고
투자로 잃은 경험이며 안타까운 동네 일들
TMI를 많이 나눴던 분으로
일에서 꼼꼼하진 않으셔도
묘하게 따뜻하고 말씀으로 조금씩
홀리신다는 느낌을 받았었습니다.
매도과정에서 대체 그 싸게 나간 거래가
무엇인지 알게 되었는데…
바로 사장님이 사셨더라구요
사무실에 두 분 계셨는데 두 분 하나 씩 매수…ㅎ
저에게는 토허제, 비례율을 운운하셨지만
가치대비 싸다고 생각되면 사장님도 매수하셨습니다.
많이 올랐다가 빠졌고 그 사이 사업도 진행되어
충분히 싸졌고 리스크가 많이 사라진 시점에
매수하셨다고 생각되었습니다.
가장 최근 매매를 했다보니
관심있던 분을 빨리 알게 되었고
제 물건의 매도까지 이어졌던 것 같습니다.
제가 수수료도 많이 드리겠다고 했었지만
가격을 좋게 거래해주지 못했다며
아주 조오금만 더 받으시더라구요
(더 받으시긴 했습니다ㅎㅎ)
복기포인트
현장에는 엄청난 저승사자 사장님은 안계셨다.
현장에 저승사자가 없다고 물러서지 말고 두드려야 한다.
역시 반듯하고 꼼꼼한 분이 거래를 잘 하는 것은 아니다.
하지만 이렇게 이제 매수를 위해
두뇌 풀가동 할 날이 펼쳐질 상상을 하며
계약서 쓰고 다음날 바로
오랜만에 동료들과 마실임장을 계획했던 저는
뜻밖의 누수와 조우하게 되었습니다.
매도계약을 하고나자 누수가 터졌습니다.(제발 좀, 집수리하게 해주세요!)
https://weolbu.com/s/GBrPAvXfxu
매수할 때 보지않고 매수하였던 집을
매도 후 누수로 뜻하지 않게(?) 방문하고
집 상태에 충격을 받았었습니다…
‘이 집에 신발을 벗고 들어가는게 맞는 걸까…?’
누수업체 사장님, 손해사정사가 방문할 때
제가 민망할 정도였는데요…
복기포인트
집은 정말…반드시 보고 사야함.
하지만 매수할 때와 보고 사도 세입자가 몇 년 사이에 완전히 다른 상태로 만들 수 있다…
(그래도 보고 사야 함.)
다음 편으로 누수 해결을 마친 후,
매수로 갔던 경험을 적어보겠습니다.
