안녕하세요. 투자자를 위한 변호사 We Solve, 조석근 변호사입니다.
에어비앤비에서 이제 숙박업 공식 등록된 호스트만 받겠다고 선언했습니다. 미신고 숙박업자를 플랫폼에서 원천 차단하겠다는 건데요. 그래서 단기임대라는 형식으로 숙박업을 우회하는 전략도 등장합니다.
그런데 그거 아세요? 대부분 호스트는 임대 숙박의 정확한 차이를 모릅니다. 심지어 플랫폼 업체에서도 잘못된 정보가 난무하죠. 왜냐하면 임대 숙박 차이는 국내에서 판례로 정립된 것이 몇 개 안 돼서, 법률 해석의 영역이기 때문입니다. 부동산 전문 변호사, 특히 부동산 플랫폼 업체와 일했던 경험있는 변호사라야 실제 현장과 이론의 괴리를 정확히 알고 있습니다.
임대와 숙박을 구별하는 것이 중요한 이유
문제는 여기에 있습니다. 숙박업자가 아닌 일반인이 단기 임대를 줄 경우, 현재 우리나라 법에 의하면 허가 또는 신고 받기가 애매하다는 점입니다. 외국인 관광 도시민박업이나 농어촌 민박업 허가를 받을 수 있지만, 요건이 안 되는 일반 주택이라면 임대업 신고만으로 운영이 가능할까요? 현재는 불가합니다. 많은 에어비앤비 호스트가 벌금을 맞는 이유입니다.
그래서 임대와 숙박의 차이에 관해 알고 있어야 합니다. 전세, 월세 같은 정상적인 임대차라면 문제없지만, 1주, 2주, 1달 여행객을 받는 호스트의 경우, 어디까지가 임대이며, 어디까지가 숙박일까요? 숙박이라면 별도의 요건을 갖춰 등록을 해야합니다. 실질은 숙박인데 무늬만 임대라면 벌금 맞는 것은 시간 문제입니다. (#에어비앤비 호스트 벌금 70만원- 500만원)
법률만 봐서는 임대와 숙박을 구별 못한다.
안타깝지만 현행법상 임대와 숙박의 개념 차이가 법률에는 없습니다. 임대는 민법, 주택임대차보호법 등을 통해 간접 확인하고, 숙박은 공중위생관리법 제2조에 규정이 있을 뿐입니다. 각각의 개념이 있을 뿐이지, 이것만 봐서는 둘을 구별하기는 힘듭니다.
판례도 많이 나올 수 없는 현실
그렇다면 판례를 봐야합니다. 임대와 숙박의 차이에 관해 많은 판례가 있는 것은 아닙니다. 판례란 당사자들이 분쟁을 해야만 나오는 데이터입니다. 많은 스타트업이 규제 대응 차원에서 저희 로펌에 질의하거나, 법률에 맞게 BM을 수정하는 경우는 많지만,
민사소송, 행정소송을 통해 임대와 숙박을 구별하는 분쟁을 할 이유가 없기 때문입니다. 에어비앤비 호스트가 벌금을 맞으면 형사 범죄가 되는 것이지, 이것을 불복해서 대법원 판결까지 받는 피고인도 거의 없습니다.
제가 거의 없다고 말씀드렸습니다. 다행히도 1명 있긴 합니다:) 2016년 부산에서 약식명령 100, 300만원 받은 호스트가 불복해서 헌법소원을 청구한 적이 있습니다. 헌법재판소 결정문 속에 임대와 숙박의 차이에 관한 힌트를 얻을 수 있습니다.
헌법재판소 결정문을 통해 알아보는 임대와 숙박의 구별
(헌법재판소 2016. 9. 29. 선고 2015헌바121,2016헌바221(병합) 결정 공중위생관리법제2조제1항제2호등위헌소원)
판례에 의하면, 계약형식 보다 실질이 중요합니다. 실질이 일반 공중을 대상으로 하는지, 시설관리를 누가하는지, 침구류 제공, 부대시설, 객실관리, 예약방식, 과금체계 등을 종합적으로 검토합니다. 물론 계약기간도 봅니다.
전국의 모든 에어비앤비 호스트에게 알립니다.
정리하면, 현재 대한민국에서는 단기 임대라는 형식을 취했더라도 실질적으로 영리목적, 공중을 위한 계속적인 운영, 침구 유지관리, 청소 서비스, 일 단위, 주 단위 이용을 감안했을 때, 숙박업으로 해석될 가능성 높습니다.
이를 면하기 위해서는 계약기간은 길수록 좋고, 객실 관리 및 청소를 임차인이 하게 하며, 과금 체계도 임대와 동일한 형식으로 만드는 것이 좋습니다. 단기 임대는 엄연히 숙박과는 다른 개념이므로, 임대 기간이 짧다고 무조건 숙박으로 해석되는 것이 아닙니다. 공간 제공을 넘어서는, 고객을 위한 서비스의 성격을 빼야한다는 것이 핵심입니다.
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