비규제 지역에서 내가 해줄 수있는것이 뭘까?(매도인이 파는이유)
갈아타기 / 세금문제 / 수익실현 / 대출문제
기본적으로 내 상황을 확인한다
현금화 할 수 있는 모든 것 / 대출한도(주담대,신용대출,기타대출)
내 대출과 상황을 알아야 손익을 판단해 무엇을 해주고 얻는것이 더 나은지 판단 할 수 있다
대출규제
소유권 이전부 전세대출 금지6.28
가능한 조건(6개월) - 주인전세,전세승계
*근저당이 많은 집은 전세대출x -등본 확인
비규제 지역의 투자방법
1. 세안고물건
계약서 꼭 확인하기(계약기간, 전세금, 반환대상)
2. 주인전세
대출확인하기, 말소 가능한지, 6개월전세 가능한지
*협상 포인트: 근저당 말소조건으로 주인전세 가능한지?
(집 매수하고 6개월 내로 못팔면 안되잖아요, 주인전세로 거주하시면서 갈아탈 집 여유있게 찾으시는 건 어떠신지?)
3. 잔금길게
매도인이 전세계약서 작성 협조
@전세낀물건
*협상포인트: 세입자분 만기에 나가셔야 하잖아요. 보증금 3.5억중에 제가 계약금, 중도금으로 -억 드릴게요 대신 공실 조건으로 잔금 길게 가능할까요?
@월세낀물건
*협상포인트: 세입자분 만기에 나가셔야 하잖아요. 보증금 3천만원 계약금으로 드리고 공실 조건으로 잔금 길게 가능할까요?
그럼 월세비용100만원 전세세팅 할때까지 드릴게요!
*만기시 임차인이 나가는경우
매도인이 세입자와 퇴거 확약서를 써야 하며, 소정의 이사비를 지급
매수특약
** 현재 계약중인 임차인은 2025년 00월00일 만기에 퇴거 조건의 계약이며, 퇴거하지 않을 시 계약을 해제하고 매도인이 매수인에게 배액배상을 해야한다**
4. 현금세입자
단지 내 전세매물 가지고 있는 사장님, 생활권 내에 전세매물 가지고 있는 사장님, 생활권내 부동산, 전세가 수준이 비슷한(전세 물건있는 사장님이 먼저 전세 전화를 받기에)
앞마당을 늘려야 하는이유
기회는 언제 올지 모른다, 계속 내가 가지고 있는 앞마당을 지켜보며 기회를 노려야 더 좋은 투자를 할 수 있다
*전세가 없다면 전임을 통해 실거주가 많은지 확인해야한다(사람들이 전세가 아닌 매매로 많이 들어갈 수 있다)
