[빅퓨처] 부동산트렌드 2024-2025 후기

도서제목 : 부동산트렌드 2024/2025

저자 및 출판사 : 김경민.김규석.이소영.이보람.이영민.정재훈 / 와이즈맵

읽은 날짜 : 11월 13-19일

핵심 키워드 : #슈퍼사이클 #N파고 #대장단지 #빌라포비아 #공급부족

종합점수 : 7점(10점 만점)

• 읽기 쉬운가 : 2(2점 만점)
• 유익한가 : 3(4점 만점)
• 실천가능한가 : 2(4점 만점)

1. 저자 및 도서 소개

: 부동산 전문가로서 국내 부동산 시장 특히 아파트를 중심으로 매년 시장 분석과 가격, 이슈들을 분석한 책이다. 2024년은 2023년에 대한 시장분석, 이슈를 정리하고 2024년 시장 흐름을 예측분석하는 내용을 다룬다. 2024년 책은 2023년 10월 나왔으며, 2025년도 2024년 10월에 나왔다. 책 마지막에서는 부동산 관련 정책이나 문제점에 대해 저자의 생각과 해결방안을 제시하기도 한다.

2. 내용 및 줄거리

[부동산 트렌드 2023]

• 2022년 하반기와 2023년 상반기, 서울 아파트 단지 매도호가 기준 2018년 4분기 가격대로 하락.
• 강남구부터 거리가 먼 지역의 가격대 하락이 큼.
• 2022-2023 인허가 물량이 역대 최저수준으로 2025-2026년 이후 서울시 아파트 입주 물량이 심각하게 줄어들것.
• 일반인들은 부동산 시장 가격 흐름을 뒤늦게 인지한다. 2021년 11월에 가격 하락이 시작되었음에도 인지는 몇 개월이 걸렸다.
• 2022년 빌라 전세 문제(전세사기, 역전세)와 부동산 개발자들의 부정적 시장 전망이 합쳐진 빌라포비아로 인해 빌라에서 상위재인 아파트로의 이동 촉진. 이는 아파트 전세가격에 상승 압력을 주어 다시 아파트 매매가가 올라갈 가능성이 높아진다.

[부동산 트렌드 2024]

• 슈퍼사이클의 진입 - 고가 주택의 수요가 먼저 몰린 후 서민주택으로 수요가 확산된다.
• 인플레이션으로 전월세가 상승하며, 투자자들이 부동산에 관심을 갖게 되고 원하는 수익률을 위해 높은 매매가를 지불할 의사를 갖게 된다.
• PF대출 연장으로 인허가 물량의 폭감. 이는 미래의 공급 부족으로 연결된다. 2027년 입주물량 9700채. 2026년 12000채로 모두 평균 절반 이하며, 2028-2029년도 또한 상당히 적을 것.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

이 책은 2022년 시장과 2023년 시장의 이슈를 정리해주고 그 다음 해를 예측한다. 배운만큼 보이는 부분도 있고, 더 알아야 하는 부분도 많은데 좋았던 것은 서울 구별 대장 단지에 대한 지역분석과 가격 흐름을 보여준다. 가격 흐름보다는 지역분석에 점수를 주고 싶다. 월부에서 배운 부분를 거시적인 관점에서 한번더 짚고 넘어갈 수 있다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점

• 전국 아파트 수 111만 세대 중 550만이 수도권에 몰려있다. - 경기도(324만), 서울(160만), 인천(66만)
• 사람들은 주로 살고 있는 곳의 인근 지역으로 이사하는 경향이 있다. 강서구 거주자가 인근 김포시로, 노원 거주자가 파주시로 이사가는 식이다. 그렇다고 강동사람이 파주로 가진 않는다. 이말은 인근 지역이 서로 영향을 주고 받는 지역이며, 같은 시장 권역으로 해석할 수 있다.
• 아파트 매수자는 실거주자와 캡투자자로 나뉘며, 갈아타기 수요자의 경우 보통 6-7.5년 정도 보유 후 다른 아파트로 갈아타려 한다. 2015-2017년 매매한 실거주자가 갈아탈 가능성이 높은 것. 이때 매매한 단지는 물량도 엄청 많을 때라 최저가로 매입했으며 2023년 기준 부동산도 많이 하락했지만 그것보다 더 저점에 매수했기에 양도차익이 발생했다.
• 초품아 : 도로교통공단(2023)에 따르면 2018-2022년까지 5년간 만 13세 미만 어린이 교통사고는 47,515건으로 사망자수 127명, 부상자 수 59,525명으로 집계. 코로나19 팬데믹으로 비대면 교육 활성화된 2020-2021년에는 다소 줄었으나, 2022년부터 증가하는 경향을 보이고 있다는 점에서 어린이 교통사고를 예방하는 차원에서도 초품아가 상대적으로 더 인기가 있을 것으로 생각된다.
• 저자의 초품아의 정의
  1) 아파트 단지로부터 초등학교까지 도보 경로에 횡단보도가 포함되어 있지 않아야 함.
  2) 어린이 보호구역인 스쿨존이 학교 교문을 중심으로 최대 500미터까지 설치되어 있기에 아파트 단지로부터 초등학교까지 도보 500미터 이내의 거리여야 한다는 것.
• 신규 공급이 부족한 상황에서 아파트 시장은 두가지 현상이 나타날 수 있다.
  1) 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖는다
  2) 신축과 구축의 가격차이가 지나치게 벌어진다면 약간 불편을 감소하거나 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다.

5. 나에게 적용할 점 3

1. 대장 단지별 지역 분석 내용을 따로 정리하여 추후에 임보에 적용할 것
2. 부동산 트렌드 2026를 미리 읽을 것!
3. 트렌드 분석에 대한 이해가 부족한 만큼 기본적인 용어나 현상을 자주 읽어보고 이해해둘 것.

▼5월 너나위 추천도서 바로 보러가기