수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[3월 개강] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요
스고이한 투자자가 되기위해 달리고 있는 스오이입니다.
최근 두 달동안 Q&A게시판에서 여러 질문에 답변드리며,
특히 초보 투자자분들이 가장 어려움을 느끼시는 부분이
부동산 공부(公簿) 분석과 특약 설정이라는 것을 알게 되었습니다.
정확한 권리 관계 파악과 안전한 계약을 위해 꼭 필요한 요소인 만큼,
등기부등본과 건축물대장 분석 가이드를 먼저 정리해보았습니다.
1. 등기부등본(권리관계 분석)
등기부등본은 부동산에 대한 ‘권리관계(소유권, 저당권 등)’를 기록한 공적 장부로 표제부-갑구-을구로 구성됩니다.
계약 당일 또는 직전에 반드시 최신본을 발급해 확인하셔야 합니다.
A. 표제부: 부동산의 기본 정보
부동산의 표시(소재지, 지목, 면적, 건물 구조 등)를 나타냅니다.
💡건축물대장과 일치 여부 확인 필수: 지번, 면적 등이 다르면 계약을 진행하기 전에 반드시 원인을 확인하고 정정해야 합니다.
B. 갑구: 소유자 이력 및 분쟁 위험요소
소유권에 관한 사항이 기록됩니다.
1) 현재 소유자 확인: 매도인의 신분증과 등기부등본상의 소유자 이름이 일치하는지 확인합니다.
📍대리인 진행시
- 인감증명서(본인발급) 또는 본인서명사실확인서
- 위임장
- 실소유자 본인과의 유선 통화 확인
💡가족, 배우자라 하더라도 부동산 계약은 본인 동의 없이 불가하므로 반드시 확인하세요~!
2) 위험등기 확인: 가압류, 가처분, 예고 등기
가압류/압류: 채무로 인해 소유권 처분을 제한한 상태
→ 잔금 시 동시이행(채무 해결 조건) 여부 확인이 필요합니다.
- 가처분: 소유권 자체에 대한 ‘소송(분쟁)’이 걸려있는 상태
💡계약 전 소유권 분쟁 가능성이 높으므로 원칙적으로 계약을 피하는 것이 안전합니다.
- 예고등기: (현재는 폐지되었으나 간혹 남아있는데요) 등기에 문제가 생길 수 있음을 미리 알리는 등기입니다.
C. 을구: 대출 및 권리 설정 현황
소유권 외의 권리에 관한 사항(저당권, 전세권, 근저당권 등)이 기록됩니다.
1) 근저당권 규모 확인
- 은행 대출(주택담보대출)의 금액이 기록됩니다.
- ‘채권최고액’으로 기재되며, 보통 실제 채무액의 120%로 설정되는 경우가 많습니다.
2) 과도한 대출 위험성: 매매가격 대비 근저당권 채권최고액의 비율을 확인합니다.
'매매가-선순위 임차보증금(전세금 등)-대출금(근저당권)'을 계산하여, 부동산 가치 대비 빚이 너무 많으면 경매 리스크가 증가하므로 주의해야 합니다.
(통상적으로 매매가의 70%이상이 빚이라면 위험 수준으로 판단하기도 합니다. )
📌빨간색 취소선이 있는 항목은 말소된 사항입니다. (현재 효력 없음)
📌출력일자 반드시 확인: 마지막 장 하단에서 확인할 수 있어요~
2. 건축물대장(현황 및 적법성 확인)
건축물대장은 건물의 물리적인 현황(면적, 용도, 층수 등)과 법적현황을 기록한 장부입니다.
A. 용도 및 면적 일치 여부 확인: 실제 사용 용도와 면적이 등기부등본 및 현장과 일치하는지 확인해야 합니다.
B. 위반 건축물 확인: 표제부 상단에 ‘위반 건축물’이라는 표시가 있는지 확인해야 합니다.
위반 건축물은 이행강제금 부과대상이 되며, 대출이 불가능하거나 제한될 수 있습니다.
향후 원상복구 명령 가능성도 존재하는데요~(관할 관청 신고 없이 행한 불법 증축/개조 등이 대표적 원인)
💡이행강제금은 위반 상태가 해소되기 전까지 매년 부과됩니다. (서울시)
📌핵심포인트: 등기부등본은 ‘권리’를, 건축물대장은 ‘사실(현황 및 적법성)’을 나타냅니다.
두 서류의 표시 내용이 일치하는지 확인하는 것이 필수입니다.
초보투자자를 위한 핵심 체크리스트
✅ 계약 당일 등기부 등본 최신본 발급받아 확인하기
✅ 매도인 신분증과 등기부등본 소유자 이름이 일치하는지 확인
✅ 갑구에 가압류/가처분/압류가 없는지 확인하고, 을구의 대출 규모 파악하기
✅ 건축물대장에 ‘위반 건축물’ 표시가 없는지 확인
✅ 등기부·건축물대장·현장 실사용 형태 일치 여부 확인
다음 글에서는 ‘분쟁을 막는 특약 가이드’로 찾아뵙겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
