적소성대(積小成大)의 마음가짐으로 하루하루 나아가는 루마v 입니다.
3주차와 4주차 주말을 앞둔 시점에,
4강에서 ‘매물 임장법’과 ‘앞마당 관리를 포함한 임보 결론 도출법’을 배우고
직접 적용해 볼 수 있었던 점이 큰 도움이 되었다.
어떤 시장에서도 투자할 수 있는 매물 임장법
매임을 얼마나 충실히 하느냐에 따라,
앞마당은 흐릿하게 보일 수도 있고 선명하게 보일 수도 있다.
그만큼 매물 임장(매임)은 매우 중요하다.
좋은 단지를 뽑기 위해서는 단지 선정에 공을 들이는 과정이 필수다.
투자 후보 단지들은 대부분 ‘매임한 단지’ 중에서 선정되기 때문이다.
그래서 매임을 할 때도, 사고 싶은 단지는 1~3타임에 예약하여 집중해서 보는 것이 좋다.
전고점에 교통,재정비사업 등의 호재가 반영되면 가치(가격)의 왜곡이 발생할 수 있다.
같은 생활권에서 비교할 때는, 환경을 제외하고 교통,학군,상품성을 기준으로 비교해본다.
분임,단임,사전임보를 작성하면서 생겼던 궁금증들은 매임을 통해 현장에서 직접 확인한다.
많은 단지들을 매임하기 어려운 경우,
후순위 생활권에서는 대장단지(선호단지)를 매임하면,
그 지역 사람들이 선호하는 핵심 요소가 무엇인지 자연스럽게 보이게 된다.
신축은 특별한 하자가 잘 보이지 않을 수 있기 때문에,
신축에서도 종종 발생될 수 있는 화장실 타일의 금 여부를 확인해 본다.
또, 시스템에어컨 4대를 약 500만 원에 설치했을 때 전세금 1,000만 원을 더 받을 수 있는지 등,
수리 대비 전세 상승 효과도 검토해볼 필요가 있다.
(참고로 수리비나 시스템에어컨 설치 비용은 양도세에서 일정 부분 감면받을 수 있다.)
전세를 새로 맞추어 승계가 가능한 경우(예: 전세대기자 존재)에는,
은행의 전세대출 소유권 유지 기간을 고려해
보수적으로 6개월 이후 등기 일정을 계획하는 것이 안전하다.
마지막으로 ‘스펀지 판매원 이야기’도 인상적이었다.
10군데를 방문하면, 7곳에서는 문을 열어 주고,
그 중 4곳은 설명을 들어주며, 결국 2곳은 구매로 이어진다는 내용이었다.
처음부터 ‘안 될 거다’라고 포기하면 확률은 0%지만,
문을 계속 두드리면 확률은 조금씩이라도 반드시 올라간다.
실전 투자자로 성장하는 앞마당 관리와 임보 결론 Ato Z
전세가 거의 없다면, 실거주 매수자가 많은지도 질문을 통해 확인해 봐야한다.
전수조사와 트래킹은 다른 개념이다.
트래킹은 단순한 확인이 아니라 시세의 흐름을 읽기 위한 과정이다.
잠실, 광명, 동대문 등 입주 예정 지역은
트래킹 리스트에 입주단지를 넣어서 같이 확인해야 한다.
그리고 시세 트래킹 이후에는 전임을 통해
실제 거래와 전세 상황을 반드시 재확인하는 절차가 필요하다.
대형 평형은 취득세 부담이 크고 전세대출도 잘 나오지 않는 다는 단점이 있다.
그리고 4인 가구 수요도 점점 줄어드는 추세다.
따라서 분당 이상급의 입지 + 강력한 학군지 정도가 아니라면 대형은 더욱 신중하게 접근해야 한다.
반면 소형 평형은 1~2인 가구의 비중이 높아
잦은 이사로 전세를 자주 맞춰야 할 수 있고,
소득이 낮은 구간이라 전세 상승 폭이 크지 않는 단점이 있다.
그렇기 때문에 통근이 편리한 역세권 중심으로 검토하는 것이 합리적이다.
또한 비규제 지역에서만 실거주 의무 없이 투자가 가능하기 때문에,
비규제 지역끼리만 비교하면 가치 판단을 잘못할 위험이 있다.
아직 서울 5급지는 많이 오르지 않았으며,
구리처럼 입지적으로 탄탄한 곳을 제외하면,
다른 비규제 지역에서 비싸게 매수한다면 하락을 경험할 가능성도 있다.
시세 그래프가 눈에 띄게 바뀌는 경우는은 다음 두 가지에서 발생한다.
1) 9호선 연장, 동북선 등 효과가 큰 교통개선이 예정 된 경우
2) 광명·동대문·노량진처럼 눈에 띄는 환경개선 예정 된 경우
마지막으로 강의에서 들은 ‘선불 마인드’라는 말씀이 특히 인상적이었다.
임장, 임보, 앞마당 관리, 트래킹 등 투자 활동을 꾸준히 하는 것에
시간과 에너지를 먼저 지불하면
그 뒤를 따라오는 성과는 자연스럽게 찾아온다는 것.
지금의 노력 자체가 결국 미래의 결과를 만들어낸다는 메시지가 깊게 와닿았다.
