관련 강의
서울투자 기초반 - 투자할 수 있는 서울 아파트 찾는 법
주우이, 양파링, 잔쟈니, 권유디
이번 서투기 4강은 우리 권유디 튜터님께서 진행해주셧다
예전과 달라진 투자사이클의 속도와 비규제지역인 구리를 완벽히 분석해주셨다
구리에 대한 분석 자체도 너무 좋았지만
투자사이클 속도의 변화, 수도권 전세가의 평균회귀 등의 내용도 너무나 좋았다
내용을 정리해보고 느낀점을 적어보자면
- 지난사이클은 상승장이 3~4년 걸렸는데 이번엔 1년만에 전고가격을 회복했다
부동산이 더이상 거주재로만 가치하는게 아니라 투자재로서 가치를 포함하게 되었고
통화량 증가속도의 증가와 더불어 앞으로의 자산 상승속도는 훨씬 급격해질 것이다
: 뭔가 예전과 시장흐름이 다르구나라는 걸 느끼고 있었지만 그 이유와 사람들이
부동산을 바라보는 관점까지 설명해주셔서 너무 좋았다
타이밍 잡기가 더 어려워진거같고 싸다고 생각되면 용기를 더 내도록 노력해야겠구나
그러기 위해 투자실력을 더 늘려야겠구나 싶었다
- 2020년 단지는 2년보유라 전고가 제대로 안찍힌다
- 쌍둥이 단지는 거의 비슷하게 간다 그냥 조건좋은거 하자
- 비규제지역에 투자할경우, 규제지역 단지와 비교해 싼지 확인하고 투자하자
: 비규제지역 단지 호가가 오른다고해서 마냥 투자가 어려운거 아닐까 싶었는데
규제지역과 비교해서 가격이 비싼지 여부를 판단하는게 좋았다
- 사자마자 급격하게 오르는걸 조심해야한다 / 곧이어 하락장이와서 매도를 못할수도 있다
- 서울과 달리 경기도는 리모델링이 어렵다 / 분당 평촌 수지 같은 학군지 제외
- 부천, 산본과 같은곳의 경우 용적률 210%이하를 사야 리모호재가 붙어 상승장에 더 올라갈 수 있다
- 학군지가 아닌경우 빌라와 초등하교 같이보내는건 크게 중요하지 않다
- 수도권 전세는 평균회귀하며 물가상승률에 거의 수렴한다
- 따라서, 이전기간에 급격하게 올랐다면 큰 공급이 있을경우 크게하락하며
- 이전기간에 급격하게 오르지 않았다면 크게 변동이 없을수도 있다
- 따라서 투자단지의 역전세가능성을 고려하기 위해선
- 평균전세가 상승률대비 최근 5년 전세가가 급격하게 상승했는지를 파악해야한다
- 또한, 수도권의 경우 도미노처럼 상급지의 공급이 전세가에 영향을 준다
: 기본적으로 공급파트 부분 공부할때 서브프라임 사태, 대세상승장, 임대차3법, 이자빅스템 정도의
거시적 흐름에 공급을 얹어서 봤었다
다만, 공급의 영향을 보기위해 분석해도 단지별로 영향이 다른게 나와 분석이 어려웠는데
이번 강의를 통해 평균회귀의 관점에서 그 다른점을 이해할 수 있게 되어 좋았다
또한, 공급이 많은데 매매가가 하락하고 사람들 심리가 얼어붙으면 전세를 살려는 사람들의 수요가 높아져
오히려 전세가가 상승할수 있고
공급이 적은데 매매가가 상승하고 사람들 심리가 매수세가 높으면 전세수요가 적어져 오히려 전세가가
낮아질 수 있다는 걸 알게되었다
5급지의 단지 전세가가 매매가의 저점을 뚤을때 대세상승장이 올것이다
그 시기에는 전세가율을 통해 원금보존성을 판단할 수 있다
: 5급지마저 전세가 매매가 저점을 뚫으면 전세가 매매수요로 바뀌어 대세상승장이 열린다는 얘기인것같다
이밖에도 주옥같은 얘기가 많았으나 여기까지 정리 끝!
