안녕하세요! 배운대로 행동하는 투자자, 잇츠나우입니다:)
요즘 서울 수도권 뿐 아니라 일부 지방에서 공급이 줄어듦으로써 전세가 귀해지고 있는 것이 사실인데요.
“요즘 전세 없어서 금방 나갈거예요”
“전세 귀한거 아시죠? 금방 나갈거니까 너무 걱정말아요”
아마 부동산 사장님들의 이런 말씀 들어보셨을겁니다.
사실상 전세가 없는 지역은 정말 없기도하고
최고가를 찍는 경우도 있긴 하더라구요!
하.지.만
정말 전세가 없다고 해서 금방 나갈까요?
네, 바로 이렇게 전세를 많이 내놔도
빨리 나가지 않는 경우도 있습니다.
어떻게 아는거냐구요?
저도 알고 싶지 않았습니다.
제 지난 투자는 수도권 외곽이었지만
충분히 수요가 있는 지역이었고
전세도 줄어드는 분위기여서 저도
‘부동산 사장님이 적극적이시니까 금방 나갈거야’
라고 잠시 생각했던 적이 있습니다.
그런데 실제 현장은
각종 규제, 특히 전세대출 규제로 인해
얼어붙은 시장의 분위기에서
원래 살던 곳에 머무르는 수요가 있었고,
그로인해 시장의 분위기는 다소 얼어붙었습니다.
그렇다면 지금은 분위기가 어떨까요?
요즘 공급이 줄어들고 있다는 부산!
부산의 사장님들과 통화를 하면서 얻은 현장 분위기는
"투자자가 이미 한바퀴싹 돌고 가서 그런지,
전세는 나와있는데 문의는 그렇게까지 많이는 없어요.
금방 나갈 줄 알았는데 막상 그렇진 않네요~"
“전세나온게 없어서인지 문의가 없어요.”
이렇듯 전세가 나와있어도 문의가 없거나
전세가 없다보니 수요 자체를 알기 어렵다는 대답들이 많았습니다.
자신있게 "금방 나가요~!"하는 사장님들조차
해당 단지에 나와있는 전세물건 1~2건에 대해 왜 안나가는지 물으면 명확한 답변을 내리기 어려운 상태입니다.
그럼 이렇게 전세가 없는 시장에서도
전세를 빠르게 맞추기 위해서는 어떤 노력이 필요할까요?
1. 매수 전이라면?
"매도자"버전으로 최저가,최고가 파악
(오하튜터님 BM)
“사장님, 여기 전세 놓으려고 하는데 요즘 얼마에 나가요?”
“수리상태는요?”
“(세입자 수리용) 깔끔해요~”
“0.0억 정도 나갈것 같네요. 몇동이면 앞동이라 0.0억, 뒷동이면 상태 좋을때 0.0억 정도요.”
이러한 대화에서 대략적인 전세 최저가와 최고가의 범위를 알 수 있고 매수 전 내가 감당할 수 있는 추가금액 범위까지 알 수 있습니다.
2. 매수를 했다면?
"전세입자"버전으로 경쟁매물확인
“사장님, 지금 나와있는 전세는 상태가 어떤가요?”
“입주일은 아무때나 가능한가요?”
내 경쟁물건의 상태와 가격대, 입주 가능일을 파악해보면
내 물건의 경쟁력을 알 수 있습니다.
실제로 저는 전임뿐 아니라 매임까지도 다녀왔는데요.
만약 상태가 더 좋은 물건이라면,
내 물건의 가격을 조정해야하고
입주가능일(해당 물건의 잔금일일 확률 높음)이 빠르다면
그 물건을 계속 트래킹하면서 내 물건의 가격을 조정해볼 수 있습니다.
3. 틈틈이 전세트래킹으로 계약불발이유 파악과 가격 변동
또한, 늘 그렇듯 전임을 통해서
최근 손님이 다녀갔는지,
시장에 손님이 도는지 알아놓고
손님이 왔는데 계약까지 이어지지 않는다면
계약을 미루는 이유를 파악하고
다른 물건을 선택했다면 어떤 이유때문인지까지
구체적으로 알아놓는 것이 좋습니다.
그래야 그에 맞게 내가 맞출 수 있는 부분을 알 수 있기 때문입니다.
현재 나와있는 물건들을 보다보면
가격을 올렸다가, 내리는 경우도 왕왕 보이는데요.
이처럼 시장의 분위기 등 상황에 맞게 가격을 변동하는 것은 그만큼 전세를 빨리 빼기 위함입니다.
“전세도 모자라고, 전세가를 올려받을 수 있는 좋은 시장에 잔금일도 여유가 있어요.
그냥 천천히 빼면서 높은 전세가 받으면 안되나요?”
네, 간혹 이렇게 투자금을 줄이는 분들도 종종 있습니다만!
우리가 기억해야할 것은
- 시장 상황은 언제 어떻게 변할지 모른다는 것
- 잔금을 늦춘다는 것은 매도시기도 늦춘다는 것
이 두 가지입니다.
잔금일이 넉넉하다는 이유로 마냥 안일하게 기다리기보다
조금만 욕심을 내려놓으면 빠르게 전세를 뺄 수 있다는 점을 기억하신다면 더 많은 일과 다음 해야할 일에 집중할 수 있습니다.
정리
- 매도자 모드로 전임 / 최고가 및 최저가 파악
- 전세입자 모드로 전임 / 경쟁매물 파악
- 틈틈이 전세 트래킹 / 계약불발이유 파악, 가격조정
+ 넉넉한 잔금일을 믿고 마냥 기다리지 않기
지금처럼 시장의 불확실성이 높을 때는,
'귀한 물건이니까 언젠가는 나가겠지'라는 막연한 기대나 '넉넉한 잔금일'이라는 안일함이 가장 큰 리스크라는 것을 기억하시고 우리는 배운 대로 시장의 냉정한 현실을 인정하고 먼저 움직여봅시다!
동료분들의 전세세팅을 응원드리며, 잇츠나우였습니다:)
