[서투기29기 우리 함께라면 규제는 2기고 집을 9하는 기회가 5조! 별바람햇살나무] 4주차 강의 후기

오래하는 것보다 우선한 가치는 그 어디에도 없다.

모든 행동의 기준은 지속성에 맞추어져야 한다.   - 강의 교안 중 -

안녕하세요. 서울투자기초반 n회차 수강중인 별바람햇살나무입니다.

10.15 규제 이후 아쉬움을 뒤로하고, 충분한 투자를 못했는데 이제 투자를 어떻게 해야하나 

방향성에 대해 확신을 갖기 어려워 수강 신청했던게 엊그제 같은데 

벌써 4주차도 지나 종강을 앞두고 있습니다.

불과 한달여 지났을 뿐인데, 벌써 오늘자 언론에는 서울시가 외곽지역을 토허제에서

해제하는 방안을 국토부와 협의중이라는 기사가 나왔습니다.

실제로 그렇게 될지는 알 수 없지만,

너무도 빨리 움직이는 시장과 정책이라니.. 

종잡을 수 없는 환경과 변수입니다.

그럼에도 변하지 않는 본질을 알아볼 수 있는 안목을 키우기 위해

강의를 수강하고 있는 만큼 분명 이번 한달을 통해서 성장을 했는지는 모르지만

적어도 투자활동을 지속할 수 있었다는 데 의미를 부여하고 싶습니다.

이번 4주차 강의는 서울투자기초반 강사로 개근하고 계신 권유디 튜터님이

‘C지역 분석과 수도권 투자전략’이라는 주제로 강의를 해주셨습니다.

그간의 강의를 통해서도 권유디 튜터님의 강의는 다른 강의와 다른 관점을

많이 소개해 주시고, 개인적으로 따뜻하고, 솔직하다는 생각을 했었습니다.

이를테면, 저평가가 아닌 워렌버핏님의 좋은 자산을 적정가격에 투자하는 것,

주식시장에서 차용한 평균회귀 개념 같은 부분들..

그리고, 잘하는것보다 오래하는 것이 중요하다고 늘 강조하시는 부분은

정말 잘하지 못해서 고민이었던 제게는 따스한 위로가 되는 말이기도 했습니다.

동료보다 잘 못하고, 느려도 그냥 오래 할 수만 있다면 언젠가는 성과를 낼 수 있다는

믿음을 가지게 했으니까요. 

이번 강의에서도 다시 접하게되니 참 반갑기도 하고, 내가 왜 투자를 하고 있는지, 어떻게 하면

투자를 오래 할 수 있을지를 다시 한번 생각해 보는 계기가 되었습니다.

C지역을 주목해야 하는 이유

우리조의 임장지이기도 한 C지역, 수도권 비규제지역 중 가장 입지가 좋은 곳이라

정말 많은 관심을 받고 있는 것 같습니다.

지난주와 이번 주 매임과 전임을 해보면 얼마나 확 달아올라있는지 실감이 드니 말입니다.

적은 지역에 매물은 한정되있고, 투자자들의 관심을 온몸에 받다보니

가격 오름세 뿐만 아니라 지켜보는 눈도 어마어마한게 느껴집니다.

강의에서는 C지역에 주목해야 하는 이유를 위치와 환경, 가격측면에서 

정리해주셨는데, 특히, 토허제로 묶인다면 현재 가격이 메리트가 있는지

반드시 체크해봐야 한다는 점이 인상적이었습니다.

C시 입지 및 가격분석

C시의 입지요소를 핵심 위주로 잘 정리해 주셨는데, 실제 임장을 다녀왔던 지역이라

더 선명하게 이해할 수 있어 좋았습니다. 특히, 공급파트에서는 전술한 바와 같이

주식에서 통용되는 ‘평균회귀’ 개념을 차용해서 수도권의 전세가는 왜 지방과

다르게 공급과 반비례하는 않는지를 설명해주셨습니다.

과거 강의에서 첨 접하고, 혼동스럽기도 했지만, 자꾸 듣다보니

수학공식처럼 볼게 아니라 추세와 확률관점에서 바라볼 필요가 있겠다는 생각이 들었습니다.

그럼에도 공급은 리스크관리 차원에서 매우 중요하므로 꼼꼼히 정리하는 자세가

필요하겠습니다.

각 생활권별 입지정리 파트에서는 임장으로 채워지지 않았던

세세한 정보들을 들을 수 있었는데, 값진 정보들 재밌게 잘 들었습니다.

딱딱한 입지요소와 통계를 벗어나 부동산 사장님들이나 동네 주민들이

함직한 얘기들을 스스럼없이 해주셔서 재밌기도 하고, 더 큰 흥미를 일으켜서

참 좋았습니다. 

단지별 특징에 대해서도 파악하기 어려웠던 부분에 대해 들을 수 있어서

이 지역을 분석하는데 큰 도움이 되었다고 생각합니다.

가격측면에서도 어떤 단지가 지금은 더 싸고, 그 이유를 들어주셨는데

전고점이 왜곡된 단지도 있고, 입지에 비해 가격의 왜곡도 잘 살펴볼 수 있었습니다.

특히, 개인적으로는 D지역도 역세권이 선호도에 큰 영향을 미친다고 생각했는데

의외의 해석을 주셔서 다시 짚어볼 계기가 되었습니다.

수도권 아파트 투자 Q&A 

매물임장 노하우, 재건축과 리모델링 호재 단지 투자, 입지 덜 좋은 신도시 vs 입지좋은 구축

같이 투자자들이 궁금해 할만한 부분들에 대해 상세하게 정리해주셨는데

개인적으로는 주택수 포지션에 따라 달리보는 관점이 참신하다 여겨졌습니다.

그간에는 다른 강의들에서 많이 들었던 바와 같이 수도권은 땅을 사는 것이니

입지좋은 구축이 시세차익 측면에서 유리하고, 입지 덜 좋은 신축은

빠른 전세가 상승을 통한 투자금 회수 측면에서 유리하다는 입장만 가지고,

어떤 것을 택할지는 각자의 포지션에 좌우된다는 것은 알고 있었지만

다주택을 지향한다면 투자 초기에는 의도적으로라도 

무엇을 택해볼수 있겠다는 생각도 해봤습니다.

끝으로 튜터님의 지난 6년간의 교훈과 살아남기 위해 알아둬야 할 것들도

하나하나 깊은 의미를 담고 있어 찬찬히 의미를 새겨보았습니다.

알면 알수록 곧씹어 보면 볼 수록 함의가 있어 강의를 계속 듣는 이유,

환경안에 있는 이유가 되기도 할 것 같습니다.

BM

1. C지역 공급에 대해 잘 정리해두고, 특히 현재 이 지역에 투자시 리스크관리 차원에서

   대응방안을 모색해 본다.(입지좋은 신축이 곧 입주예정이므로), 다만, 외곽의 신도시는

   아직 구체화되지 않아 막연한 우려는 하지 않는다.

2. 수도권 공급의 평균회귀 개념을 각 단지별로 확장해서 생각해보기, 과연 적정 전세가인지,

   하락한다면 어느정도까지 일지를 생각해볼 수 있다.

3. 투자 후보물건 선정과정에서 인접한 신도시와 입지좋은 구축을 비교평가해보고, 나의 포지션에

   따라 시나리오별로 모색해 본다. 똘2 vs 3주택 이상