[조없는 그냥여리] 4강 후기

안녕, 그냥여리.

강의속에서 유디님이 점점 유머가 늘어가는걸 느낀다 그리고 점점 알아야 할점들이 새롭게 명확해 진다. 그리고 자꾸 스스로를 되돌아본다. 강의는 그래서 쉬지않고 듣는게 좋은것 같다는 생각을 요새들어 계속 하고 있다

서울외곽과 비슷한 물리적 위치의 비규제 지역 C 에 대해 설명해주셨는데 자꾸 성남시 구시가지를 떠올리게 한다

비규제 지역에서 적은 투자금으로 단지 챗수를 늘려 수익률과 수익을 만들면된다. 좋은거 건너 갔다고 후회하고 앉아 있어 봤자 득될게 없다. 비규제지역에서 비싸게 사는건 안되고 수익이 돌아올때까지 시간이 걸린다는것을 알고 투자해야한다. 지금은 비규제지역이지만 규제지역으로 바뀔지라도 나는 이 단지에 투자할껀가? 냉정하게 생각해 볼것. 그 가격과 가치가 메리트가 있는지 규제지역의 상하급지와 비교해보고 해야한다.

인구는 지역의 대략적인 모습파악용이니 연령이 높은 동네에서도 선호단지 투자는 가능하다. 지역간의 인구이동이 많은 지역의 공급은 전세가에 영향을 주니까 리스크를 대비해야한다. 인구수ㅂ대비 종사자 비율이 100%이상이곳과 원천소득이 높은 곳들은 직주근접 수요를 나타내주는 지표로 이해한다. 돈을 많이 주는 기업에는 오래 다니고 싶은 수요가 있으니까. 주소지기준소득은 부자동네라고 생각하면 된다. 그건곳은 가격상승을 받아 줄 수 있는 곳이다. 학군지에서 90년식은 수요가 탄탄해서 재건축 가능성이 있지만 그외 경기지역은 빈땅에 지을 확률이 높으니 용적률210%이하로 접근하면 상승때 재건축 이슈로 호재덕을 볼수 있으나 구축을 투자하려면 2000년식 이후로 하는걸 추천한다(단지튼튼) 학군지에서는 빌라와 섞이느느 학교를 보내는 단지가 덜 선호되지만 비학군지인 C 지역에서는 베트타운이기에 교통이 최우선. 물론 안섞이면 좋지만 매매가에 큰 영향은 없다고 이해했다. 신도시 상권을 위해 이동하는 수요와 구축이지만 안정된 인프라를 원하는 수요가 C 지역에서는 크게 나뉜다. 둘다 환경만으로 이동 가능한 지역이지만 교통까지 더해서 우선순위를 생각할것. 

수도권 공급영향은 한판으로 보고 이해해야한다. 위치가 멀어도 도미노 처럼 전세가에 영향을 줄수 있다. 전세가 판산시 1. 평균회귀여부2.시장이상승인지 하락인지판단3.수도권공급 순으로 살펴보고 리스크대비를 한다. 

C 지역은 전체적으로 무릎이하의 가격은 맞다 1생활권 투자가 가능하면 go.  그외 생활권은 다른 앞마당과 비교해보라. 가격이 가치대비 혼재된 상태이다. 규제로 묶여도 저평가 된건지 실거래보다 많이 높은 가격은 아닌지, 상급지보다 비싸다면 nono. 늦게 오를것을 알고 투자한다.

토허제 지역에서도 투자자 모드로 매임하면 된다. 재건축 리모델링은 +a 호재로만 판단한다. 중요한것은 원래의 가치. 지역내 입지좋은 구칙이 입지 덜좋은 신축보다 투자로 더 낫다. 지역간 비교시 매매가 상승면에서는 급지도 높고 입지도 좋은 구축이 좋지만 전세금 상승분에 대해서는 의미를 내려두고 가기 때문에 2주택 이하에 유리하다. 입지 덜좋은 신도시 신축의 경우 추가 전세상승분으로 추가 투자가 가능하니 다주택 포지션에 유리하다. 어떤 포지션으로 갈지 정하면 구축을 할지 신축을 할지 방향이 잡힐것. 

앞마당이 있어도 투자가 잘 안되는 이유들 중에서 나에게 해당되는것은 충분하지 않은 매임. 매임이 부족하니 당연히 결론파트가 부실하다. 두말하면 변명.

11월30일. 복기와 제대로된 계획을 짜야한다. 매임을 안하면 반마당이라고 하셨는데 이번달도 반마당이다. 부족한 점을 채워라. 12월 계획에 넣고 실행해야겠다고 다짐했다. 

직접 뵌적도 없지만 소중한 시간과 인사이트 나눠주시는 권유디튜터님께 늘 감사하다.