안녕하세요. 

늘 성장하는 투자자 웅덩이에하마입니다.

금차 권유디님 강의에서 느낀 점을 간략히 적겠습니다. 

✅ 이번 강의에서 알게된 점

서울 부동산 시장을 바라볼 때 가장 중요한 두 가지는 수요의 지속성과 공급의 시차에 대한 부분입니다.  

이번 강의에서는 서울 여러 권역의 최근 시세 흐름, 향후 공급 예정 물량, 그리고 시장을 판단하는 데 필요한 부분을 다뤘습니다.

먼저, 최근 수도권은 일부 주요 지역의 가격 변화가 비교적 선명하게 나타난다. 어떤 권역은 최근 몇 년 사이 10% 이상 상승했고, 또 어떤 지역은 −15% 수준의 조정을 받기도 했다. 결국 같은 서울 안에서도 흐름은 지역별로 크게 다르며, 입지·수요·공급이 모두 유기적으로 작용한다는 점을 다시 확인할 수 있었습니다.

특히 이번 공급에서 많은 부분을 배울 수 있었는데, 수도권 매매지수 변화는 공급보다도 시장참여자의 심리의 영향을 많이 받는다는 것, 그리고 전세가격은 등락을 반복하며 평균회귀하지만 인플레이션에 따라 결국 우상향할 수 밖에 없다는 점을 알게 되었습니다. 지인 크로스체크

또 하나 중요한 부분은 시장 사이클 변화입니다. 거래량이 극단적으로 줄어드는 시기에는 가격이 일시적으로 조정되지만, 거래량이 바닥을 찍은 뒤 다시 회복되면서 반등이 나타나는 패턴이 반복된다는 흐름을 보입니다. 실제로 최근 몇 년간의 그래프를 보면 실제로 거래량이 늘 때 가격이 후행해 움직이는 경향이 강하게 나타납니다.

✅ 투자에 적용해야 할 점

1. 공급 캘린더를 반드시 체크하라
몇 년 뒤 대규모 입주가 예정된 지역은 단기적으로 가격이 눌릴 가능성이 있습니다. 반대로 공급이 거의 없는 지역은 신축 수요가 몰리면서 더 강한 가격 탄력을 보일 수 있습니다다. 또 공급에서 잘 드러나지 않을 수 있지만 행복주택 사전청약 물건 등도 꼭 체크해봐야합니다. 

2. 거래량의 방향성을 읽어라
거래가 바닥을 찍고 조금씩 늘어나는 구간은 시장의 분위기가 반전되는 초기 단계다. 전환의 신호는 가격보다 거래량이 먼저 나타납니다.  저점에서 들어가고 싶다면 거래량 회복을 체크해야 합니다.

3. 지역별 사이클을 동일하게 보지 말 것
최근 상급지 중심으로 어떤 지역은 +14% 상승했지만, 어떤 지역은 −19%까지 조정되었다. 결국 서울 전체는 상급지 부터 움직이며, 아직 흐름이 오지 않은 지역도 있습니다. 이를 이해하고 상대적/절대적 저평가 구간에 있는 지역 단지를 잘 파악해야 합니다.

4. 단지의 급격한 시세 변동은 이유가 있다
가격이 많이 오른 단지는 대부분 교통 개선, 대규모 개발, 공급 부족 등 뚜렷한 이유가 있다. 반대로 하락한 곳은 학군 약화, 생활 인프라 부족, 공급 증가 등의 공통점이 있습니다.  매수 전 “이 단지가 과연 다시 수요가 붙을 만한 구조인가”를 확인해야 합니다. 

서울은 급지별 흐름이 완전히 다르기 때문에 ‘서울 전체’ 논리로 투자하면 정확도가 떨어지고, 결국 입지·수요·공급·사이클 네 가지를 조합해 봐야 안정적인 판단을 할 수 있을 것 같습니다. 

지금 시장이 어느 단계에 있는지, 선택한 지역에 공급 리스크는 없는지, 거래량은 회복되는지 등을 차분히 점검하면 불확실성 속에서도 좋은 기회를 잡을 수 있을 것 같습니다. 

감사합니다.