✅ 신문기사
- 11월 4주, 서울 아파트 전셋값은 0.14% 상승해 43주 연속 올랐다 (25년 누적 상승률 2.92%)
- 10.15 대책 이후 서울 21개구(기존 4개구 제외)와 경기 12곳의 전셋값이 한 달 만에 2% 급등했다.
- 갭투자 차단, 아파트 매매가 상승으로 인한 계약 갱신 선택 등이 이유로 보인다.
- 전세의 월세화 현상이 발생하면서 월세 시장도 월세가격지수가 130.25를 기록하는 등 불안한 모습을 보인다.
- 12월 수도권 입주물량이 1만 2,467 가구가 공급된다.
- 서울 송파, 강동, 성동구 등에 5개 단지가 입주하고, 경기권에는 광명, 성남, 의정부, 부천 오청구 등 8개 단지가 입주한다.
- 26년 수도권 아파트 입주 물량은 8.36만 가구로 24년 13만 가구에서 35% 가량 줄어든다.
✅생각정리
- 갭투자자는 임대사업자로 시장에 전세와 월세를 공급해주는 사람들이다.
- 공공임대는 시장의 10%밖에 되지 않아 사실상 민간의 임대를 막으면 전세 매물이 잠길 수 밖에 없다.
- 매매와 전세 대출을 모두 막아버린 상황에서 사람들은 선택을 보류할 수 밖에 없고, 그 결과 전세 매물이 매우 부족한 상황이다.
- 10일전과 비교했을 때 중랑구, 안양시 동안구, 서북구, 강북구 등 조정지역으로 묶인 지역들에서 전세 매물이 급감 중인 걸 볼 수 있고 오산시나 의정부, 부천, 동두천 등 비조정지역에도 매물이 줄어드는 모습을 보이고 있다.
- 실수요자가 움직이는 현 부동산 시장을 전월세가 매매를 밀어올릴 수 있는 시장으로 예측해볼 수도 있겠지만 비정상적인 급감/급등으로 시장이 불안해지는 모습은 안타깝다.
- 올 해 마지막 공급이 이뤄지고 있는 모습에서도 1만 가구 중 일반 분양분이나 전세 매물로 나올 수 있는 물건은 많지 않을 것으로 본다.
- 일단 전세자금대출이 제한적으로 막혀있고, 신규 공급되는 미등기 아파트에는 현재 대부분 현금세입자만 받을 수 있다.
- 위 서울 송파, 강동, 성동구 아파트들은 전세가가 10억 이상으로 일반적인 세입자들을 수용하긴 어렵다.
- 결국 광명이나 인천, 경기권으로 서울 세입자들이 밀려나는 현상이 발생할 수도 있다.
- 다행히 광명은 계속되는 입주에 전세가가 흔들리고 있고 (59타입 3.5억 수준) 매물도 꽤 많이 쌓여있지만 이것마저 소화된다면 2-3년 뒤에는 서울/경기 전세시장이 많이 흔들릴 것으로 보인다.
- 송파와 광명이 공급이 많아 보이는데 앞마당이 아니어서 정확한 트래킹은 어렵겠지만, 공급이 많았던 동대문을 살펴보면 시장은 공급물량을 버텨내고 있고 전세가가 내려가지 않고 있다.
- 이러한 흐름이 지속된다면 매매가는 신고가를 계속해서 경신하고 전세가가 매물이 줄어들면서 하방에서 지지해주는 구조로 진행될 것으로 보인다.
- 이 시기에 투자를 하지 못하더라도 시세를 면밀히 트래킹하면서 생각들을 정리 해 나가야겠다.
✅12월 신문기사
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