임대사업자 표준계약서 재작성 문의드립니다

안녕하세요 서소님 당황스러우신 상황이 생기셨군요. 질문 주신거에 더 확실한 답을 드리고 싶은데 임대사업자인 임대인이 표준계약서를 제출하지 않아 구청에서 10월자 표준계약서로 재작성 하자고 하신걸까요? 10월자 표준계약서를 재작성 하게되면 임차인인 서소님은 10월자부터 확정일자가 되는건데, 왜 확정일자가 12월인지가 파악이 되지 않아서요! 그리고 확정일자 신고는 7월에 하신걸까요? 우선은 임차인이 서소님은 최우선 변제권을 지키고 싶으신게 가장 크실것 같아요 (제돈을 지켜야 해서 라는 부분에서 그렇게 해석했습니다. 아니면 말씀주세요!) 그러면 현재 임차하고 있는 집에 서소님 말고 후순위 채권자 (즉 이후에 들어온 임차인)이 있는지, 임대인이 국세 지방세 연체한 사실은 없는지 (연체했다면 최우선 변제권이 납세자연맹이 되거든요) 확인을 해보시고요 아무런 변동사항이 없다면 표준계약서 재작성 해도 무리는 없을것 같습니다. 우선 임대인의 부채상황과 해당 건물의 차순위변제권자가 선순위로 올라가는 경우는 없는지를 확인하시면 좋을것 같아요 답변 도움되셨기 바랍니다.

서소님 안녕하세요 임대인으로 부터 계약서 재작성 요청이 오셨군요. 먼저 확정일자 신고를 언제 하셨을까요? 요즘은 확정일자 신고시 임대차신고도 같이 진행되는데 왜 누락이 되었는지 확인을 해보셔야 될 것 같습니다. 그리고 만약 표준계약서를 재작성하시면 신규계약으로 변경되기에 말씀하신대로 권리 발생 날짜도 변경되는 부분으로 그 사이에 근저당 등 부채 상황이 생긴 것은 없는지도 확인이 필요할 것 같습니다. 만약 생겼다면 신규 계약서 작성시 서소님이 후순위가 되게 됩니다. 그리고 단순이 이런 부분이라면 신규계약서가 아니라 변경계약으로 진행하시면 확정일자에는 영향이 없는 것으로 알고 있습니다. 내 자산을 지키는 중요한 부분임으로 임대인의 말만 믿지말고 정확한 상황을 주민센터로 한번 확인해보시고 방법에 대해서도 조언을 받아보시는 것도 좋을 것 같습니다. 잘 해결되시길 바라겠습니다.

서소님 안녕하세요 전월세신고(주택임대차계약신고)를 통해 확정일자를 받으셨는데, 임대인이 표준임대차계약서를 다시 작성하자고 해서 당황스러우셨을 것 같습니다. 말씀주신 상황은 임대인이 민간주택임대사업자로 등록된 경우 임대차계약을 계약일로부터 3개월 이내 신고해야 하는 의무가 있는데 이 부분을 누락하여 과태료 부과 예정 통보를 받은 상황으로 보입니다. 임대인이 등록 임대사업자인 경우 임대사업자 기간 동안 임대료 증액이 최대 5%로 제한되기 때문에 서소님께 유리한 면도 있습니다. 또한 표준임대차계약서에는 임대인이 반드시 고지해야 할 항목들이 있는데요~ 해당 내용들이 정확히 기재,고지되었는지도 함께 확인해보시면 좋겠습니다😉 이미 확정일자를 받아 대항력을 확보하셨고, 전세자금 대출 등 추가적인 금융사항이 관련되어 있지 않다면 임대인과의 관계를 고려해 수정계약서 작성도 가능해보입니다. 다만, 확정일자 및 대항력 유지 여부는 네이버엑스퍼트 등에서 전문가 상담을 한 번 받아보시면 좋을 것 같습니다. 원만하게 잘 해결되시길 응원드립니다.🫶🏻