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독서멘토, 독서리더
1. 저자 및 도서 소개
책 제목: 결국엔 오르는 집값의 비밀
저자 및 출판사 : 김준영 한국경제신문
읽은 날짜 : 2025년 12월 1주
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #공급 #수도권과지방차이 #자가보유율 #월세화
2. 내용 및 줄거리
3장: 움직이는 수요, 어떻게 파악할까
#거래량 #공급량 #수요의종류
Q. 인구수는 같은데 공급량은 왜 다를까? 수요가 많은 지역, 어떻게 찾아낼까?
인구수 증가나 가구수 증가, 시장구조에 의한 수요(전세나 월세로 거주하다가 주택을 매수할 때까지 발생하는 수요, 이러 이유로 실제 수요보다 더 많은 공급이 필요), 환경에 의한 수요(도시의 기능)
113p 관광이 활성화되어 있는 도시나 산업 활동이 활발한 곳들이 특히 일시적 수요에 의해서 인구수와 가구수 대비 공급량이 조금 더 필요해집니다. 이 외에 인구를 끌어들이는 여러 가지 환경이 있다면 더 많은 공급이 필요하게 됩니다. 이렇게 여러 가지 환경으로 인해 만들어진 수요가 가장 잘 반영되어 나온 것이 거래량입니다.
119p 평균 공급량이 그 지역의 수요일 가능성이 매우 높은 이유
121p 재고주택의 수량과 거래량을 통해서 수요가 많은 지역을 찾아낼 수 있다. ex) 광주광역시
125p 즉 수요가 많은 곳은 인구수 대비 매매거래가 많은 지역, 개별 아파트의 경우 세대수 대비 매매거래건수와 매매 회전율이 높은 곳입니다.
4장: 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유
#수도권과지방의차이
Q. 공급이 먼저냐, 가격이 먼저냐 입주물량과 매도물량 무엇이 진짜 공급일까?
137p 서울수도권이라는 공간에서는 공급물량이 차오르는 동안은 한 해 두 해 공급량이 늘어나고 줄어드는 것이 큰 의미가 없습니다. 반면, 지방이라는 공간에서는 3년 누적 공급량에 의해서 변곡점이 생기는 경우가 많습니다. 이런 이유로 서울수도권은 긴 상승과 긴 하락이 반복하며 지방의 광역시와 소도시들은 짧은 사이클로 상승과 하락이 반복됩니다.(그림4-1 인상적)
147p 전세가율이 떨어진다는 것은 매매가격과 전세가격의 갭이 점차 벌어진다는 뜻입니다. 이로 인해 투자자들의 참여는 줄어들고, 또한 오랜 상승장에서는 실수요자들이 실거주 목적으로 주택을 매수했을 가능성이 높습니다.(현재시장으로 보임) 가격이 하락하고, 하락으로 인해 공급이 줄어들고, 이는 다시 긴 상승 환경을 만들어가는 형태로 반복하는 것입니다.
153p 지방의 시장을 분석할 때는 3년 누적 공급량이 가장 중요합니다. 신규 주택에 입주하기까지 3년이라는 공백 기간 동안 시장에 머무르게 되는, 늘어난 수요만큼 공급이 되어야 하기 때문입니다.
180p 하지만 신규공급은 다릅니다. 한번 빈 공간이 공급되면, 그 공간을 비워주고 이동하면서 계속해서 빈공간을 만들어 내게 됩니다. 신규주택의 공급이 시장에 미치는 영향이 훨씬 큰 것입니다. 이러한 신규공급이 지속적으로 연결된다면 시장에는 더욱 영향을 크게 끼칩니다. 그렇기 때문에 공급량과 매매가격의 상관관계를 분석할 때 3년 연속의 입주물량(3년 누적공급량)이 중요한겁니다.
5장: 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다
#서울수도권은전세가율 #지방은전세수급지수 #자가보유율 #희소성 #신축
Q. 성장하는 도시와 수멸하는 도시의 명확한 차이?
193p 특히 지방 광역시와 지방 소도시는 전세가율이 높기 때문에 투자금이 적게 들어 서울·수도권에 비해 수익률을 높일 수 있는 환경이 더 잘 조성되어 있습니다. 서울·수도권은 평균적으로 전세가율이 낮아 매매가격과의 갭이 크기 때문에 투자금 대비 기대 수익률이 낮습니다. 반면 지방으로 갈수록 전세가율이 높아 투자금 대비 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 하지만 수익률이 높다는 뜻은 그만큼 리스크가 크다는 의미이기 때문에 높은 전세가율이 반드시 좋은 것은 아닙니다.(그림5-1)
205p 수도권의 전세수급지수와 전세가율의 긴 흐름은 전세수급지수가 상승한 후 전세가율이 상승하고, 상승한 전세가율에 의해 매매가격이 상승하는 패턴의 반복입니다. 공급이감소하면(전세수급지수가 올라가면) 전세가격 상승으로 전세가율이 높아집니다. 그 시점이 2013년 9월로, 전세가율이 60.2가되고 전세수급지수가 195가 되면서 상승을 시작하게 된 것입니다.
216p 성장하는 도시와 소멸하는 도시를 판별할 수 있는 또한 가지 지표는 자가 보유율입니다. 서울의 강남, 부산의 해운대, 대구의 수성구와 같이 새롭게 땅을 공급할 수 없는 곳은 자가 보유율이 낮습니다. 이런 도시들은 새로운 수요가 들어오면서 임대료 상승을 만들고, 임대료 상승이 높은 수익률과 기대 수익으로 작용하여 끊임없이 투자자가 진입하면서 임대 물량을 만들기 때문입니다. 이러한 이유로 자가 보유율이 낮습니다.
즉 어떤 필요에 의해 그곳에 임차를 해서라도 꼭 머물러야 하는 수요가 있기 때문입니다. 이렇게 새로운 택지가 없어서 신규 공급을 할 수 없는 좋은 지역들은 높은 기대 수익률에 의해서 투자자가 신규 공급 역할을 대신하고 있는 것입니다. 그래서 자가 보유율이 낮으며 반대로 외부 투자자가 적은 도시는 성장이 잘 안 되는 곳이며 자가 보유율이 높은 경향을 보입니다.(성장의 차이 >서울수도권과 지방 사이의 가격 양극화)
237p 성장하는 아파트의 중심은 신축 아파트가 될 가능성이 매우 높을 것으로 판단됩니다. 더불어 위치가 좋은 곳이라면 더욱 좋은 평가를 받을 것입니다. 소득이 늘어나는 곳이나 위치에 강점이 있는 곳은 인구가 감소하는 가운데서도 희소성을 가지고 있기에 도시의 수요의 이동에 의해서 가격이 영향을 받게 됩니다.
7장: 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까
#임대차3법 #전세자금대출 #계약갱신청구권
293p 시장의 변동성을 높이는 것은 수요와 공급의 불균형이 가장 큽니다. 2020년 하반기에 임대차 3법에 의해서 계약갱신 청구권이 시작되었고 이로 인해 전세 물건이 급감했습니다. 이는 2년 만기 시 시장에 나올 전세 물건이 시장에 나오지 않으면서 생긴 문제입니다.
294p 수요의 입장에서도 또 다른 문제의 불씨를 가지고 있습니다. 만약 부동산 시장이 상승기로 돌아서면 4년 동안 머물러 있던 전세 수요들이 매매 수요로 참여하게 되면서 매매가격을 더 크게 자극할 수 있기 때문입니다. 오랫동안 시장에 머물러 있던 전세 수요가 한꺼번에 매매 시장에 참여하게 되면 매수 수요의 경쟁은 더 심해질 것이고 이는 결국 가격의 변동성을 높이게 될 것입니다.
312p (그림7-4) 주요 부동산정책과 전국아파트 매매가격 상승률 / 부동산시장은 정부정책이 의도한대로 흘러가지 않았습니다. 315p 정부의 정책은 단기간에는 시장의 방향을 돌릴 수 있습니다. 하지만 지속적으로 유지하는 것은 매우 힘듭니다. 시장은 시장안에서 나름의 규칙을 가지고 움직이고 있기 때문입니다.
9장: 어디에 투자해야 할까
384p 월세화는 필연적인 현상입니다. 시장이 성숙하면 매매가격 상승률이 낮아지고 시세차익나지 않는 상품으로 바뀌기 때문입니다. 결국 시세차익형이 아닌 임대수익형인 월세 상품의 비중이 높아지고 주요 임대 형태로 자리 잡게 됩니다. 전세가 완전히 사라지지 않겠지만 앞으로 월세가 주를 이루게 될 것입니다.
에필로그 시장에 영향을 미치는건 금리보다 공급이다.
3. 이 책에서 느낀 점
오늘 이 책의 내용을 꼼꼼히 뜯어보면서, 그동안 막연하게만 생각했던 부동산 시장의 작동 원리를 조금 더 명확한 시각으로 바라볼 수 있게 된 것 같습니다. 마치 복잡한 지도를 들여다보다가 핵심 경로를 찾아낸 느낌!
가장 인상적이었던 부분은 시장의 수요를 파악할 때 단순히 인구수나 가구수 증가 같은 뻔한 지표를 넘어, '도시의 기능'과 '거래량'에 주목해야 한다는 통찰이었습니다. 인구수가 같더라도 관광이 활발하거나 산업 활동이 왕성한 곳은 일시적인 수요가 계속 생겨나기 때문에 인구 대비 더 많은 공급이 필요하다는 설명이 인상깊었습니다. 결국 복잡한 수요의 움직임이 가장 잘 반영되어 나오는 지표가 거래량이라는 점을 기억해야겠습니다. 앞으로는 매매 회전율이나 인구 대비 거래 건수를 통해 숨겨진 수요의 강도를 파악하는 훈련을 해야겠다고 느꼈습니다.
그리고 부동산 시장을 바라볼 때 서울·수도권과 지방을 구분해서 봐야 한다는 점이 명쾌하게 다가왔습니다. 서울·수도권은 워낙 공간이 크고 시장이 깊다 보니 공급 물량이 오랜 시간에 걸쳐 누적되면서 긴 상승과 하락 사이클을 만든다고 합니다. 반면 지방 시장은 상대적으로 규모가 작아 '3년 누적 공급량'이라는 비교적 짧은 주기의 변곡점에 의해 시장이 움직인다는 설명이 매우 실용적이었습니다. 지방 시장을 분석할 때 3년 치 입주 물량을 꼼꼼히 살펴보는 것이 투자의 리스크를 피하는 기본 중의 기본이 될 것 같습니다.
이와 연결해서 지역별 투자의 핵심 지표가 다르다는 점도 큰 깨달음을 주었습니다. 서울·수도권에서는 전세가율이 매매가격을 밀어 올리는 주요 동력이라면, 지방에서는 이미 높은 전세가율이 형성되어 있어 전세 수급 지수가 바로 매매가격에 영향을 미친다는 분석이 흥미로웠습니다. 특히 '자가 보유율'을 통해 도시의 성장성을 판별하는 아이디어는 정말 신선했습니다. 강남이나 해운대처럼 희소성이 높은 지역이 오히려 자가 보유율이 낮다는 것은, 그만큼 '꼭 머물러야 하는 수요'가 임대료를 높이고, 그 높은 수익률을 기대하는 외부 투자자들이 신규 공급(임대 물량) 역할을 대신하고 있다는 증거라는 해석이 통찰력이 있다고 느꼈습니다. 결국 희소성과 입지적 강점이 있는 곳은 인구 감소 시대에도 그 가치를 유지하거나 높일 수 있다는 결론을 얻었습니다.
마지막으로, 정책의 효과에 대한 냉철한 시각과 미래의 월세화 예측도 기억에 남습니다. 시장이 성숙함에 따라 시세 차익보다는 임대 수익을 추구하는 월세 시대가 필연적으로 올 것이라는 예측은, 앞으로 투자 포트폴리오를 구성할 때 점점 현금 흐름을 중시하는 방향으로 전환해야 함을 시사했습니다. 불확실한 미래를 정확히 예측할 수는 없지만, 최소한 하락 시점을 피하고 성장하는 곳을 찾으려면 위치가 좋고 희소성이 있는 '신축 아파트'를 선별하고, 유일한 선행 지표인 '입주 물량'을 바탕으로 시장의 변곡점을 읽어내야 할 것 같습니다. 책에서 얻은 인사이트를 바탕으로 앞으로의 부동산 시장을 더 신중하고 전략적으로 바라보겠습니다!
4. 이 책에서 적용할 점
1) 수요 파악을 위한 '거래량'과 ‘회전율’ 체크
2) 수도권은 '전세가율', 지방은 ‘전세수급지수’ + '3년 누적 입주 물량'.
3) '위치 좋은 신축'과 '낮은 자가 보유율' 지역 검토
공급량, 거래량보다 각 지역과 단지 개별적으로 가진 선호도! 가치를 좀 더 디테일하게 파악해서 투자에 적용하겠습니다.
5. 논의 사항
-월세화 시장에서 전세 레버리지 투자가 점점 어려워진다면 월세투자 전략으로는 어떻게 접근할 수 있을까?
#월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책 #결국엔오르는집값의비밀
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