안녕하세요, 마음의 여유가 필요한 필마여 입니다.
저에게 매우 친근하지만 낯선 1호기 경험담을 쓰게 되었습니다. 아직 계약서를 쓴 것도
아니고 가계약금만 넣은 상태이기 때문에 조심스럽지만 도와주신 운조 튜터님의 권유로
짧게 적어보려 합니다.
월부에서 2년
월부 강의와 조모임. 즐거운 시간이었습니다. 앞마당을 만들어 나가면서 실전반도 경험해보고
월부콘도 두번이나 가보고 매번 신기하고 재밌게 하다보니 어느덧 2년이 지나있었습니다.
많은 동료를 만나고 주변에 투자한 동료들도 많아졌습니다. 최근까지도 투자에 대한
확신과 노력이 부족했던지 2년간 앞마당을 만들었지만 투자를 해야겠다는 생각이 간절하지
않았고 결정을 하지 못하고 있었습니다.
환경의 중요성
열심히 하지는 못했지만 광클은 또 열심히 하다보니 다시 실전반을 듣게 되었습니다.
항상 훌륭한 튜터님, 동료들과 함께하는 실전반이지만 점점 무기력해지는 생활로
몰입해서 임장, 임보에 임하지 못했습니다. 튜터님께서 매주마다 목표를 체크해주시고
피드백을 주셨지만 원씽을 어떤것으로 해야할지, 내가 정한 목표도 갈팡질팡하며 3주차가 되었습니다.
그러다 3주차가 되어 매임을 하게 되었고 다행히 지정된 임장지가 비규제 지역이었습니다.
또 공교롭게 비교 임장지가 지난 실전반에서 앞마당을 만들었던 비규제 지역이라 매임을
하다보니 투자가 가능하겠다는 생각이 들었습니다.
‘투자 가능하신 분들은 양식 드릴테니 매물코칭 양식 작성해보세요’
동료분의 문의로 튜터님께서 매물코칭 양식을 주셨고, 조장님이 저도 작성해보라고
권해주셨습니다. 그래서 매물 임장한 물건 중에서 정리해서 1등으로 생각되는 물건을
작성하여 튜터님께 보내드렸습니다. 그게 일요일이었고 튜터님이 바로 피드백을 주셨습니다.
‘마여님, 매코 한번 넣어보세요!’
이 전까지만 해도 투자에 대한 생각이 크지 않았는데 튜터님과 조장님이 용기를 주시니
월요일에 매물코칭을 신청하기로 했습니다. 월요일이 되고 신기하게도 매물코칭 신청에
한번에 성공하고, 그날 오후에 실전반 매물코칭 쿠폰이 지급되어서 문의하여 결제를 변경하며
할인까지 받게 되었습니다. 매물코칭 양식을 작성하면서 나의 상황에 대해서 다시한번
점검하고 두개의 매물을 골라서 양식 작성을 마무리 했습니다.
그리고 화요일 빈쓰 멘토님과 매물 코칭을 하게 되었습니다!
거인의 어깨
빈쓰 멘토님과 매물코칭을 해보니 생각했던 것과는 조금 달랐던 것 같습니다.
멘토님께서 제가 작성한 내용과 추가 질문을 통해서 나의 성향과 상황을 더 정확히 알려고
하시는 것 같았습니다. 그리고 내가 가지고 있는, 해결해야할 리스크를 알려주셨습니다.
뽑은 매물에 대해서 장단점을 설명해 주시고 투자 범위에 들어와서 협상을 진행해봐도 좋다는
이야기를 해주셨고, 좀 더 깎으면 좋지만 안되도 실망하지는 말라고 이야기 해주셨습니다.
내가 해결해야할 리스크는 실거주 집에 깔려있는 ‘보금자리론'이었습니다. 기존 실거주 집을 매도할
생각이었지만 그게 늦어져 신규 주택 매수 시 보금자리론이 회수되어 문제가 커질 수 있기 때문에
먼저 해결해야할 문제였습니다. 앞에 커다란 문제가 있었지만… 어? 조건부지만… 매코 통과?? 이게 되네?
나와의 대화
투자가 가시권에 들어오자 전임과 매임을 더 하였습니다. 그러면서 매코 넣었던 1번 물건은 날아가고
그와 조건이 비슷한 물건도 매도 되고 좋은건 비싸고. 싼 건 마음에 안들고. 매코 두번째 물건과
비교하면서 매물을 보았고 매임 양식을 통해 정리해 나갔습니다. 신도시의 단지들로 1년 안쪽으로
비슷한 연식에 브랜드, 위치, 초등학교 접근성, 공공, 민영 등의 선호요소를 고려해야하는 지역이었는데
좋은것을 찾다보니 감당해야할 투자금을 높여가면서 물건을 고르고 있는 저를 발견했습니다.
그래서 기준이 없으면 물건을 못고르겠다 싶어 나만의 기준을 정하기로 했습니다.
- 적정 매매가와 전세가격 설정
- 적정 투자금 설정(좋은 것과 덜 좋은 것의 투자금 범위 설정)
- 포기하지 못 할 변하지 않는 가치(역에서의 위치, 동, 향, 층, 구조)
- 비교해봐야할 가치(브랜드, 민영, 공공)
- 지역에 대한 이해
- 감당 가능한지
이렇게 나만의 기준을 설정하고 매물을 정리해 나갔습니다.
그 중 투자 의사결정에서 가장 큰 비중을 차지하는 부분은 ‘6. 감당가능한지'였습니다.
감당 가능한가
단지별로 매물들의 가격대가 비슷하게 형성되어 있고 그 중 인기있는 단지의 좋은 구조의
물건은 대략 n+1억, 평균 가격이 n억, 구조와 위치가 덜 선호하는 물건은 n-0.3억 정도였습니다.
그래서 n억을 기준으로 잡고 투자금을 계산해보니 마음에 드는 물건은 n억에서 깎이지 않고
부사님들이 리스크 없는 현금 전세입자를 들이기 위해 투자금이 3.2억 정도가 들어야 했습니다.
취득세까지 고려하면 3억 중반의 투자금. 그리고 더 좋은 물건은 3억 후반. 무리하거나 투자금을
탈탈 털어가며 3억 중후반의 물건을 할것인가를 봤을 때 영 마음에 들지 않았습니다.
그러다 보던 물건 중 조금 후순위 단지의 n억 물건을 천만원 깎아 준다는 부사님과 협상을 시작했습니다.
투자금을 줄이면 여유자금으로 감당이 되겠다는 판단을 하였기 때문입니다.
협상?!
브랜드가 약점이지만 역과의 거리는 준수한 약점과 단점을 알고 있는 물건. 그리고 같은 단지
같은 동의 주인거주 물건이 n-0.1억으로 올라와서 두가지 물건을 가지고 협상을 진행했습니다.
첫번째 물건은 세입자 거주 물건으로 상태가 나쁘지 않은 정도고 두번째 주인거주 물건은 상태는
좋았지만 융자가 많이 잡혀있는 물건이었습니다. 융자를 해결하면서 두번째 물건 협상을 시도 해보았지만
나의 리스크인 보금자리론을 해결하지 못하면 대출 이자라는 추가 비용이 발생하기 때문에 두번째 물건은
첫번째 물건의 가격을 깎는데 부사님을 설득하는 용도로 사용하기로 했습니다.
사장님, 저 주인거주 물건이 너무 마음에 들어요. 그런데 주인거주 물건을 하려면 제가 드는
추가 비용이 너무 커요. 융자를 해결하는 만큼 매도자분의 원리금 지출도
줄어드는 것이니 이야기해서 가격 좀 조절해주세요.
그러나 주인거주 물건 매도자는 투자 물건을 만들면서 주전세 해주는 것부터
처음 듣는 이야기로 설득할 과정이 많았기 때문에 부사님이 곤란해 하셨습니다. 그래서 주인거주 물건을
계속 푸시하면서 첫번째 물건을 나에게 유리한 조건으로 유도했습니다.
사장님, 혹시 그럼 이 물건 하면 매도자 분께 잔금 길게 잡아줄 수 있으세요?
세입자 먼저 맞추고 몇 달 후에 명의 가져올 수 있나요?
주인거주 물건보다 상태가 안 좋은데 수리비 명목으로 네고 좀 얘기해주세요.
결국 500만원을 더 깍고
긴 잔금을 허락해주셔서 가계약금을 넣게 되었습니다. 그리고 긴 잔금을 해주시면서 전세대출이 가능한
세입자도 고려해볼 수 있어서 투자금을 m천만원 줄일수도 있는 상황이 되었습니다.
기준을 세우기 전에는 취득세 포함 3억 중후반까지 생각했던 투자금이 취득세 포함 3억 초반에서
2억 후반까지로 줄어들게 되었습니다. 아직 본계약과 전세입자 맞추기 잔금까지 넘어야 할 것들이
많이 남아있지만 한발 떼었다는데 의의를 두고 싶습니다.
PS. 제목이 ‘기묘한이야기’ 인 것은 경험해보지 못한 매수 과정이 주변에서 도와주시니
너무 쉽게 풀려버리고, 배운대로 의사결정을 하고 있는 내가 신기했던 경험이어서 붙여봤습니다.
감사합니다
월부를 만들어주신 너바나님, 월부콘에서 1호기 응원해주셔서 감사합니다.
월부아이돌 너나위님, 작년 월부콘에서 응원해주시고 월부 강의, 유튜브 등 활발한 활동으로 가르침 주셔서 감사합니다.
투코해주셨던 주우이님, 방향성 설정해주셔서 감사합니다. 조금 늦었지만 말씀처럼 올해를 넘기지 않았습니다.
매코해주신 빈쓰님, 리스크와 저의 상황에 대해서 자세히 알려주셔서 감사합니다. 의사결정에 결정적인 도움이 되었습니다.
용기와 의지를 주시고 실행하기까지 아낌없는 도움을 주신 운조 튜터님 정말 감사합니다. 튜터님 아니었으면 시작하지 못했습니다.
럭키즈 우도롱조장님, 진행하면서 내일같이 도움주셔서 감사합니다. 정말 큰 도움되었습니다.
우리 럭키즈 문차님, 순자님, 햇빛님, 숲님, 엔스님, 하늘님, 고령남님 너무 감사합니다. 함께해주셔서 결과낼 수 있었습니다. 정말 큰 도움 받았습니다.
가르침 주셨던 프메퍼 튜터님, 시소입니다 튜터님, 우지공 튜터님, 딩동댕2 튜터님, 소피이 튜터님, 버린돌 튜터님 정말 감사합니다. 알려주신 것들 저에게 큰 자산이 되었습니다.
함께 해주신 모든 동료분들 정말 감사합니다.
다 적어야하지만 오늘 못 올릴거 같아 죄송하게도 다음에 감사 인사 적겠습니다. ㅠ.ㅜ
이상으로 아직까지 어리둥절한 저에게는 ‘기묘한이야기'인 1호기 투자'중'기 입니다. 쓰다보니 안 짧네요.
감사합니다!
