[열중 48권 읽고 7️⃣조 MVP하조🥇 버팔로Q] 월부은 5회차 후기

25.12.06

* 독서후기 제목은 닉네임과 책 제목을 포함하여, 자유롭게 작성해주세요! :)

(책 이미지 삽입)

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월부은

2. 저자 및 출판사: 너나위 / RHK

3. 읽은 날짜: 25.12.26

4. 총점 (10점 만점): / 10점

STEP2. 책에서 본 것

1. 투자는 왜 해야 하는가?

우리가 살고 있는 자본주의 세상에서는 두 가지 게임 룰이 있다.
(1) 인플레이션: 시중에 점차 많은 돈이 풀리고, 통화가치는 점차 하락한다. 즉, 돈을 모아 그대로 들고 있으면
점차 돈을 잃게 되는 아이러니에 빠지게 된다.
(2) 양극화: 구조적으로 가계의 소득은 줄어들고 있고, 가계 안에서도 양극화는 벌어진다.
사회 구조적으로도 결혼, 출산이 늦어지며 더 오래, 더 많이 일해야 하는 상태가 진행되고 국민연금으로도 내 노후를 위한 충분한 돈이 나오지 않는다.
즉, 월급을 충실하게 모으는 방법으로는 자본주의 시대에서 나와 내 가족을 지킬 수 없다. 결국 자산을 모아가는 투자를 해야 한다.
이 과정에서 중요한 것은 목표설정인데, 노후준비를 우선해서 달려가는 것이 첫 스텝이 되어야 한다.

2. 어떤 방향으로 해야 하는가?

투자를 위해서는 일단 돈을 어떻게 벌고, 쓸것인가? 부터 챙겨야 한다.
돈을 버는 건 (1) 내 시간을 투여해서 버는 근로소득, (2) 내 시간과 관계없이 돈을 버는 비근로 소득이 있다.
우리는 결국 (1)→(2)로 가야하는데, 이를 위해서는 돈을 쓰는 방식을 바꿔야 한다.
돈을 쓰는 방법을 소비자산→생산자산으로 변화 시키는 것. 이게 쌓여야 우리는 시간과 관계없이 돈을 벌 수 있다.
일반적인 직장인이 가야하는 길은 (1)+소자 →(1)+생자→(2)+생자를 해야만 결국 경제적자유를 통해 시간적 자유를 누릴 수 있다.

3. 너나위는 무슨 투자를했나?

전세레버리지 투자를 해왔다. 핵심은 가치대비 가격이 싼것을 판단해서 진행해 왔다.
가치를 판단하기 위해서 입지에 대해서 끊임없이 살펴야 하는데, 핵심은 결국 내발로 움직이는 것이다.
10채까지는 경험을 쌓는다고 생각하고 접근하자.
잃지 않는 투자를 하기 위해서 저평가, 적은 투자금, 리스크 대비를 위한 자금 동원력으 갖춰야 한다.

4. 투자를 위한 필수지식

투자를 위해서는 결국 종잣돈이 있어야 한다. 기본은 저축이다. 통장을 쪼개서 관리하고 지출통제를 통해 돈을 모아가야 한다. 다른 방법은 자산재배치를 통해 깔고 앉아 있는 돈을 굴리는 것이다.
직장인은 월급이라는 안정적인 현금 흐름이 있다. 10년 정도 유지할 수 있는 상황이라면, 일반적인 직장에게는 월세형 투자보다는 시세차익형 투자(=전세레버리지 투자)가 더 적합하다. 물론 상황과 시기에 따라 달라질 수 있다.
시세차익형 투자에서 중요한 건 잃지 않는 투자를 하는 것이다. 이를 위해서는 반드시 저평가된 물건을 골라낼 수 있는 실력이 있어야 한다. (입지>가격) 저평가된 물건을 알아내기 위해서 핵심은 아는 지역을 늘려야 한다. 그래야 서로 비교해 가면서 저평가 물건을 찾을 수 있다.
그 다음 방법이 전세가율을 활용하는 것이다. 전세가율이 높다는 것은 매매가가 전세가 아래로 떨어지지 않을테니 투자후 잃지 않을 확률이 높고, 싸게 투자할 수 있다는 뜻이기 떄문이다.
그리고 마지막으로 장기보유해야 한다. 시세차익형 부동산 투자는 거래비용이 큰 자산이기 때문에 샀다 팔았다. 컨셉은 맞지 않고, 저평가된 자산을 장기 보유 하면서 지켜가고, 필요할 떄 매도해서 사용하는 것이다.
결국 우리가 원하는 것은 용돈 벌이 투자가 아닌 인생을 바꾸는 투자를 하는 것이다. 이것을 위해서 알아야 하는 개념이 시스템 투자이다. 시스템 투자는 다주택을 의미한다. 다주택을 통해 내가 노후에 필요한 금액 만큼 (40억이면, 1억 수익을 낼 수 있는 40채 가지기) 주택수를 만드는 것이고, 매년 1채씩 가지면서 장기보유한다면 은퇴하는 시점이 되면, 시세차익을 낼지, 전세금이 도는 것을 가지고 일부를 월세 전환하는 방향으로 접근할 수 있다.
이때도 중요한 것은 내가 투자한 물건을 지키는 것이다. 역전세 우려가 적은 물건에 투자해야 하고, (공급도 보고) 이를 대비할 수 있는 현금동원력도 체크해야 한다.

5. 어떻게 투자하면 되나?

명확한 투자기준을 가지고 순서대로 가면 된다. 지역별 평단가 투자금, 전세가율을 보고 임장 지역을 선정하고,이후
손품을 통해 지역에 대한 감을 잡고 직장, 교통, 학군, 환경을 살펴보는 임장을 진행하며 물건을 살펴본다.
핵심은 내 발로 그 지역을 자주 오래 가봐야 한다. 결국 부동산 내 발로 하는 것이다.
임대를 할 때 역시 반대 입장에서 생각해 보면 된다. 집 수리, 조건, 일정 등을 감안해서 세팅해야 하고, 부사님이 생각보다 움직이지 않을 경우 여러 부동산에 뿌려야 한다.

6. 결국 오래 가는 것은 마인드

상황은 팩트일 뿐이다. 중요한 것은 내가 할 수 있는 것에 집중하는 것이다. 아무리 책을 잃고 이야기를 들어도 중요한 것은 내가 실행하는 것이다. 실행하지 않으면 어떤 것도 변하지 않는다.
결국 투자를 잘한다는 것은 오래 살아남는 것이라고 볼 수 있다. 오래 살아남는 투자자가 되기 위해서는 꾸준함이 핵심이다. 꾸준함을 가지기 위해서는 나의 의지력을 믿는 게 아니고, 주변에 좋은 멘토, 좋은 강의에 나를 노출 시키고 지속할 수 있는 환경을 만들어야 한다. 좋은 동료를 모으는 핵심은 내가 좋은 영향력을 끼치는 사람이 도니는 것이다.
마지막은 갈등관리다. 회사/가정에서 갈등이 생길 수 밖에 없는데, 이 부분을 제대로 관리하기 위해서는 우선순위를 두고 함께 하는 시간을 마련해야 한다. 회사는 동료들을 잘 챙기자.

STEP3. 책에서 깨달은 것

책을 읽고 난 후 느낀 점 또는 깨닫게 된 점을 적어보세요

책을 재독, 삼독 하는 이유를 알게 되었다. 월부은을 5번째 읽게 되었는데 그간에는 제대로 보지 못했던 것이 보이게 되었다. 책에 밑줄 치면서 읽는 게 꼭 좋은 게 아니였다. 재독, 삼독 하면서 그 부분만 중점해서 보게 되는 것 같다.
이번에 읽으면서 보지 못한 점을 발견한 건 밑줄 친 부분이 아니었다.
시스템 투자(=다주택)에 대해 이해하게 되었다. 다주택으로 가는 입장에서 계속 헷갈렸던 것이 결국 더 좋은 자산으로 갈아타면 똘똘한 한채와 동일하게 되는 것 아닌지, 그리고 전세상승분만 가지고는 결국 보유세, 실거주집 등 내고 나면 남는 게 없는 것이 없고, 매도한다고 해도 양도세 중과 등으로 남는게 크지 않을 것 같다는 생각이였다. (=현금으름이 만들어지지 않는것)
즉, 마지막이 잘 그려지지 않았는데, 월부은에 잘 나와 있었다. 결국 10년 정도 버틸 수 있는 월급쟁이라면 현금흐름은 잡혀 있으니, 돈을 잘 모아서 감당가능한 저평가된 물건을 하나씩 사서 모으고, 그것들에서 나오는 전세상승분으로 내 월세, 세금(보유세), 추가 투자등을 지속해 나가면서 꾸준히 모은다. 그리고 은퇴시점이 왔을 떄, 전세상승분으로 일부 물건을 월세 전환하거나, 시세차익을 통해 노후준비를 하면 된다.
다만, 월부은이 쓰였을 당시에는 수도권도 3~5천 수준 (지금은 약 1~2억)에서 투자가 가능했고, 세금도 지금보다 강하지 않았고, 임대사업자도 존재했다. 그래서 현재 강의해서 현실적으로 수도권(서울) 3채 정도를 기반으로 말씀하시는 것 같다. 물론 지방까지 포함하면 그 이상 하는 투자도 당연히 존재하는 것이고.
물론, 그럼에도 투자의 원칙 저평가, 리스크 관리 부분은 변한 것이 없고, 자산을 지킬 수 있다면 여전히 이 시스템 구축은 유효한 전략이라고 생각된다.

STEP4. 책에서 적용할 점

책 내용 중 내 삶에 적용하고 싶은 점을 작성해보세요. 적용할 점은 구체적일수록 좋아요!

전세 재계약 할 떄, 단순히 2년으로 계약하는 것이 아니라, 전세 수요가 많은 2~3월 / 9~10월에 맞출 수 있도록 진행하는 것이 좋을 것을 해봐야 겠다. 6월 계약 만료이니 24개월이 아니라 27개월 수준이면 좋을 것 같다.
내가 이해한 시스템 투자를 기반으로 내 상황에 적용해서 목표와 고려해야 하는 것을 다시 정리해봐야겠다. 일단 세금 부분 정리가 필요하고, 궁금한 것들을 정리해 보자.
좋은 영향력을 줄 수 있는 동료가 되어야 한다. (지난번에도 동일했는데) 내 경험을 나누고, 조톡방에 자주 참여해서 응원하고 나누기.

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

책을 읽으며 기억하고 싶은 ‘책 속 문구’가 있다면 페이지수와 함께 적어보세요

P.77 중요한 것은 돈을 쓰는 것보다 쓰는 것이라는 사실이다.
P.153 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다. 투자자로서 나는 내가 할 수 있는 것만 한다.
P. 292 발품에 어떤 노하우나 특별한 방법이 있는 것으로 생각하는가? 그런 건 없다. 결국 많이 가봐야 한다.
P. 340 내가 최고의 사람들과 함께할 수 있는 방법은 하나 뿐이다. 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것.
P. 347 무언가를 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있습니다.

STEP6. 논의할 점 (조모임 하시는 분들만!)

조원분들과 나누고 싶은 질문을 책 속 문구, 페이지수와 함께 적어보세요.

현재 투자자로써 성장하면서 어떤 고민이 있으신가요? 이 책을 일고 그 고민에 대해 해결되거나 생각해본 부분이 있다면 같이 나눠보면 좋겠습니다.
P.224 시스템 투자법에 대해. 시스템 투자를 희망하고 계신가요? 서로가 이해한 시스템 투자에 대해 이야기 나눠보고, 헷갈리거나 고민되는 지점이 있다면 이야기 나눠보면 좋겠습니다.

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