[큰빛] 전혀 생각하지 못한 수도권 매물을 1호기로 투자했습니다. - 전세편 -

25.12.07

안녕하세요. 큰빛입니다.

10월 22일부터 11월 24일까지!

우선 이렇게 전세빼기를 통해서 후기로 인사드리기까지

많은 도움주신 튜터님과 동료분들의 응원에 감사인사드립니다.

월부에서 활동한 기간동안 전세빼기라는 과정을 처음겪으면서

많은 것을 배울 수 있는 한달을 보냈던 것 같습니다.

전세빼기, 올수리 인테리어, 서투기 수강까지 11월 한달 동안은 너무나 힘들었지만

앞으로의 투자에 있어서 큰 도움이 될 수 있는 소중한 시간이였습니다.

다음 투자는 더 좋은 투자를 진행할 수 있도록 복기글 남겨보겠습니다!

가계약부터 매수계약까지

최종 매코까지 통과하고 물건 가격 협상하는 과정에 있어

당시 지방실전반 허씨허씨 튜터님의 큰 도움에 감사드립니다.

해당 물건은 경매로 낙찰받은 물건으로 근저당권이 잡혀있는 수리안된 기본상태 매물이였습니다.

매도인은 대부업을 하시는 분으로 현금흐름이 필요해 급하게

내놓으신 물건이였고, 24곳 정도 매매광고를 진행중이였습니다.

결론적으로 매월 발생하는 이자를 부담하는 조건으로 1500만원까지 가격 네고를 했고,

잔금도 6개월이라는 시간을 확보할 수 있었습니다.

그렇게 전세승계 조건으로 매수를 진행함과 동시에 시간이 지남에 따라 매매가격이 올라간다고 생각해

빠르게 인테리어를 진행하고 전세를 맞춰야되는 상황이되었습니다.

가계약 당일부터 매수부동산 소장님께 전세광고를 부탁드렸고

그와 동시에 생활권 내 부동산에 현금세입자를 찾는 전화를 돌려 임차인을 찾았습니다.

현금세입자를 찾는 경험도 처음이기에 무작정 생활권 내 부동산에 전부 전화를 걸어

해당 단지 몇동몇호인지 대략적인 정보를 얘기하며 말씀드렸는데,

현금세입자분들이 생각보다 많았기에 생활권에서는 선호도가 떨어지는 위치에 있지만

올수리 첫입주에 입주날짜 협의가능으로 적극 어필하며 현금세입자를 끌어오기위해 부사님들께 말씀드렸습니다.

하지만 부사님들의 콜백은 대부분 없었습니다.

알고보니 현금세입자분들은 뒷쪽보다는 역세권 단지들을 선호했고

다른 전세물건들이 있기에 빠르게 결정을 하지않아 전세셋팅이 쉽게 이루어지지는 않았습니다.

그렇게 매수계약날까지 임장지에 집중하고 현금세입자를 찾는 것에만 신경쓰고있었습니다.

가계약부터 매수계약까지 과정 중 느낀점으로는

적극적인 부사님 찾기가 중요하다는 것을 느낄 수 있었습니다.

생각보다 적극적인 부사님들이 없었고, 현금세입자들이 있다고해도 콜백을 주시지 않는 경우가 많았습니다.

가능하다면 매수확신이 있는 매물이라면 가계약 전부터 임차인을 찾는 과정을 동시에 진행하면 좋았겠다고 생각했었고,

전세를 빼야되는 과정에서 일잘러 부사님들을 미리미리 찾아서 정리해두는 것이 중요하다고 느꼈습니다.

현금세입자 찾은 흔적..

# 잘한 점

가계약 시점부터 적극적으로 현금세입자를 찾은 점
일잘러 부사님들 정리해놓은 점

# 아쉬운 점

매수과정에서 가계약전에 전세입자를 동시에 찾으면서 진행하지 못한 점
현금세입자들 상황&조건을 정확히 정리하지 않고 적극협상시도 못한 점

매수계약부터 2주동안

매수계약 당시 재이리 튜터님의 계약 프로세스 강의에서 배운대로

특약을 잘 활용해 큰 문제없이 진행할 수 있었습니다.

하지만 한 가지 생각지도 못한 문제점이 발생했었습니다.

매수계약 당일날 매수부사님이 저에게 다른 부동산에 전화해서 광고올렸냐는 말씀을 해주셨습니다.

저는 분명 광고를 올린적은 없다고 말씀드렸지만 부동산 전산으로만 볼 수 있는 곳에 물건이 광고되었는데,

알고보니 현금세입자를 찾는과정에서 대략적인 동호수 위치를 알려준 것만으로도

다른 부동산에서 네이버 광고를 위해 전산에 물건을 올린 상황이였던 것이였습니다..

그리하여 저는 상당히 기분나빠하는 부사님의 모습을 보고

2주 뒤에 다른 부동산에 광고하겠다는 말을 못하고 나오게되었습니다..

그 후 몇일 뒤

투자한 지역이 비규제지역이기에 투자자들이 몰린다는 소식이 들려왔고,

투자물건이 많아지면 전세물량이 증가하게되어서 투자금이 많이 들어갈 수도 있는 상황이라

불안함이 엄습했기에 부사님께 전화를 걸어 추가 광고에 대해서 말씀을 드렸었습니다.

너무나 서운한 모습과 얘기를 하실 수도 있기에 허씨튜터님의 조언에 따라

감사의 인사로 사례금도 드리겠다고 말씀을 드렸습니다.

하지만 부사님은 저에게 너무나 직설적으로 서운함을 표현하셨고, 관계가 틀어질 상황이 만들어지게되었습니다.

전세계약까지 잘 마무리하면 복비도 깍아주려고 그랬는데..

내가 이렇게까지 신경써서 전세입자 찾고있고 맞춰주려고 하는데 내 행동이 헛수고가 되는거 같다… 등등

이런 상황에서 매수부동산과는 절대로 척을지면 안된다는 튜터님의 말씀에따라

몸에좋은 영양제도 사서 찾아가 저의 불안한 심리상태를 적극 어필하기도 했고,

1시간 동안 부동산 사장님의 하소연과 훈계를 들으면서 극적으로 관계를 회복하며

제가 듣고싶은 말인 추가 광고하라는 말을 얻어낼 수 있었습니다.

(그래도 부사님과의 관계를 눈치봐서 일잘러 부사님 한 두분에게만 2주뒤부터 광고를 더 냈었습니다..)

이렇게 심적으로 처음겪는 상황도 있었지만

저는 전세를 빼기위한 최선의 행동이 무엇인지 생각했고, 전세트래킹이라는 것을 행동에 옮겼었습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/11582465 [운조 튜터님 _ 내 전세물건 광고하기]

https://cafe.naver.com/wecando7/10530352 [게리롱 튜터님 _ 전세 잘 맞추는 방법]

https://cafe.naver.com/wecando7/10703799 [재이리 튜터님 _ 전세 빼기의 모든 것]

전세빼기 과정에 많은 도움주신 튜터님들 감사인사드립니다ㅜㅜ

여러 튜터님, 동료분들의 전세트래킹 칼럼을 읽고 그대로 실천했습니다.

생활권 내 전세물건 갯수와 가격을 매일매일 파악했고, 전세입자 컨셉으로 매임까지 진행하면서

내 투자물건의 상태가 어느정도 인지 객관적인 위치를 파악하고 정리하기 시작했었습니다.

그렇게 2주 동안 전세빼기를 위해 하나씩 행동하고 있던 와중에

매수부동산을 통해서 현금세입자가 나타나게 되었습니다.

법인임차인 한 분이 두번 정도 인테리어 시작 전인 매물을 보았고,

계약하겠다며 조건을 확인하고 회사에 승인을 얻고 오겠다고 한 상태였었습니다.

매수부동산 사장님과 전세계약을하면 틀어진 관계도 회복될 것 같고, 현금세입자이기에 잔금도 빠르게 칠 수 있고,

인테리어에만 신경쓰면 될 것 같아 행복회로를 돌리고 있었습니다.

그렇게 몇일 뒤 부동산사장님의 전화가 왔습니다.

“00씨 법인임차인분 회사에서 전세금액이 너무 비싸서 거절당했데.. 아쉽지만 아직 초반이고 인테리어 진행전이라서 그렇지 끝나면 금방 나갈거니 걱정말아요.”

그렇게 행복회로는 몇일만에 끝나고 말았습니다..

여기까지 상황에서 느낀점은

현금세입자를 찾기위해 전세광고 전화를 할 때 정확한 동호수를 말하면 안된다는 것을 느낄 수 있었습니다.

말하게 되더라도 매수를 하기전에 알아보고 있다는 식으로 얘기하면 좋았었을 것이고

그러면 매수계약 당일날 추가광고에 대해서도 적극협상했을 수 있겠다는 생각에 아쉬움이 남았었습니다.

그리고 생각보다 부동산 사장님들은 이 시장에서는 베테랑이고 만만하지 않다는 것을 느낄 수 있었습니다..

그렇다고 부사님 눈치만 보느라 광고도 못하고 자칫 투자자들이 몰려와서 전세금액을 낮게빼야되는 상황이였다면

큰일이였겠다는 생각을 할 수 있었습니다.

내가 해야될 것을 분명히 생각하고 그것에 집중하는 것이 중요하다는 것을 느낄 수 있었고,

최대한 내가 얻어야되는 것을 생각하고 해결하기위해 어떤 행동까지 이어져야되는지 몸소 배울 수 있었습니다.

# 잘한 점

매수부동산 사장님과 관계를 유지한 점
전세트래킹을 통해 꾸준히 내 물건을 객관적으로 체크한 점

# 아쉬운 점

매수계약날 일정기간 이후 추가 광고한다고 협상하지 못한 점
내가 얻어야될 것을 생각하고 중요한게 무엇인지 정확히 인지하지 못한 점

2주 뒤부터 전세계약까지

출처: 코쓰모쓰 튜터님 칼럼

대출규제에 따른 전세셋팅 전략을 알려주셔서 진심으로 감사드립니다:)

6개월이라는 잔금기간이 있었지만 임차인 전세대출 진행 후 소유권 이전까지 모니터링하는 시간이 있고,

근저당이 있으면 전세대출이 안나온다는 내용이 있기에 실질적인 전세셋팅 기간은 3개월로 생각하게 되었습니다.

(은행권마다 달랐지만 정확하게 확인하지 않고 대략 3개월로 생각하고 있었습니다..)

그렇게 전세트래킹을 계속해오면서 파악한건 앞쪽 단지들은 전세거래가 이루어졌고,

새로운 물건이 나올 때마다 전임을 통해 물건의 상황,상태를 체크했었습니다.

이런 과정중에서 저의 매물은 항상 우선순위로 브리핑되지 않는 것을 알 수 있었습니다.

매수계약 후 2주까지는 상태가 특올수리거나 입주날짜가 빠른 매물은 없었고,

전세물건도 절대적인 갯수는 많지 않았기에 그래도 경쟁력이 있다고 생각했었습니다…

시간이 지남에따라 답답함이 더해지고 광고를 더 적극적으로 해야겠다고 마음을 먹었을 때

갑자기 다른 부동산에서 연락이 왔었습니다.

현금세입자가 있다면서 굉장히 적극적인 부사님에게 연락이왔고 집을보러 오겠다고 했습니다.

뭔가 반신반의한 생각으로 일단 광고내는것은 이것만 지켜보고 행동하자고 미루게되었습니다.

그렇게 인테리어 진행중인 매물을 보고난 후 세입자가 마음에 든다며 계약하자는 연락을 받았습니다.

심지어 원하는 전세호가에 근접한 가격으로 들어오겠다고 하는 세입자였고

본인이 거주중인 전세집 만기는 4월인데 1월에 먼저 나올 수 있다며 입주날짜만 1월로 조정해달라는 조건이였습니다.

그렇게 전세빼기가 마무리되는건가 싶었지만.. 갑자기 전세부동산 사장님에게 연락이왔습니다.

“00씨.. 여기 세입자가 전세대출을 받아야된데.. 근데 자기는 동시진행이라 대출안나오자나? 안될 거 같은데 어쩌지..”

자세히 알고봤더니 세입자부부 상태는 전세집에 현금이 묵여있는 상태였고,

1억정도의 카뱅에서 전세대출을 받고자 희망하는 상태였었습니다.

하지만 전세대출이 아예안나오는 상황이 아니라고 부사님에게 자세히 설명드렸고,

어디어디 은행을 추천하면서 얘기드렸습니다.

그렇게 몇일 뒤에 다시 부사님에게 연락이 왔고,

결국에는 전세집이 나가야지 들어올 수 있다는 말과함께 현금세입자가 들어올 수 없다는 답변을 받게되었습니다.

그 이후부터 90곳에 전세광고문자를 돌리면서 결국에는 24곳에 광고를 내게되었습니다.

그러던 중 초반에 광고를 부탁드렸던 곳인 일잘러 부사님이 어느날 매물을 보고간다고 연락을 주셨고,

대출확인후에 다시 연락준다고 하길래 그런가보다 하면서 자포자기 상태에 있었었습니다.

그렇게 시간이 흐른 뒤에 그 대출을 알아본다는 세입자가 하겠다고 부동산에서 연락이 오게되었습니다.

전세가는 어느정도 원하는 가격대에 2월2일날 입주한다는 세입자였고,

하지만 대출을 받아야되는 상황에서 전세대출 이후 3개월 뒤라면 5월달이 되는 상황이였습니다.

잔금일은 4월30일인데 3개월 뒤에 잔금을 치뤄야지 전세대출 반환에 대한 리스크를 대비할 수 있을 것 같다는 생각에

어떻게 해야될 지 모르는 상황에 튜터님에게 질문을 드렸었습니다.

결과적으로는 전세빼기, 인테리어 진행하는 과정에서 지친 상태에서

저는 튜터님에게 크게 혼쭐나고 당장 필요한 행동을 하게 되었습니다.

허씨튜터님 감사합니다.. ♥ 행동하겠습니다..!

저는 막연하게 은행권에서 소유권이전 기간을 보는 것은 3개월이라고만 알고있었고,

실질적인 지역은행권마다 어떻게 진행되고 있는지는 알아보지 않은 상태였었습니다.

바로 투자한 지역으로 찾아가서 은행마감 시간전까지 4군데를 확인한 결과

우리,국민,하나,신한 중 하나은행 빼고는 전세대출 이후에 소유권변동이 되어도

전세대출 반환에 대한 제약사항이 없다는 답변을 받을 수 있었습니다.

그렇게 2월2일날 입주한다는 세입자를 받을 수 있다는 확신이 있었고,

세입자와 여러가지 조건을 확정짓고 전세계약까지 마무리 지을 수 있었습니다!!

전세빼기 마무리까지 진행하면서 느낀점은

부동산 광고를 낼때 정확하게 나의 조건과 상황을 설명해야된다는 것을 배울 수 있었습니다.

분명히 대출이 가능한 상태라고 부사님들께 전달했지만,

투자물건이라는 인식도 있고 동시진행한다고 오해하고 있었기에 어려운 상황이 많았었습니다.

결국에는 2번째 현금세입자가 최종적으로 입주를 앞두고 있는 지금의 세입자였던 것 입니다..ㅎㅎ

돌고돌아 결국에는 마음에 들어했던 세입자분이 감사하게 저의 집에

들어오시게 되어서 너무나 다행이라고 생각합니다.

큰 프로세스가 잘 정리되어있었냐는 질문에 많이 미흡했고,

작은것에만 너무 매몰되어 있었다는 점을 느낄 수 있었습니다.

대출규제로 인한 변수가 있는데 은행권 대출에 대한 상황도 말로만 전해들었지

직접적으로 행동해서 알아보지 않았다는 점에서 무지했었습니다.

# 잘한 점

현금세입자 문의가 왔을 때도 광고내지 말라고 부사님이 얘기했지만 더 적극적으로 광고한 점!!
(최종 임차인 계약날에 전세문의 연락이 많이 옴)
임차인 최종 확정 전에도 임차인 후보자들에게 입주의사를 다시 확인해본 점!!
은행대출에 대해서 확신을 얻기위해 바로 행동한 점
휴젠뜨 설치해주는 조건으로 보증금 올려서 원하는 금액 맞춘점(협상)

# 아쉬운 점