수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[3월 개강] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요.
경제적 자유를 향해 끝까지 달려볼 투자자 블랙달리입니다.
수도권은 실거주 목적이 아니라면 사기 어려운 시장이 되었고,
많은 분들이 자연스럽게 지방으로 눈을 돌리고 계실 거라 생각합니다.
그러다 보니 이런 고민을 많이 하실 것 같습니다.
공급이 있으면, 그 지역은 투자하면 안 되는 걸까?
공부를 하다보면
지방은 공급의 영향을 많이 받는 시장이라고 배웁니다.
이 말은 틀리지 않습니다.
하지만
공급을 리스크로만 보고
기회 자체를 닫아버리는 경우가 생각보다 많다는 점입니다.
지방에서 ‘공급’이 특히 중요한 이유
우리는 전세 레버리지로 투자를 합니다.
이 구조에서는 실거주세입자가 선택할 만한 선호도가 있는 집중 가치 대비 싼 가격의 물건이 투자 대상이 됩니다.
그 선호도는 보통 아래 2가지로 결정 됩니다.
- 땅의 가치(입지, 학군, 직주근접, 생활편희)
- 건물의 가치(연식, 브랜드, 상품성)
수도권과 달리 지방은
땅의 확장이 제안 되어 있거나, 수요대배 공급이 적은 시장이 아닌
‘여기서 꼭 살아야 할 이유’가 상대적으로 약한 경우가 많습니다.
그래서 건물의 가치(연식, 택지)의 비중이 높은 지역은
주변에 신축이 들어오면 전세 수요를 뺏겨 내 투자에 리스크로 작용합니다.
정말 다 공급 피하고 보지 말아야 할까요?
공급이 있는 지역을 보면
아예 그 지역을 보지 않는 분들도 많습니다.
여긴 공급 남아 있어서 위험해/여긴 당분간 투자를 못해
이렇게 판단하고 매물 자체를 열어보지 않는 경우도 많습니다.
하지만 저는 이렇게 생각합니다.
공급이 있다고 해서
그 지역에 ‘기회가 없는 것’은 아니다.
우선 순위가 아닐 뿐, 기회가 0은 아닙니다.
김해를 예로 들어 보겠습니다.
김해의 전체 공급은 2010년대 후반 23~25년 대규모 공급이 이어졌고,
현재는 전체 공급이 줄어들고 있는 상황입니다.
하지만 선호 생활권인 장유동을 보면 이런 생각이 들 수 있습니다.
26년 2월에 더샵신문그리니티 브랜드 신축 아파트가 들어오네, 28년에도 또 들어오네
이러면 투자 어렵지 않을까?
이 판단, 충분히 합리적입니다.
하지만 장유동 매물을 하나씩 보다 보면
다른 그림이 보입니다.
아래 물건은 현재 세입자를 맞춘지 6개월도 안 된 물건으로 만기가 27년 6월입니다.
그리니티의 공급도, 그 아래 들어오는 단지의 공급도 피할 수 있는 매물입니다.
공급이 있어서 보지 않는다면 잡을 수 없는 물건입니다.
공급이 있는 지역은
우선 순위에서는 밀릴 수 있습니다.
하지만 내가 보는 단지에 실제로 영향을 주는지
공급 시점과 내 물건의 만기가 겹치지는 않는지
내 물건이 신축과 경쟁 가능한지
이런 것들을 보기도 전에
지역 자체를 포기하지 않았으면 합니다.
공급 리스크가 낮은 지역을 우선순위로 보되
내 상황에 맞는 매물이 없다면,
더 넓게 기회를 찾아보려는 노력을 가져가 보시면 좋겠습니다.
여러분의 투자 생활을 항상 응원합니다.
감사합니다.
