안녕하세요 끊임없이 공부하고 투자하여 부자되는 킵로이입니다^^
오늘은
1) 월세 투자 방법,
2) 리스크 방어 방법,
3) 실제 월세 투자를 했을 경우 어떻게 자금조달을 하고, 갚아나가는지 정리하겠습니다.
잔금을 쳐도 싼지 판단하는 법은 뭘까?
매도 가격은 4.07억
월세입자가 보증금 1천만원에 들어가져 있다고 가정하겠습니다.
이 경우 제 돈 3.97억이 필요합니다.
이 3.97억의 잔금을 칠 수 있다면 매수가 가능하겠죠?
저는 1호기 수익금 1700만원과 1호기를 투자하며 들어가 있던 4000만원이 합쳐져 5700만원이 있었습니다.
여기에 1년동안 모았던 3000만원이 더해집니다.
여기에 부모님이 사정상 저에게 맡긴 2000만원을 더할 수 있었습니다.
이제 남은 돈은 3억.
이 물건의 잔금은 26년 1월, 월세만기는 26년 8월까지입니다.
따라서 8개월 동안 3억을 빌려야 합니다.
저는 공무원이라, 공제회에서 DSR에 잡히지 않고, 중도상환수수료가 없는 돈 9000만원을 빌릴 수 있습니다.
남은돈 2.1억은 주택담보대출(주담대)를 통해서 메꾼다면 잔금을 칠수 있게 됩니다.
여기서 굳이 잔금 치고, 빚까지 내면서 살 필요가 있는가??라는 의문이 들 수 있습니다.
그럼에도 가격이 싸고, 감당가능하다면 투자가 가능합니다.
이 부분도 계산해보겠습니다.
9000만원의 공제회는 매달 이자 약 40만원이 나갑니다.
2.1억 주담대 이자는 약 100만원이 나갑니다. 토탈 140만원이 나가게 됩니다.
그런데 이 물건은 보증금 1000만원에 월세 95만원을 받고 있는 물건입니다.
따라서 월세 95만원을 받아서 이자를 메꾸면 결국 매달 내는 돈은 45만원으로 줄어듭니다.
결론적으로 8개월간 45만원을 내면 총 360만원의 이자를 내고
중도상환수수료 약 100만원을 합치면 약 500만원을 더 내고 사는셈이 됩니다.
즉 4.12억에 사게 됩니다.
이 가격이 여전히 싸다고 생각하고, 만기 시점인 26년 8월에 전세를 뺄 수 있다고 생각하면 매수하면 됩니다.
전세 리스크 방어는 어떻게 하는가?
결과적으로 4.12억에 매수한 단지가 됩니다.
1호기 수익금 + 저축액 + 부모님 돈 을 합하면 1.07억이 되므로,
8월에 전세를 뺄 때는 최소 3.05억에는 빼야
1) 빌린돈 3억
2) 8개월동안 냈던 500만원의 이자를 메꿀 수 있습니다.
만약 월세입자가 나가는 시기에 전세 3.05억정도를 뺄 수 있다고 생각한다면
전세 리스크가 방어 되며 투자할 수 있게 됩니다.
제가 투자한 물건은 25평 물건이고
현재 전세는 저층 3억 1개,
실거래가에는 계약갱신청구권으로 시세보다 낮게 갱신된 전세 2개를 제외하면
3억에 거래가 찍혔습니다.
26년 8월에는 2개월 전 다른 구에서 공급이 있지만,
크리티컬한 공급량은 아닙니다.
따라서 전세 리스크 방어가 될것으로 보고 있습니다.
이렇게 월세 만기에도 전세를 뺄 수 있다고 생각하면 투자할 수 있습니다.
매도 후 매수 할 때 돈의 흐름은 어떻게 되는가?
1호기 매도 후 3호기 매수하는 돈의 흐름이 복잡하여 정리했습니다.
오른쪽 자금(통장) 상황은 순서에 따라
내 통장에 얼마가 들어 있는가를 나타낸 것입니다.
+ 부모님 돈 2000만원까지 더하면 ( 위 표에는 부모님 돈 2000만원 포함이 되어 있지 않음)
0.9억 공제회 + 1.9억만 주담대 더 빌리면 됨.
+ + 8월까지 매달 200만원씩 9000만원 갚아나가기.
1600만원 상환할 수 있음.
+++ 남은 돈은 8월에 전세 맞추면서, 남은 공제회 + 남은 주담대 갚으면서 끝내기.
이렇게 월세 물건을 투자하는 방법과
전세 리스크 방어,
자금 흐름을 정리했습니다.
이 글이 월세 물건을 투자하는 분들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다.
감사합니다 ^^
