내집마련 질문 있습니다. 1주택자 신혼부부 대출질문!!!

안녕하세요 후즈님 서울안이시라면 각자 경우의 수를 계산해서 체크를 해보시면 좋을것같아요. 종잣돈 2-2.5억 / 후즈님-부모님공동명의아파트1채/혼인신고 안한상태 1. 후즈님 명의로 이미 집이 있기때문에 서울에 사는건 불가 -> 투자로 접근시 2얼-2.5억으로 살수있는 비규제 지역의 수도권,경기도접근 2. 여자친구분 명의로 생애최초대출 70%가능 -> dsr한도내에서 구매할수있는 집 가격대를 체크 대출 상환가능한지도 체크 해서 최대한 대출 받았을때 가능한도의 집 매매가 체크 -> 이경우 차용증을 활용해서 여자친구분께 증여가 아닌 차용을 해주시면 가능합니다. 종잣돈과 dsr한도내에서의 주담대를 활용해서 실거주할수있는 서울의 집 매매가 체크 1번과 2번의 금액대를 체크해보셔서 더 좋은 집의 방향으로 가시면 되실것같습니다. 차용증에 관해서는 세무상담을 받아보시거나 네이버의 엑스퍼트에 간단한 세무상담을 받아보실수있고, 대출은 인터넷에서 검색해볼수있고, 생애최초를 활용하실계획이기때문에 dsr이 넘지않는 선에서 그리고 두분께서 감당가능한 원리금선안에서 선택해보시면 좋을것같습니다!! 좋은 선택 되셨으면 좋겠습니다!! 꼭 계산해보세요^^

후즈님, 신혼집 알아보시는군요, 결혼 미리 축하드립니다 ㅎㅎ 우선 질문주신 부분 답변드립니다~ 1. 혼인신고 안 하고 생애최초 활용 가능합니다. 생애최초 주택 구입 대출은 본인 단독 기준으로 판단하기에 여자친구가 무주택이면, 혼인신고 전이라 부부 합산이 아니므로 본인이 유주택이어도 상관 없습니다. 따라서 혼인신고를 미루고 여자친구 단독으로 생애최초 대출을 받는 방식이 가장 대출 한도·규제 측면에서 유리하긴 합니다. 2. 여자친구 생애최초 활용 시 본인의 종잣돈 증여문제의 핵심은 증여세 + 대출 규제 + 자금출처 조사 요 3개 입니다. 결혼 전에 증여는 무조건 세금 부담 커서 추천하지 않으며 가장 유리한 방식은 혼인신고 후에 부부가 되면 배우자 증여세 공제가 6억이기에 2.5억 전액 증여해도 증여세 0원입니다. 따라서 위에서 말씀드린바와 같이 여자친구 생애최초 사용 후, 혼인 신고하고 증여하시면 될 것 같습니다. 3. 또 다른 방법 : 증여는 안 하고 ‘차용증’으로 입금(부담부 원리금 상환)이 있습니다만, 이 방법은 조달계획서 제출 시 차용증으로 넣는 방식이라 매달 이자를 지급해야 하고, 장기적으로 귀찮습니다. 하지만 세금 부담이 없어 임시방편이지만 실제로 많이 쓰는 방법입니다. 저도 혼인신고 전이라 이 방법 이용합니다. 따라서 가장 합리적인 방법은 여자친구 명의로 단독 생애최초 대출하여 집을 매수 한 후, 혼인신고를 진행하고 그 후에 2.5억 증여하여 증여세를 0으로 만드는 방법인 것 같습니다.