[열반스쿨 중급반 48기 46조 상승] 1주차 강의후기

[강의를 듣게 된 계기]

최근과 같이 규제가 등장하고, 지역별로 온도차가 뚜렷한 지금과 같은 시장에서

투자 기준을 어떻게 가져가야 할지 고민이 되었습니다.

• “서울과 수도권은 너무 올라버린 것 같은데…”

• “비규제 지방으로 가자니, 진짜 투자하기 괜찮은 시기인 건지…”

• “임장·임보는 매너리즘에 빠져있고..”

이 애매한 구간에서 제 투자 원칙을 다시 정리하고 싶어서 열반스쿨 중급반 강의를 다시 신청했습니다.

열반스쿨 1강의 밥잘 튜터님의 강의는 제 고민을 정확히 관통하는 강의였습니다.

[기억에 남는 핵심 포인트]

1. 규제보다 중요한 건 “원칙 + 대응력”이라는 관점

강의 내내 밥잘 튜터님은 “규제는 늘 있어 왔다, 변하지 않는 건 원칙”이라는 말을 계속 강조하셨습니다.
 

9월 6·27 대책 맞춰서 강의를 만들었다가, 10월 15일 대책 나오자마자 내용 전체를 다시 리뉴얼했다는 얘기를 들으면서, “아, 튜터님은 정책에 휘둘리는 게 아니라 대응하시는구나”라는 느낌이 들었습니다.

저도 그동안은 솔직히 “아, 규제가 나왔으니 이젠 못 사겠네..” 쪽에 더 가까웠습니다.
이번 강의를 들으면서 ‘규제가 나왔으니 여기서는 이렇게, 비규제에서는 이렇게’라는 식으로
판이 바뀔 때마다 제 투자 원칙을 대입해서 새로운 답을 뽑아내야 한다는 걸 다시 생각해보게 되었습니다.

특히 인상적이었던 건,

• 서울·수도권 1~3급지는 이미 전고점 회복 혹은 그 근처라,
  “실거주라면 비교·선택의 영역, 투자라면 다음 스텝을 고민할 시기”라는 정리

• 반대로, 부산·울산처럼 전세가·매매가가 다시 살아나는 곳,
  대전·천안처럼 아직 거래 의지조차 잘 안 느껴지는 곳들을 같이 보여주면서
  시장 사이클별로 우리한테 열려 있는 선택지를 정리해 주신 점입니다.

그동안 “규제냐 비규제냐” 정도로만 시장을 갈랐다면,
이번에는 “어느 구간에 있는 시장이냐(과열/회복/준비)”를 먼저 보고
그다음에 규제·수급·수요 구조를 얹어서 봐야겠다는 생각이 들었습니다.

2. “독강임투 + 목실감”으로 설명한 투자자의 성장 단계

밥잘 튜터님이 본인의 7년 투자 과정을 “독강임투(독서·강의·임장·투자)”와
“목실감(목표·실적·감사 일기)”라는 키워드로 정리한 부분이 인상적이었습니다.

저 역시 독강임투를 꾸준히 하는것이 어렵다고 느끼면서도 무엇보다 중요하다는걸 느끼고 있었습니다.
 

• 1년 차: 독서 비중 최대로, 마인드·인식 교정

• 2~3년 차: 임장·투자 비중 대폭 확대, 앞마당 넓히기

• 4년 차 이후: 다시 독서 비중을 올려서 마인드 리셋 + 경험의 밀도 높이기

이렇게 “투자 연차별 포션”으로 말해주시니, 자신의 포지션을 확실히 잡을 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

또 하나, 목표·실적·감사 일기(목실감) 이야기도 인상 깊었습니다.

• 오늘 임장/임보/전화/공부를 실제로 얼마나 했는지 숫자로 남기고,

• 동시에 감사 일기로 멘탈을 관리하지 않으면
  결국 조급함과 비교심리에 휘둘려서 의사결정을 망친다는 부분이 마음에 와닿았습니다.

   

지금 제 투자 단계가 딱 “임장과 투자를 더 공격적으로 늘려야 하는 구간”인데,
그동안 느슨해져 있던 독서·기록·감사 루틴을 다시 정비해야겠다고 마음먹었습니다.

3. “오를까 봐 사고, 떨어질까 봐 파는” 투자에 대한 경고

부천 OOO → 대전 XXX 단지로 갈아탔다가,
싸진 걸 팔고 비싸진 걸 사서 두 번이나 손실을 본 실제 사례는 꽤 따끔했습니다.

또 다른 예로,

• 부천 ㅁㅁㅁㅁ을 2016년에 사고,
  2020년까지 안 오른다고 2억 5천에 팔았다가

• 이후 몇 달 만에 5억까지 치고 올라가는 걸 옆에서 지켜본 동료 이야기

이 부분이, 다른 이의 이야기가 아니라 바로 나의 이야기처럼 느껴지면서 공감이 갔습니다.

밥잘 튜터님 메시지는 명확했습니다.

• 가치 판단 없이 산 집은, 안 오를 때 버틸 근거가 없으니 결국 손절하게 되고

• 가치 판단을 하고 산 집이라면,
  “딱히 안 올라도, 비교했던 것 중 제일 늦게 올라가도,
  가치만 맞다면 전고점까지 버티는 게 투자자의 역할”이라는 것.

   

저도 매수한 단지는 오르지 않고 다른단지가 상승하는 모습을 보며 흔들렸던 기억이 있어서
앞으로는 매수 전에 ‘왜 이 단지인지’에 대해 조금 더 꼼꼼히 비교평가를 하고 스스로를 설득시키고자 합니다.
그래야 매수한 단지가 꿈쩍하지 않아도 내면의 흔들림이 줄어들 것이라 생각됩니다.

[실제 투자에 적용해볼 부분]

1. 지역·상품 선택 관점 정리

이번 강의를 듣고 제 투자 지도에서 다음 기준을 더 명확히 그렸습니다.

1. 서울 1~3급지

   • 실거주: 자본·대출 감당 범위 내에서 비싸게 사더라도 장기 거주 목적이면 검토

   • 투자: 이 구간에서는 “수익 극대화”보다 “포트폴리오 안정성” 관점으로 접근

2. 서울 4급지 / 수도권 알짜 비규제

   • 실거주 + 중장기 투자 겸용으로 볼 수 있는 구간

   • 다만 ‘비규제 프리미엄’으로 과하게 오른 단지는 피하고,
     같은 생활권 안에서 상대적으로 덜 오른 단지 찾는 데 집중

3. 부산·울산·대구·대전·천안 등 지방 광역·중소 도시

   • 전세가율, 향후 공급, 현재 매수·매도 심리를 같이 보고

   • “이미 뜨거운 시장(부산 일부, 울산 구축) vs 이제 막 바닥 다지는 시장(대전, 천안)”을 나눠 보고

   • 제 종잣돈 규모와 투자 연차를 고려해,
     확실히 싼데 시장이 아직 외면하는 곳을 하나씩 앞마당으로 추가해볼 생각입니다.

2. 나만의 투자 체크리스트에 추가한 항목들

이번 강의를 듣고 앞으로 시장에 대해 고민해볼 항목은 이렇습니다.

• [시장/사이클]

  • 이 지역은 지금: 바닥 / 회복 / 과열 / 조정 중 어디인가?

  • 최근 1년 거래량과 매수·매도 심리 방향은?

• [가치 판단]

  • 인구·수요 구조(출퇴근 축, 배후 수요)는 어떻게 되는가?

  • 이 가격이 전고점 대비 어느 위치인지? (전고점 대비 -몇 % 구간인가)

  • 같은 생활권 내 비교 단지들 대비 평당가 위치는?

• [리스크 & 레버리지]

  • 규제가 갑자기 강화되어도,
    현 대출 구조로 2년 이상 버틸 수 있는가?

  • 전세가가 10~15% 빠지는 시나리오를 넣어도 버틸 수 있는가?

• [마인드/시간]

  • 최소 보유 계획 기간은? (감정 아닌 숫자로)

  • 그 기간 동안 흔들리지 않을 “내가 이 물건을 산 이유”가 스스로 정리되어 있는가?

밥잘 튜터님이 말한 것처럼, 투자는 ‘좋은 물건’보다 ‘준비된 투자자’가 더 중요하다는 말을
이제는 체크리스트로 현실화해서 관리해보려고 합니다.

[마무리 – 투자자에게 이 강의가 의미 있었던 점]

정리해보면, 이번 밥잘 튜터님 강의는 저에게

• “규제가 문제”라는 핑계를 버리고,
  어떤 장세에서도 통하는 나만의 원칙과 루틴을 점검하게 해 준 시간이었고

• 제 투자 공부의 흐름을 점검하고 꾸준함을 더해야겠다고 다짐하게 된 강의였습니다.

•  

이번 강의를 계기로, 저도 제 비전 보드와 자산 목표를 다시 꺼내서
‘원칙을 지키며 10억을 넘어 그 이후까지’ 가는 그림을 구체적으로 다시 그려보려고 합니다.