[열중 4고력 8워로 부자마인드 19조 Heeheee] 월급쟁이 부자로 은퇴하라_너나위

* 독서후기 제목은 닉네임과 책 제목을 포함하여, 자유롭게 작성해주세요! :) 

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목:월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사:너나위,

3. 읽은 날짜:12.9(화) 2회독 완

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

STEP2~5. 보고, 깨닫고, 적용하며, 기억하고 싶은 문구

월급쟁이 부자로 은퇴하라

< 나와 똑같은 생각 >

남들 못지 않게 열심히 일했는데

어느덧 회사만 믿고 있기엔 미래가 불안한 시기가 되어버렸다. 마음이 무거웠다.

하지만 이런 생각보다 내 마음을 더 힘들게 한 것은, 이 처럼 답답함을 느끼면서도 정작 무엇을 어떻게 해야 할지 전혀 감도 잡히지 않는 현실이었다.

나는 변했다.

자본주의와 돈에 대한 나의 무지를 깨부쉈고, 물질을 대하는 태도로 표현되는 ‘돈 그릇’이 라는 것이 사람마다 있다는 것도 알게 되었다. 돈보다 더 중요한 것은 시간이며, 과거의 시간을 어떻게 보냈는지가 지금의 나를 결정한다는 사실도 깨달았다. 그렇게 나는 자극적인 즐길 거리로 불안감을 뒤로 미뤄버리던 이전의 무책임한 삶에서 탈출했다. 이런 과정에서 직장생활도 한결 즐거워졌음은 물론이다.

오히려 불안감을 극복하고자 공부하고 행동하며 알아나가는 과정에서, ‘나도 할 수 있겠다.’라는 자신감을 얻었다. 그것만으로도 이전보다 행복하다. 돈을 벌어야 한다는 마음으로 시작한 투자가, 돈 뿐아니라 자존감과 행복이라는 선물까지 안겨준 것이다.

< 아파트 >

아파트는 다른 물건에 비해 조금 더 특별한 성격을 띤다. 인간의 삶을 영위하기 위한 필수재인 동시에, 산 가격보다 비싸게 팔 수 있는 투자재라는 것이다. 그리고 이는 ‘인간이 생존을 위해 필요한 주택은 결코 투자의 수단이 되어서는 안 된다’라는 개인의 가치판단에 전혀 영향을 받지 않는다. 그렇게 생각하든 아니든 현실에서의 부동산, 그중에서도 아파트는 필수재인 동시에 투자재일 뿐이다.

< 투자를 왜 안해? >

지금처럼 일생을 바쳐 일해서 번 당신의 돈을 그대로 통장에 썩힐 것인가?

대책을 강구해야 한다. 돈을 현금이 아닌, 자산으로 바꾸는 대책 말이다. 그것이 바로 투자다. 투자는 위험하다고? 천만에! 내가 보기에 가장 위험한 것은, 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다.

< 사태의 심각성 >

내 소득으로 평생 살아갈수 있는가?

이러한 심각성을 생활 속에서 피부로 느끼고 있으면서도 대개는 더욱 깊게 파고들어 대안을 찾으려고 하지 않는다. 속속들이 알고 있지만, 답이 없는 문제라 생각하는 것이다. ‘아, 그거 아니라도 신경 쓸 일이 얼마나 많은데! 어떻게든 되겠지’하며 고개를 절레절레 흔들고 만다. 내가 바로 그러던 사람이다. 하지만 더 이상 외면해서는 곤란하다. 준비해야 한다. 뭉개면 뭉갤수록, 그렇게 시간을 흘려보낼수록 해결해야 할 문제가 점점 더 커지기만 할테니 말이다.

중요한 것은 당신 자신이다. 이러한 문제의 심각성을 인식하게 되었다면, 회피하지 말고, 직시하면서 대책을 세우고, 그것을 실행으로 옮겨야 한다.

< 구축, 신축 >

아파트의 진짜 가치는 결국 입지로 결정된다. 투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그 다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다.

< 호재 >

호재들은 언제 현실화할지 아무도 모른다.

바꿔말하면 호재만 믿고 투자하는 건, 투자자로서 해서는 안 되는 행동이라는 것이다. 현시점에서 우리나라 지방 부동산 시장을 보면 알 수 있듯, 시장의 분위기가 반전되면 아무리 큰 호재가 있다 해도 사실상 큰 영향을 주지 못한다.

< 발품 >

‘부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다’

부동산은 발로 하는 것이지, 책상에서 kb 시세로 그래프를 그려가며 하는 것이 아니라는 사실을.

< 부동산 전세투자 시 일반적인 거래 순서 >

1. 매매 가계약 체결 (약 200~500만원)
2. 매매 계약 체결 (계약금 지급 , 약 매매가의 10%)
3. 전세 가계약 체결 및 1차 매매 중도금 지급(전세계약 가계약금 약 200~500만원 이를 매매 계약 중도금으로)
4. 전세 계약 체결 및 2차 매매 중도금 지급(전세 계약 10% 지급 및 이를 매매계약 중도금으로)
5. 매매 및 전세 잔금 지급(전세 잔금 지급 및 + 매매 잔금 지급)

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투자 시장에 들어와서 첫 투자를 통해 돈을 벌었다면, 당신은 운이 좋은 것이다. 다만 이런 행운이 매번 찾아오는 건 아니라는 걸 명심하라. 오히려 그 행운이 투자자의 눈을 가리게 된다면 다음 투자에서 고배를 마실 수도 있다. 실제로 그런 경우를 적지 않게 목격했다. 인간이 무언가를 배운다는 건, 결국 시행착오를 반복하면서 얻는 살아 숨쉬는 경험과 교훈으로 실력을 가다듬는 과정이 아닐까? 투자, 그중에서도 소액으로 부동산에 투자하는 사람들은 이를 꼭 기억했으면 좋겠다. 가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수 밖에 없다.

< 입주물량과 입지 >

물량은 정말 중요하다.

하지만 투자 대상이 확실히 저평가되어 있고 주변 입주 물량 또한 단기간에 정리될 것으로 보인다면, 2년뒤 한차례 정도 역전세가 발생해 추가로 자금이 투입된ㄷ고 해도 매입하는 경우가 있다. 입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다.

< 투자에서 가장 중요한 것 >

어떤 협상에서든 중요한 것 중 하나는 서두르지 않는 것이다.

대안이 있는 사람은 급할 것이 없다.

< 잃지 않는 투자 >

1. 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목
2. 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술
3. 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력

< 준비된 자에게 기회가 온다 >

이는 아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다는 의미다.

시간이 갈수록 성장하고 좋은 투자를 하고 싶다면, 투자할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓히기 위해 노력해야 한다.

< 지역 >

무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기 보다, 먼저 자신이 세운 투자 기분에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자. 투자의 목적은 자금을 효율적으로 운용해 최상의 수익을 내는 것이다.

괜찮은 입지임에도 부동산 상승장이 진행되는 동안 다른 지역에 비해 상승세가 주춤하다면, 예의 주시해야한다.

< 투기와 투자 >

사는 순간 돈을 저는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것이라고 생각하는 것에 돈을 투입하는 것은 투기다.

따라서 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다. 물건을 매입한 이후 시장이 나의 바람과 달리 하락장으로 접어든다고 해도, 가치보다 싸게 샀기에 안전 마진까지 확보한 상태라 잃지 않는 것이다. 투자를 고려 중인 물건이 본연의 가치에 비해 싸다는 확신이 들 때 투자해야, 잃지 않는 투자를 할 수 있다.

< 부동산 투자는 시간(장기보유)의 투자하는 것 >

1. 수익 실현을 뒤로 밀어 불필요한 낭비를 막을 수 있음(상승을 기다려야하며 매도 까지 해야함)
2. 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다는 것
3. 거래 횟수가 줄어 그에 따른 각종 비용이 줄어든다.

< 위기가 나만 피해갈 것이라는 착각은 금물 >

일단 부동산을 매입하기만 하면 전세가가 계속 상승만 할 거라고 믿으며 투자 시장에 막 진입한 초보자라면, 이 같은 리스크에 대해 구체적으로 생각해 봐야 한다. 그렇다면 이러한 리스크는 어떻게 준비하고 대응해야 할까? 현금, 즉 유동성을 확보해야 한다. 당장 통장 속에 있는 현금이 아닐지라도, 현금을 동원할 방법을 마련하는 것으로 가능하다. 마이너스 통장이나 신용대출 등이 이에 해당한다.

이 말을 바꿔 말하면, 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다는 뜻이기도 하다.

< 리스크 관리 >

1. 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.
2. 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.
3. 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.
4. 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한, 두개 정도는 남겨둔다.

< 투자 기준 세우기 >

투자의 기준을 제대로 세우려면 직접 경험해 봐야 한다.

아파트의 매매가와 전세가의 차이가 3000~5000이내의 물건을 선택했다.

경험이 부족할 때는 혹시라도 있을지 모르는 실패로 인한 타격을 줄이기 위해서라도 투자금을 줄일 필요가 있다.

< 서울투자와 지방투자>

부동산 상승장이 시작되고 서울이 오르고 난 후 외곽과 배후지까지 퍼져나간다.

‘갭메우기’가 진행되는 것이다. 서울 중심지 아파트의 매매가가 10억원에서 15억원 그리고 다시 20억원 까지 상승하는데, 배후지의 아파트가 여전히 3억원에 머물고 있으면 그 가격이 너무 저렴해 보이는 현상이 생긴다. 이러한 이유로 배후지에도 시장이 수요가 몰리면서 가격이 상승한다. 이렇게 지역 전반에 거쳐 아파트 가격이 상승하면 언론 매체에 ‘과열’이라는 단어가 등장하고, 정부는 규제를 시작한다.

이렇게 되면 시장 참여자들의 조급함만 자극한다.

그렇게 상승하던 가격도 임계점에 다다르게 된다. 하락기가 도래하는 것. 하락기로 접어드는 시점이 되면 서서히 미분양이 늘어나기 시작한다. 동시에 활황기에 활발하게 분양된 물량이 실제 입주 물량으로 부메랑이 되어 돌아오면서 이것이 이전과는 다르게 시장의 수요를 압도하게 되면, 전세가 하락이 본격화되면서 매매가에도 영향을 미친다.

< 임장지역 선정하기 >

  0. 집근처

1. 시구 단위 시세 확인(전세가율 70~80%)
2. 단지 시세확인
3. 입주 물량 확인
4. 미분양 확인

STEP6. 논의할 점 (조모임 하시는 분들만!)

부동산 거래 경험과 배운 점!