안녕하세요 7년차 부동산 투자자
월부 튜터 샤샤와함께 입니다 :)
지난 주 1탄 글에서는
“매수 타이밍” 이라는 주제로
- 현재 부동산 시장 진단
- 향후 매수 타이밍까지
함께 공부해봤습니다.
정말 많은 분들이 댓글과
좋아요 해주셨더라구요.
감사합니다 ^^
오늘은 6개월 내
투자하기 시리즈 2탄
내 예산에 맞는 지역 찾는 법
을 알려드리려고 합니다.
지난 주에 배운
매수에 필요한 세 가지
1) 내 종잣돈, 예산 알기
2) 지역과 단지 좁히기
3) 가격/입지 기준 적용
중에서 두 번째, 지역과 단지를
좁히기 위해 필요한 것,
바로 지역 가격을
제대로 알고 찾는 법입니다.
막연히 사는 곳 근처 단지만
매일 눌러보고 계시다면
아마 답이 안나와
답답한 경험 해보셨을거에요.
오늘 알려드릴 것은
내집마련이든 투자든
모두 적용할 수 있는 방법입니다.
내가 매수할 수 있는 곳이
어디인지 데이터로 확인해보고
지역과 단지 후보를
찾아보시기 바랍니다.
오늘은 실행해볼
내용이 꽤 있으므로
링크 저장해두셨다가
그때그때 보면서 하시면
도움되실 겁니다.
level1.
단지별로 찾는 방법
먼저 다룰 방법은
가격별 필터를 통해
단지를 찾는 법입니다.
초보시절 우연히
이 방법을 찾고 지금까지도
정말 유용하게 쓰고 있습니다.
호갱노노 사이트/앱을 활용해서
시작해볼게요 :)
바로 아래처럼 필터 영역을
활용하는 방법인데요.
연식, 가격, 구조, 세대수에 따라
원하는 조건으로 지도에서
아파트를 볼 수 있게 되어있어요.
내 예산에 맞는
아파트를 찾기 위해서
아래와 같이 필터를
지정해봅니다.
1. 유형 → 아파트
2. 세대수 → 300세대 이상
(매도할 때 환금성 고려)
3. 갭가격 → 내 예산 금액 설정
*만약 내집마련이라면
"갭가격"이 아니라
“가격”을 조정하시면 됩니다.
이렇게 하시면
필터에 맞는 아파트만
지도에 남게 됩니다.
이렇게 투자/내집마련할
아파트가 똮! 나오면
너무 편하고 좋겠지만 🫢
호갱노노 필터 방식에는
주의할 점이 있습니다.
호갱노노는
1~2개월 전 이미 거래된
아파트 가격, 즉
실거래가 기반이기 때문에
지금 거래가 가능한
현장에 살아있는 매물 가격은
알기가 어렵다는 점입니다.
때문에
"대략적으로 이 예산으로는
이 위치에 아파트가 있고
이정도 연식/평형이
가능하겠구나"
이렇게
단지 평형과 연식, 위치에 대해
지도에서 감을 잡는 용도로
쓰시면 좋습니다.
실제 나온 가격은
네이버 부동산에서
더 살펴보셔야 합니다 ^^
level2.
지역별 평균가로
적정 지역 찾는 방법
이번엔 단지 하나하나가 아니라
지역별 가격 평균을 통해
지역을 좁힐 때 쓰면
좋은 방법입니다.
부동산지인 사이트에서
1. 지역/아파트 > 지역분석
으로 들어갑니다.
지인은 PC로 하시는걸
좀 더 추천합니다.
그럼 어느 지역을 분석할지
고를 수 있는데요.
아직 가격을 잘 모르겠다면
서울 혹은 경기를
해보시는 걸 추천드립니다.
2. “서울”을 선택하고
검색을 클릭합니다.
여기서 구 단위를 누르시면
동별 가격만 나오므로 주의!
그리고 스크롤을 아래로 쭉 내리면
아래와 같이 복잡하게
생긴 표가 나옵니다.
@_@
숫자에 눈이 핑글
돌아가려는 찰나라면
정신줄을 잘 붙잡습니다….ㅎㅎㅎ
3. 시세 > 매매, 전세를
살펴볼거에요.
여기 나온 가격은
실거래가로 본
매매/전세 평당가를 나타냅니다.
1평에 얼마냐?를 보여주기 때문에
평당가에 곱하기 평형을 하면
해당 평형의 평균가격을
쉽게 알 수 있어요.
예를 들어 x 34를 하면
34평의 평균 가격을
알 수 있습니다.
4. 직접 평균 가격과
투자금 구해보기
(예시) 안양 만안구
매매 평당가 2004 만원
전세 평당가 1305 만원
34를 곱하면
안양 만안구 34평
평균 매매가
68,136 (6.8억)
평균 전세가
44,268 (4.4억)
투자할 때 필요한 금액인
매매-전세 차이는
매매 6.8억-전세 4.4억
평균 필요 자금은
2.4억이 되겠네요!
그럼 2억 대로
투자가 가능할 것이라는
예상도 해볼 수 있습니다.
이 방법의 장점은
지역 평균 가격을 알게 되어
1) 내가 사려는 아파트 가격이
정해져있다면
지역을 좁히기가 수월해집니다.
(평당가가 비슷한
곳이 어딘지 살펴보세요.)
2) 특정 지역만 봤다면
그 비슷한 가격으로
생각치 못한
다른 후보지까지
찾을 수 있습니다.
반면 단점도 있는데요.
평균 투자금/매매가만 보고
지레 그 지역을 포기하는
우를 범할 수도 있습니다.
이 데이터는
평균가격이기 때문에
+-로 가격 차이가
생각보다 있다는 점,
그래서 실제로는 투자금이
더 들어갈수도,
덜 들어갈수도 있다는 것을
꼬옥 생각하시면
좋겠습니다.
오늘은 좀 더 실전에 가까운
지역 가격 보는 법을
알려드렸습니다.
부동산 너무 어렵고…
가격 알아보기 막연해서
발만 동동 구르고 계셨다면
오늘 이 방법을 통해
대략적으로 어느 지역에
어떤 아파트가 가능한지
살펴보시면 어떨까요?
천리길 같은
내집마련/투자도
결국 한걸음부터니까요^^
그렇게 한 후
직접 임장을 통해
입지와 가격을 비교한다면
같은 돈으로도
훨씬 더 좋은 선택을
하실 수 있습니다.
다음 주에는 실제로
입지 기준을 적용하기 위한
현장에서 아파트
가치를 알아보는
<첫 임장 하는 법> 칼럼으로
돌아오겠습니다.
그럼 다음 주에 만나요!
