[리치사모] 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다. (독서후기)

안녕하세요~

독서로 투자 마인드까지 탑재시키고 싶은 리치사모입니다.

이번 도서는 ‘전세가를 알면 부동산 투자가 보인다’ 입니다.

독서후기 시작합니다.

★책 제목(책제목 + 저자) : 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 (이현철)

★저자 및 출판사 : 이현철, 매일경제신문사

★읽은날짜 : 2025.12.

★핵심키워드 3가지 뽑아보기 : #부동산은 심리 # 투자 # 전세

★도서를 읽고 내점수는 (10점만점) : 10점

저자 및 도서 소개

시장 심리를 파악하면, 투자 흐름이 보인다!
부동산 가격 변화의 비밀 ‘심리, 전세, 정책’

이 책에는 부동산의 특성에 기반을 둬 부동산을 분석하는 틀을 마련했고, 특히 전세제도가 우리나라 주택가격에 어떻게 미치는가를 자세하게 분석해 기술했다. 그리고 현장의 분위기와 사람들의 심리가 어떻게 변화되는가에 중점을 맞췄다. 그렇게 분석을 하다 보니 부동산 이론에 나오는 주택경기 사이클이 그려졌다. 이 사이클이 10년에 해당한다고 해서 10년 주기설을 주장하는 분들도 계시는데, 실제로는 정확하게 10년이 맞는 것은 아니다. 이번 사이클을 분석해보니 2008년 하락을 시작해 2017년 현재 상승기까지 10년이 흘렀다. 그런데 아직 폭등이 오지 않았다. 앞으로 폭등기에 해당하는 3~4년 정도의 사이클이 더 진행될 것으로 보인다. 그리고 그다음에는 또 반드시 하락기가 찾아올 것이다. 그 원인은 이 책에 자세하게 기술되어 있다. 이 흐름만 제대로 파악한다면 걱정할 것이 없다. 흐름을 잘 알고 있으면 어떤 지역을 사야 할지, 어떤 물건을 사야 할지, 지금은 사야 할 때인지, 팔아야 할 때인지 답이 어느 정도 나오기 때문이다.

감명깊게 본 문구

p.22

집은 대표적인 가격이 정해져 있지 않은 물건입니다.

시장에서 수요와 공급으로 가격이 결정되는 대표적인 물건입니다.

그런데 우리는 ‘인구는 곧 수요다’ 라는 함정에 빠진 것입니다.

1인 1수요로 착각을 하는 것이죠.

정말 잘못된 생각입니다.

1인 10 수요도 될 수 있고, 1인 100 수요도 돌 수 있는 것입니다.

정말 돈 많은 사람이 한꺼번에 집을 100채를 사겠다고 한다면 그게 바로 1인 100 수요인것 아니겠습니까?

그런데 왜 우리는 1인 1수요라고만 생각하고 있을까요? 그것은 사림이 꼭 집에 들어가서 살아야 하는 상품이기 때문입니다. 그래서 다들 실수요기준으로 생각하기 마련인 것입니다.

p.52

뉴스 기사를 보고 정확한 판단을 하지 못한 채, 이미 머릿속에 방향을 설정해놓고 그렇지 않은 기사를 그렇다고 해석한다든지, 방향이 일치하는 것만 읽는다든지 하는 것은 정보의 홍수로 나타난 현상입니다. 그 결과, 일반인들은 부동산 경기의 흐름을 제대로 읽지 못하고 계속 부정적인 모습만 보게 되는 안타까운 일들이 벌어지고 있습니다.

p.70

그럼 왜 월세는 전세에 종속적일까요? 그것은 전세대출에 대한 이자와의 차이 때문입니다.

전세가 급등했다고 하더라도 결국에는 전세를 얻고 전세대출을 받아서 이자를 내면 그 이자가 현재 시세의 우러세보다는 저렴하기 때문입니다. 그리고 그 전세는 매매가에 근접하더라도 확정일자와 나아가서는 보증보험제도를 통해 보증금을 안전하게 돌려 받을 수 있기 때문입니다.

p.80

단순하게 금리가 내리고 대출 비중이 늘었다 해서 월세로 전환할 것이라고 생각하는 것은 큰 오류에 빠질 수 있습니다.

그리고 또 한 가지는, 지금은 LTV가 70% 정도이기 때문에 월세 전환이 많이 늘었지만, 다시 LTV가 60%로 낮아진다면 월세 투자자의 투자금은 더욱 늘어나서 전세 투자가 훨씬 더 유리해질 수 있습니다. 이렇게 3가지 정도의 근거를 들어 전세가 앞으로 없어진다는 결론은 맞지 않을 가능성이 매우 큽니다.

p.102

같은 시간대에 거래된 매매가와 전세가는 반드시 매매가가 조금이라도 높을 수밖에 없습니다. 

그것에 대한 이유는 전세는 매매의 파생상품이기 때문입니다.

매매를 기반으로 한 임대상품이기 때문에 임대가가 매매가를 넘을 수는 없는 원리입니다.

만약 임대가가 매매가를 넘는 상황이 벌어져 임대인이 그 물건을 포기하게 되면 임차인은 어떻게 될까요?

그런 상황을 예상하고도 과연 임차인이 그 가격에 전세를 들어갈 수 있을까요? 불가능하겠죠?

p.111

전세 세입자는 실수요자입니다. 전세는 싸다고 해서 투자로 할 수 있는 상품이 아닙니다.

서울이 직장인데 부산에 집을 두고 어떻게 출퇴근을 할까요?

그렇기에 부동산 시장은 지역적 한계가 명확히 존재합니다.

내가 사는 지역에 입주 물량이 많아야 합니다.

p.159

아파트 가격을 분석할 때 가장 중요한 것은 현장에서의 사람들의 심리, 즉 매수하려고 하는 사람들의 적극성 여부와 팔려고 하는 사람들의 적극성 여부에 대한 분석이 필수적으로 선행되어야 합니다.

p.225

시간은 결코 우리를 기다려주지 않습니다.

좋은 물건은 결코 고민하는 분들에게는 가지 않습니다.

최고를 팔지 말고 적당히 좋은 것만 찾아서 약간의 아쉬움은 뒤로한 채 계약을 진행하는 것이 좋습니다.

어쩌면 시간이 가장 좋은 투자일 수도 있습니다.

너무 좋은 물건을 찾기 위해 시간을 낭비하는 것보다 지금이 사야 될 시점이라 판단되면 그 시점에 어느 정도 마음에 드는 물건을 구입하는 것이 가장 좋은 투자가 될 수 있을 것입니다.

 느낀점

우리가 하는 투자는 전세 레버리지 투자인데 

사실 전세가 왜 매매가를 밀어올리는지 명확하게 알지 못했었다.

이 책을 보고 전세 레버리지 투자 원리를 알게되었다.

적용할 점

아파트 투자의 기본기를 알려주는 책이라 

투자 전후로 흔들릴때 다시 한번 보면 좋을것 같다.

논의하고 싶은 점

p.102

같은 시간대에 거래된 매매가와 전세가는 반드시 매매가가 조금이라도 높을 수밖에 없습니다. 

그것에 대한 이유는 전세는 매매의 파생상품이기 때문입니다.

매매를 기반으로 한 임대상품이기 때문에 임대가가 매매가를 넘을 수는 없는 원리입니다.

만약 임대가가 매매가를 넘는 상황이 벌어져 임대인이 그 물건을 포기하게 되면 임차인은 어떻게 될까요?

그런 상황을 예상하고도 과연 임차인이 그 가격에 전세를 들어갈 수 있을까요? 불가능하겠죠?