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너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요.
매일 즐겁게 투자자로 성장하는 빌리89입니다.
오늘은 우리의 노력으로 만든 앞마당을
잘 관리하고, 관찰하기 위한 최적의 방법!
“앞마당 Onepage”에 대해서 이야기해보려합니다.
아래 제가 작성하는 앞마당 Onepage 작성 양식에 대해서 가져와보았는데요!
한 구역씩 나눠서 보며 이야기 나누어보겠습니다.
① 전체적인 지역의 흐름 파악하기
앞마당 One page 작성 할 때에는,
Zoom out → Zoom in. 전체적인 지역의 흐름을 가장 먼저 파악하는데요.
지역의 흐름을 파악하는 방법으로는
- [부동산지인] 매매/전세지수
- [KB부동산] 매매/전세증감
- [아실] 매매/전세 물량 증감
3가지 방법으로 지금 이 지역의 흐름은 어떠한 상황인지 생각해 봅니다.
“매매/전세지수” 그래프를 통해 전저점 이후 현재까지
매매지수는 회복 중인인지, 전세지수는 보합인지 하락인지 등을 통해
투자 적정한 시기에 대해서 생각해보는데요.
매매지수는 보합이지만, 전세지수가 올라오고 있다면 ?
'투자금이 줄어드는 투자에 적당한 시기 혹은 그 시기가 오고 있구나~' 라고
생각해 볼 수 있습니다.
그 다음으로, “매매/전세 증감"을 보는데요.
앞서 [부동산지인]의 매매/전세 지수를 좀 더 촘촘하게 들여다보는 방법입니다.
그리고, 마지막으로 “매매/전세 물량의 증감”을 통해서
그 지역의 상황에 확신을 가지는 과정이라고 생각해보시면 됩니다.
매매 물량이 증가한다면 = 경쟁 매물이 많아서 깍아 볼 수 있겠구나?!
전세 물량이 감소한다면 = 향후 전세입자 구하는 Risk가 적거나
날짜 구간을 좁혀서 보았을 때, 매매물량이 감소하고 → 전세물량이 증가한다 ?
그렇다면, 다수의 투자자가 들어갔구나?! 라고 생각해 볼 수도 있는 부분입니다.!
② 랜드마크 / 관심단지 가격 변동 확인하기
지역 전체의 흐름을 확인해보았다면,
이제는 Zoom in 하여 "단지의 흐름"을 볼 차례입니다.
앞마당 One page에 모든 단지를 올릴 수는 없기 때문에
주요 랜드마크 단지와 관심단지 혹은 선호도의 경계가 구분되는 단지의
가격의 변화를 파악하는데요!
만약, 가장 선호도 높은 A 생활권의 대장 단지는 매매/전세 가격이 상승하였지만
B 생활권의 대장 단지는 매매/전세 가격이 아직 상승하지 않았다면 ?
아직 흐름이 오지 않았다는 것을 생각해 볼 수 있습니다.
마찬가지로, 같은 생활권에서 선호도 차이가 있는 관심단지를 가져와서
확인해보는 것도 좋은 방법일 것입니다.
③ 공급 확인하기
전세 Risk 측면에서 중요하게 봐야하는 (특히나 지방에서요!)
공급 또한 One Page 한 켠에 넣어두는데요!
전세가격이 공급으로인해
낮아지는 경우는 없을 지 Risk를 대비하기 위한 판단을 위함입니다.
또한, 당장 입주가 진행되고 있는 단지가 있다면?!
해당 단지의 매매/전세 매물의 갯수도 캡쳐하여 함께 담아두는 편입니다.
그렇게 되면, 다음달 Onepage 작성 할 때
매매/전세 매물의 개수 변화를 확인해 볼 수 있답니다.
④ 저평가 단지 매물 남겨두기
시장과 단지별 상황 그리고 공급에 대해서 점검하였다면,
이제부터는 실제 투자와 연결되는 부분입니다.
전수조사 혹은 앞마당 트래킹을 통해서 뽑은
저평가 단지를 선정하고 기록하여 남겨두는 것인데요!
매월 앞마당 투자 의사결정을 위해 꼭 필요한 과정입니다.
해당 지역 내에서 투자금 내 혹은 투자금이 없다면
저평가라고 생각되는 단지를 뽑은 후
각자의 방식대로 진행하는 앞마당 투자의사결정 과정에
해당 저평가 단지를 포함시키면 되겠습니다.
(저 같은 경우 5분위시세표를 작성하고있으며,
해당 저평가 단지를 5분위 시세표에 반영합니다!)
이렇게 기록으로 남겨두게된다면,
앞서 매물갯수의 변화를 확인하는 것처럼
투자의사결정에 대한 복기까지 할 수 있다는 사실!
⑤ 이번달 앞마당에 대한 가격변화와 생각 남기기
앞마당 Onepage를 정리하며 확인하였던 가격과
본인의 생각을 남기는 자리입니다.
지난달 대비 가격은 어떠하였는지,
지금 시장에서 투자 우선순위는 어디일지,
생활권 별로 가격 변화는 어떠하였는지,
지금이 투자하기 적정한 시기인지,
투자와 연결되는 가격과 생각에 대한 결론을 남겨놓는 곳으로 이해하시면 됩니다.
그리고, 중요한 점은 내 생각이 맞고, 틀리고는 중요치 않습니다.
본인의 생각을 기록으로 남겨두고, 매월 Onepage를 작성하며 검증하는 과정을 통해
실력이 쌓이는 것으로 생각됩니다.
지금까지, 앞마당 Onepage에 대해서 알아보았는데요.
임장보고서 마지막 결론파트에 꼭! 앞마당 Onepage 넣으셔서
언제든지 투자 할 수 있도록 잘 준비하셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔 감사합니다.
