안녕하세요~
투자, 인생 2가지 정답을 찾아
워킹맘/대디 투자자의 등대가 되고 싶은
딩동댕2입니다~
날씨가 많이 추워졌습니다.
항상 따뜻하게 임장하시길 바랍니다 :)
최근 시세트래킹을 하다
2호기로 채용한 수도권 신축 아파트의
전세 실거래가 띡! 거래된 것을 확인했는데요.
전세 실거래는 5.7억이고
전세 호가는 6억 초반에 형성되어 있습니다.
올해 초에 셋팅한 금액에서
약 2억 가량 상승한 금액입니다.
투자자로서 현 시장 상황을 살펴 보며
2호기 투자를 복기해보려 합니다.
(설레는 마음 진정해...)
입주 & 안보는 물건
먼저 전세가를 얘기하기 전에
매수했던 단지 조건에 대해 얘기해보려합니다.
매수 당시 매물 후보군으로 있었던 단지들은
지역 내에서 선호도 높은 신축이었습니다.
매물 후보로 둔 이유는
무엇보다 싼 절대가였습니다.
A단지 (경기 a지역, 선호도 上) 매매 7.0
B단지 (경기 b지역, 선호도 中) 매매 7.0
C단지 (경기 c지역, 선호도 中) 매매 6.7
강남권 1시간 이내 비슷한 급지 내에서
선호도가 다소 떨어지는 신축과 비교하며
저렴한 가격대를 보며 싸다는
확신을 가질 수 있었습니다.
다만, 전세가도 쌌습니다.
A단지 (경기 a지역, 선호도 上) 전세 4.2
B단지 (경기 b지역, 선호도 中) 전세 4.9
C단지 (경기 c지역, 선호도 中) 전세 4.0
사실 이 때 실거주 갈아타기를 고려했기에
전세가를 크게 염두하지는 않았습니다.
무엇보다 낮은 전세 시세 비교해서
5천만원 더 낮게 세가 껴있는 물건이라
실거주자들도, 투자자들도 찾지 않는
물건 중에 하나였습니다.
그래서 단지 내 희소한 남향
교통, 상권 편리한 중문 인접 등의
조건을 가진 로얄동을
호가 대비 천만원 싸게 매수할 수 있었습니다.
입지보다 중요한 지역 내 선호도
실거주에서 투자로 방향성을 바꿨기에
낮은 가격에 매수를 했어도
낮게 세낀 물건이었기에
투자금이 많이 묶인 부분이 아쉬웠습니다.
하지만 현재 시점 전세가가 폭등했습니다.
복기해보면,
지역 내 선호도가 주요했습니다.
해당 지역은 교통 입지가 매우 중요한 곳인데,
강남을 1시간 이내로 갈 수 있는
지하철역 인근의 아파트는
구축들이 대부분입니다.
따라서 조금은 역과의 거리가 멀어도
신축을 선호하는 수요가 많기 때문에
매수한 A단지에 대한 선호도가 매우 높은 지역입니다.
하지만 입주장이기 때문에
절대적인 저평가 구간에 있었고
입주장이 마무리되며
선호도가 높은 신축 단지가
먼저 높은 매매 상승 흐름을 보입니다.
특히 상품성이 좋은 신축이기에
전세가 역시 높은 상승 흐름을 보입니다.
선호도가 높은 신축 단지일수록
전세가 부족한 시장에서
먼저 상승흐름을 보인다는 것을 배웠습니다.
그래서 올려 받아도 될까요?
1000세대가 넘는 대단지임에도
전세 매물이 손가락 안에 들고,
전세 셋팅한 가격 대비
거의 2억 가까이 올랐습니다.
A단지 (경기 a지역, 선호도 上) 전세 6.1
B단지 (경기 b지역, 선호도 中) 전세 5.3
C단지 (경기 c지역, 선호도 中) 전세 4.8
또한, 이전에 비교했던 단지들에 비해
호가가 1억 이상 차이가 납니다.
그렇다면 전세 6억의 호가는 비싼 걸까요?
저는 비싸지 않다 생각합니다.
현재 전세 시장은
지역 내 입주도 마무리 되었지만
전체적인 공급량 자체가 부족하고,
토허제로 인해 매수와 동시에 나올
전세 물량도 없을 뿐더러,
높은 매매가와 전세가에 의한
전세 갱신으로 빠질 전세 물량도 없기 때문에
전세 매물이 현저히 부족합니다.
즉, 전세가가 상승할 수 밖에 없는 환경입니다.
또한, 이전 21년 전세 전고점이
6억 정도에 거래가 되었기에
인플레이션을 생각하면
높은 가격대라 생각하지 않습니다.
하지만,
리스크는 원래 보이지 않습니다.
지난 21년 시장에서도
꺾일 것 같지 않던 시장이
갑작스러운 금리 상승으로 인해
차갑게 식었습니다.
따라서 낙관적으로 상황을 볼 수 있지만,
투자자로서 이성적으로 대응해야합니다.
혹시나 모를 변수로 인해
전세가의 10% 정도의 역전세가
발생할 수 있다 생각하며
대출을 이용한 투자를 하지 않고
혹시 모를 리스크를 대비하고 있습니다.
결론적으로,
전세금을 받을 수 있으면
올려 받을 생각입니다.
물론 시장이 어떻게 될지 모르겠습니다.
대내외적으로 매우 혼란스러운 시장이기 때문입니다.
따라서 누군가에 의해서 판단하는 것이 아닌
올바른 투자 원칙과 기준으로
스스로 판단할 수 있는 실력이 무엇보다 중요하다고 생각합니다.
잃지 않는 투자 원칙과 기준을 지켜
다 같이 원하는 목표를 달성하면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
