서울투자 기초반 3강 강의 후기 [서울투자 기초반 8기 17조 세느]

[Key takeaways]

전세와 매매 매물 수 모두 적은 것이 좋다.

매매 매물수가 많고 전세 매물수가 적은 경우, 전세가 고가 거래 후 전세 매물 증가할 수 있음.

1호선 지상철 소음 여부

신림선 - 완공됬을시 시장이 안좋아 덜 주목받음. 수지구청역 신분당선 개통때 처럼. -> 저평가된 상황

재개발 노릴시 용적률 210% 미만 아파트만 고려할 것.

여의도 70년대 아파트들도 현재 진행중.

방 하나당 가격 차이?

-3억대 : 1,2천만원 / 6억대 : 5천만원

비교평가 하는 방법 = 시간/실력

-시간

시기적으로 저렴한 시기인가? -> 전고점 30% 하락(서울 19년도 가격) / 평균 전세가율 60% 이상?

과거 12년 경 -> 14년 경 -> 16년경 보았을때,

서울 평균 전세가율 10% 올라가는데 약 2년 소요.

-실력

상대적으로 저렴한가?

[지역간 비교평가]

(1) 땅의 가치가 더 좋은 곳 선택 : 예) 2급지 영등포 vs 4급지 노원 / 땅의 가치를 넘어서는 단지 선호도(신축 등) 를 가지고 있지 않다면 땅의 가치가 앞서는 곳으로

(2) 단지의 가치가 더 좋은 곳을 선택 : 땅의 가치가 다른경우 그 지역내 단지 선호도에 따라 투자 우선순위 달라짐.

(3) 땅의 가치 비슷 : 사람들이 그 단지를 좋아하는 이유가 많고 강력할수록 지역내 선호도 형성 (초역세권/2호선/대단지/균질성 등) & 정량적 평가에는 담기지 않는 생활권 분위기가 있음

-> 지역내 : 같은 가격으로 매수할수 있는 다른 단지가 있는지 끊임없이 비교평가 / 지역간 : 비슷한 가격이라면 더 입지가 좋은 곳, 비슷한 가격, 비슷한 땅이라면 더 좋은 아파트를 선택하는 과정

-> 적으면 2개, 많으면 3개 씩만 비교!! 한꺼번에 많이 비교 금지

->15년 7억 /00년 7억, 전고점 같을 시, 00년식을 사야한다! 왜냐하면 15년형 가격에는 건물+땅의 가치가 모두 포함되었지만 00년은 땅의 가치만 포함되었기 때문. 5-10년 뒤에 15년식은 건물의 가치가 내려갈 수 있으나 땅의 가치는 더 오를 수 있다.

20평대vs 30평대

->시장이 좋지 않을때 20평 부터 가격 오르고, 가격이 오르게 되면 30평대 상승이 더 크게 나타남. 20평대와 30평가 가격 차가 큰 경우 20평대 투자 해도 좋으나, 둘이 비슷한 경우 30평대 고려

시장의 흐름을 알고 싶다면 은마아파트를 보라

투기수요 확인 방법? : 10년 기준으로 급등하는 구간 있었는지?

북향 - 해가 잘 안들어서 결로 심할 수 있다.

이전 중구가 중심이라 20km 중심으로 1기신도시 지어짐(일산, 평촌, 분당 등) -> 이제는 강남으로 이동.

앞마당 처음에는 3개 목표 / 이후 급지당 2-3개 목표.

[서울투자로 부자가 되는 과정]

1.늘려가기 : 자산을 쌓아가는 과정 : 주택수를 늘리기 좋은 시기는?

1)시장이 안좋은 경우 -> 임대사업자 부활(종부세 합산 배제) - 전세 안정을 위해

2)취득세 약도세 감면 정책

2.갈아타기 : 자산의 가치를 높이는 과정 : 갈아타기 좋은 시기는? 가격이 왜곡 되었을때

-시장이 좋을때 : 매수를 먼저 해도 괜찮다. -> 그다음 매도.

-시장이 안좋을때 : 무조건 매도. -> 그다음 매수.

3.부채비중 줄이기 : 자산을 안전하게 만드는 과정.

부채비중을 줄였을때 좋은 것은? 역전세 위험이 없음.

주택수를 늘리기 좋은 시점? 갈아타기 좋은 시기가 된다면?

매도 or 전세 전환이 쉬워짐.

[끝까지 살아남는 방법]

목표설정 -> 우선순위변경+몰입 -> 할수밖에 없는 환경 만들기 -> 꾸준히하기

중요한 것은 완벽보다 완성

포기해야겠다는 생각이 들 때야말로 성공에 가까워진 때이다. 다른 사람들도 그때 포기했을테니까 더 나아지려면 포기하지 말아야 한다.