열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 33기 42조 세느]

[Summary]

10년 안에 은퇴할 수 있는 투자자의 투자 원칙

1.저평가 : 가치(입지)를 비교하여 & 지금 가격이 싼 것을 산다.

->변수 통제 / 과거 가격 / 거래조건

->내가 아는 지역이 많아야 가능

2.환금성 : 수요가 많은 곳에서 / 다수가 사고 싶은 물건을 산다.

->매도가 안되면 가격은 의미 없음. 너바나님 “10년이 지나니 수익성보다 환금성이 중요한 걸 알게 되었다.”

->매도 시점에도 다른 누군가 매수해줄 물건에 투자, 망하지 않는 것, 지키는 것도 중요한 투자전략

->유진아빠님 사례 : 4년동안 2천만원 오르다가 3개월 만에 2억 올랐따…

3.수익성 : Input을 줄이고 Output을 늘린다.

->수익률=(배수-1)/(1-전세가율) / 서울은 10년동안 모든 지역이 대략 3배 정도 상승했다. 즉 수익률은 전세가율에 의해 결정되고, 전세가율이 높을수록 수익률이 크다.

->수익률이 높은(전세가율이 높은) 투자를 한다 / 가치 있는 것을 쌀 때 산다

4.원금보존 : 투자한 원금을 / 절대 지킨다

->생존편항 : 죽은 자는 말이 없다.

->도곡 렉슬 : 신축 강남 아파트였는데… 06년-14년 10년동안 15억->10억 30% 빠졌던 적이 있다.. 하락장에서도 버틸 수 있는 투자인가? / “버티면 돼”는 시장에서 살아 남은 사람들의 이야기

->매매-전세 차이(가수요)는 하락할 공간 / 전세가율이 높으면 투자금 조기 회수 가능

5.리스크 관리

참고 : 학군이 좋은 지역은 수능 이후 거래가 되는 경우가 많다. 고3 이탈.

제외 지역 : 학기가 끝나야 움직인다. 1월달 방학해야.

한국 부동산 블랙프라이데이 – 7-8월 / 12-1월 -> 거래수가 적음.

[후기]

1.임장보고서를 실제로 어떻게 쓰고 해석하는지 실제 사례를 보여주면서 말해주셔서 더 이해가 잘갔다. 실전준비반에서는 강의 따라가고 임장보고서 템플릿 채우는데 급급했는데, 다시 한번 작성하는 과정을 보니 이미 알던 흐름인데도 또 새롭고 무엇을 어떻게 봐야하는지 와닿았다.

2.이번 강의에서 수익률이 전세가율에 따라 결정된다는게 가장 놀라웠다. 당연히 좋은 물건이면 비싸고, 비싼게 수익률이 높고 안전하다고 생각했는데 전세가율에 따라 그 리스크와 수익성이 달라진다는 인사이트를 가장 크게 얻어갔다. 그래서 발품을 팔아서 매물들을 비교하고, 비슷한 조건 중에서 전세가율이 높은 매물을 찾아내야 하나보다. 무리해서 돈을 마련해서 비싼걸 사야하는 게 아니고, 내가 아는 앞마당 중 저평가된 매물을 찾아서 리스크가 적은, 전세가율이 높은 매물을 찾기 위해 임장을 다니는 것을 깨닫게 되었다.

3.모든 지역에서 완벽한 1등 매물은 존재할 수 없다. 왜냐하면 나머지 조건들은 동일한 상태에서 한 조건만 다른 두 선택지만 서로 비교할 수 있기 때문이다. 항상 나 자신은 입지가 좋은 구축 vs 입지가 나쁜 신축 중 무엇이 더 좋은 조건인지 궁금했었는데, 어려운 질문이 아니라 애초에 답이 나올 수 없는 질문이라는 걸 깨달았다.

4.'저환수원리'가 뭔지 궁금했는데, 저평가/환금성/수익성/원금보존/리스크관리 앞글자를 딴 것이라는 걸 방금 후기를 쓰면서 깨달았다.^^ 이래서 후기를 작성해야 하나 보다.

5.7시간 강의를 처음으로 1배속으로 다 들었다... 너무 뿌듯하다. 1배속으로 들으니 확실히 흘려보내는 내용이 적고 듣는 내용을 해석하고 고민하면서 듣게되어 얻어가는게 훨씬 많다. 처음에 시간을 내서 듣는게 힘들었는데, 이제 나는 7시간 강의도 일 다 하고 책도 한권 읽으면서 해치우는 사람으로 성장했다. 유튜브 보는 시간을 월부로 바꾸니 가능해서 또 다시 사람은 타고나는 것이 아니라 환경에 따라 달라진다는 걸 다시 한번 느낀다. 앞으로도 나 자신을 변화하고 싶을때 환경을 바꿔야겠다. 그럼 한달만에 다른 사람으로 태어날수 있다.