25년,'외곽 신축'보다는 "중심부 구축"의 상승! 그 이유는? [국빱이]

안녕하세요 국빱이입니다.

25년 수도권 상승을, 이전 상승장이었던 21년과 비교해보면

몇 가지 재미있는 특징을 볼 수 있습니다.

오늘은 그 중 가장 큰 특징이라고 생각되는

"중심부 구축" >>> "외곽 신축"의 흐름과

그 이유에 대해서 생각을 정리해볼까 합니다.

| 21년 수도권 상승장 : 외곽 신축의 선택

부천에 있는 두 단지입니다.

90년~2000년대 식이 많은 중상동신도시와 아주 먼 곳에

[옥길 지구]가 새로 생겼습니다.

2017년이면 연두색인 서해선도 개통하기 전이라.

[옥길 지구]는 아파트만 있는 외곽중에 외곽 신도시였습니다.

반면 [중상동 신도시]는 백화점과, 학원, 병원 뿐 아니라

직주접근이 좋은 "7호선"도 함께 있어 그야말로 인프라는 가장 좋은 지역이었습니다.

그러나 21년 상승장을 맞이했을 때 사람들은

[중상동 신도시] 보다 <<< [옥길 지구]를 더 먼저 찾았습니다.

사람들은 인프라가 좋은 [중상동 신도시]보다는

외곽신축인 [옥길 지구]를 더 많이 선택했고,

솔직히 당시에는 너무나 예상 밖이라서 큰 충격과 함께 많이 배우기도 했습니다.

이는 비단 부천의 사례만은 아닙니다.

중심 구축보다 서울 외곽의 상승폭이 큰 사례가 서울과 수도권 곳곳에서 있었고,

- 서울 2군보다는 → 서울 4군이

- 서울 4군보다는 → 수지/평촌이

- 수지/평촌보다는 → 부천/일산 지역에서

이런 흐름이 더 잘 보이기도 했습니다.

| 25년 수도권 상승장 : 중심 구축의 선택

그렇다면 25년 상승장에서는 어떤 흐름이었을까요?

수도권 주요 지역들의 예시를 가져왔습니다.

빨간색은 외곽 신축을, 파란색은 중심부 구축의 단지들입니다.

예시로 들었던 부천을 비롯해

수지와 평촌의 사례에서도 보이다시피,

각 생활권의 중심부 구축이 외곽 신축보다 먼저, 더 많이 오른 사례를 볼 수 있습니다.

※ 물론 중심부에서도 초중심부까지만 상승하고 한블록 뒤의 구축은 오르지 않은 사례도 많습니다.

| 왜 다른 선택을 받았을까?

사실 이 흐름의 답을 전 모릅니다.

그럼에도 뇌피셜로 "예상"해보건데

전 크게 3가지 이유라고 생각이 들었습니다.

1. 연식보다는 인프라를 선택

25년은 부정할 것 없이 [실수요 시장]이었습니다.

다주택 투자자는 시장에서 많이 사라졌고

시장 상승의 흐름은 거의 100% [실수요]로 움직였던 시장이었습니다.

그리고 21년 인프라가 부족한 신축을 선택했던 사람들로 하여금

인프라의 필요성을 느끼게 했고

19~21년 외곽 신축으로 이사갔던 신혼부부들이

아이가 생기면서 학군과 환경을 고민하면서

그 지역 중심 구축으로 많이 이사를 갔던 흐름을 보였습니다.

외곽신축의 인프라의 발전을 기다리기보다

가족의 성장으로 이미 완성된 인프라를 찾지 않았나 생각이 듭니다.

2. 시장에서 사라진 다주택, 똘똘한 한 채의 흐름

저도 물론 다주택자이고,

저를 비롯한 월부 동료분들의 대부분은 다주택 포지션을 가지고 있지만,

사실 이미 예전부터 투자를 해서 어느정도의 자산을 일궈낸 투자자분들은

25년에 다주택포지션에서 -> 똘똘한 한 채로 많이 바꿨고,

이는 결과적으로 매우 좋은 선택이 되었습니다.

(선배 투자자들은 참 똑똑하시다..)

그리고 이렇게 포지션 변경을 했던 사람들은

분양권 투자를 했던 사람들도 많았고,

전세가가 상대적으로 높아 투자금이 적게 들었던

외곽 신축을 많이 갔고 있을 것이라고 예상합니다.

다주택자들의 물건이

중심 구축보다는 외곽 신축이 상대적으로 많지 않았을까 하는 생각입니다.

3. 그 사이 늙어버린 신축. (수리비 부담)

예시의 옥길 처럼 2017년도 신축은,

2021년도 까지만 해도 신축"빨"로 입주가 가능한 시기였지만,

지금은 7~8년이 지났기 때문에

- 입주시 어느정도의 수리는 필요하고 (위의 말한 실수요 장이니깐)

- 여기저기 노후된 모습도 슬슬 보이기 시작했습니다.

사실 노후까진 아니더라도

겉으로 봤을때 "우와 번지르르하니 멋있다"의 느낌에서

"품위가 있네" 로 조금 더 나이먹은 느낌입니다.

게다가 그 사이 인테리어비가 천정부지로 올랐고

실수요 입장에서는 "어차피 수리할 바에"라는 생각이 들 수 밖에 없기도 합니다.

| 미래는? 지금의 비규제수도권 투자는??

[⭐핵심⭐]

가장 중요한 건 지금 비규제 수도권 투자를 하는 분들은

과거 상승장을 기준으로 "연식"만 바라보던 흐름에서는 벗어나야된다고 생각합니다.

아직 여전히 실수요 시장이고

과거 적은 투자금으로 외곽 신축을 선택하는 흐름에서는 벗어나

- 아이를 키우는 가족들

- 결혼을 해서 새로운 삶을 시작하는 신혼부부들이

어떤 단지와 생활권을 선택할지 충분히 고민해봐야되는 시장입니다.

그리고 적극적으로 투자를 하면서+ 매우 신중한 선별작업으로

비규제 지역 투자를 진행해야 된다고 생각합니다. ▼

클릭 ▶ 비규제지역 투자 시 반드시 체크해야 할 2가지 [국빱이]

| 25년 상승장을 보면서 깨달은 점, 그리고 반성!

21년 상승장을 통해, 부천과 일산의 흐름을 보면서

"수도권에서도 4~5급지는 입지보다는 연식이 중요할 수 있겠구나"

라는 깨달음을 얻었습니다.

그러나 25년 상승장에서 제가 예상 했던 흐름과는

다르게 흘러갔던 것을 볼 수 있었고

지난 확신에 대한 반성과, 새로운 깨달음을 얻을 수 있었습니다.

이번 상승장을 보면서

하나의 사이클 예시만 보고 미래를 확신하지 말고,

그 시대에 그 사람들이 어떤 것을 선호하는지 현장에서 느끼는 것이 중요하다는

결론을 내릴 수 있었습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.