비규제지역 투자 시 반드시 체크해야 할 2가지 [국빱이]

안녕하세요 국빱이입니다.

10.15 발표 이후 수도권의 많은 지역들이 토허제/규제 지역으로 묶이면서,

많은 투자자분들이 비규제지역으로 관심을 두고 있습니다.

실제로, 많은 동료분들은 아직 묶이지 않은 비규제 지역 중

가장 선호도가 높은 부천/구리/산본을 집중적으로 보고 있습니다.

열심히하는 동료분들의 투자를 진심으로 응원하면서,

이럴때 놓치기 쉬운 몇가지 ✅체크리스트에 대해서 짚어볼까 합니다.

1. 규제지역보다 가격이 높지 않은지?

규제지역이라는 의미는 역설적으로 "정부가 인정한 좋은 입지"라는 것입니다.

비규제지역이 안좋은 입지라는 게 아니라,

비슷한조건이면 입지는 규제지역이 비규제지역보다 좋아라는 의미입니다.

이를 반대로 해석하면,

(같은 조건이라면) 비규제지역이 규제지역보다 가격이 높아서는 안된다는 것입니다.

(▲부연설명 : 구리단지가 동대문단지보다 가치가 떨어진다는건 아니고, 1억 5천의 차이까지인가?를 고민해볼 필요의 예시)

하지만 현재 일부 비규제지역에서는 서울보다도 가치대비 높은 가격의 단지들이 보이고 있습니다.

물론 토허제이기 때문에 선택지가 없는 것도 이해는 하나,

투자의 가장 기본인 [저평가] 측면에서 놓치고 있는 것은 아닌지 고민해볼 시기인 것 같습니다.

✅ Poit 1) 저평가 구간인지

- 구리가 동대문보다 비싸지는 않은지,

- 부천이 광명보다 비싸지는 않은지,

- 산본이 평촌보다 비싸지는 않은지,

- 권선구가 영통구보다 비싸지는 않은지

(연식과 단지가 비슷한 조건이라면,)

투자 결정 전에 반드시 체크해봐야 할 필요가 있다고 생각합니다.

2. 토허제가 풀렸을 때, 빠르게 갈아탈 수 있는지?

지금 비규제지역을 투자하는 이유는,

서울과 수도권의 좋은 단지들이 [규제지역]으로 묶여서 입니다.

비규제지역 투자시 가장 좋은 시나리오라고 한다면,

① 비규제지역에서 지금 투자를 해 놓고

② 시간이 지나 가격이 충분히 올랐을 때

③ 서울/수도권이 토허제가 풀리고 (= 우리에게 서울 투자의 기회가 주어질 때,)

④ 비규제지역의 물건을 매도 후

⑤ 서울로 갈아타기 가 가장 좋은 시나리오라고 생각합니다.

                                                             <* 내가 할 수 있는 것 / *내가 할 수 없는 것>

(▲부연설명 : 비규제지역은 "이때" 사서, "이때"팔아, 좋은 물건으로 갈아타야 한다.)

그런데 위의 시나리오 중,

내가 할 수 있는 것 (①, ④, ⑤)에서 가장 어려운 부분이라고 한다면

④ 비규제지역의 물건을 매도 라고 생각합니다.

경험상 매도는 진짜 어려운 것 같습니다.



그리고 그 매도물건이 서울중심부가 아니라 비규제지역이라면

실거주를 매도했던 경험보다 난이도는 더 올라가고

+ 내가 원하는 타이밍에 매도를 하는건 힘든 영역이기도 합니다.

따라서서 투자자로써 이 가능성(매도)를 높이기 위해서는

무엇보다 환금성이 좋은 물건에 투자를 해야 합니다.

⑤ 서울로 갈아타기 단계를 원하는 타이밍에 진행하려면

① 비규제지역에서 투자단계 부터, 환금성이 좋은 물건인지를 고민 또 고민을 해야합니다.

지금의 비규제 지역에서

투자를 한다고 했을때의 투자 기준은

분명 서울이 규제지역으로 묶이기 전과 달라야합니다.

✅ Poit 2) 환금성이 좋은지

* 10.15이후 비규제에서 더 신경써야 할 부분

- 가급적 로얄동, 높은층 (10층이상)

- 뒷동보다는 앞동

- 가성비 비규제 투자 물건보다는, 누가봐도 지역에서 좋아하는 단지

* 투자금을 더 써서라도 지금은 위의 기준이 더 좋다고 생각

* 단 투자금 3억을 넘기지는 않을 것

마무리.

지금은 비규제지역을 적극적으로 투자를 해야하는 시기라고 생각합니다.

언제풀릴지도 모르는. (개인적으로 시기가 빠르지는 않을 것 같은)

서울의 토허제 해제를 마냥 기다리는 것 보다

수도권 비규제라도 한발자국 빨리 나서서 투자를 적극적으로 해야되는 시기라고는 생각합니다.

그러나 경험상,

어떤 투자단지를 타겟하고 협상을 하는 순간부터

시야가 좁아졌던 경험이 항상 있었습니다.

그리고 그 좁아진 시야는 시간이 지나고 약간의 후회도 되기도 했습니다.

후회하지 않는 투자를 할 수는 없지만,

작은 투자의 경험으로부터 후회를 줄이는 과정은 필요하다고 생각합니다!

모든 동료분들의 투자를 응원합니다.