“투자의 완성은 전세 빼기”
앞마당 3개를 아직 만들지 못한 상황이라 전세는 남의 얘기 같았는데
이번 강의를 들으면서 전세 셋팅의 중요성을 이해할 수 있었다.
투자는 매수로 끝나는 것이 아니라 더 긴 호흡으로 가져가야 한다.
투자수익률, 안전한 투자, 재투자 시기 등을 위해 전세 셋팅은 매우 중요한 단계이다.
-레버리지 효과 극대화, 리스크 대응, 투자 결정 전 시간 확보
전세셋팅 전략 3단계
(1) 나와 시장의 상황 파악: 잔금 & 조건부 전세대출 제한 (잔금일 기준 3개월 기억하기)
(2) 적정 전세가 설정: 단지 (상하위평형 비교) + 생활권 + 공급 (대단지 입주 전후 3개월: 총 6개월) + 전임
(3) 임대기간 설정: 공급 (규모, 시기, 위치) + 수요 (지역, 단지, 평형) + 포트폴리오 (재계약 시기 및 투자지역 분산)
계약 단계별 주의사항
(1) 매수결정: 권리상 하자체크 (등기부등본-소유자, 소유권제한, 근저당, 열람일시, 페이지)
(2) 매매계약: 온전한 소유권 (매매계약서)
(3) 임대계약: 원상회복 반환 (임대차계약서)
기타 주의사항들과 투자팁
- 세낀 물건의 매매계약 시 임대조건이 기록되어 있는 전세계약서 반드시 확인 (계약 승계로 인한 의무 파악)
- 주인전세는 가계약 전 매매특약과 전세특약 모두 사전합의
- 매도자 전세계약 후 승계를 받는 경우, 임대인 변경으로 전세입자의 전세대출에 문제 있을 지 매수인으로 하여금 은행에 사전확인하도록 요청
- 계약갱신요구청구권 (2+2), 묵시적갱신 (2+2+2), 새로운 계약 (2, 2+2), 임차인계약해지요구권의 법률적 효력 이해하기
- 계약 체결 시 서로 합의한 사항을 특약으로 기재하기
- 임대계약 체결 전에 체납 여부 미리 확인하기
- 법률고민은 대한법률구조공단, 법률상담 플랫폼 (로톡 등)을 활용하여 적극 대응하기
- 법인 임차인의 장단점을 이해하고 계약서에 특약 야무지게 기재하기
- 계약 종료일로부터 2~6개월 전에 갱신요구청구권 사용여부 명확히 하기
전세셋팅에 가장 큰 영향을 미치는 것이 공급인 것 같다.
해당 지역의 공급뿐 아니라 인구이동이 많은 인근지역의 공급까지 알아야 한다.
전세셋팅의 방법은 다양한데, 각 기회비용을 파악하고 시기에 가장 적합한 선택을 할 수 있어야 한다.
꼭 적용해보고 싶은 점
임보 작성할 때 공급페이지를 기계적으로 만들었는데
인구이동이 많은 인근지역의 공급까지 꼼꼼하게 파고 들어보겠다.
