[4(나)는 9(부)동산과 맞벌이한다조 리치토 2주차 강의후기]전세세팅이란? 투자 수익률을 결정하는 가장 중요한 의사결정

안녕하세요 여러분!

쉽지 않은 길을 쉬운 길처럼 인도하고 싶은 리치토입니다.

벌써 2주차 강의까지 완강하고

다시 한번 전세빼기의 중요성과 프로세스를 +1 적립하게 되었는데요.

1호기 투자 전에도 양파링님의

'전세의 모든 것'을 배웠는데

경험 이후 또 다른 방향으로 와닿는 내용들이 많았습니다.

2강 BM거리 위주로 후기 시작해볼게요~

(이런 명강의를 2강 오프 초대에도 참석 못한 내 자신..너무 서럽다..)

전세 셋팅을 배우는 이유

“벌써 전세 셋팅까지 배워야 하나요?”

간혹 많은 분들이 질문해주시는데요.

투자를 경험하지 못하신 분들(+이전의 저 포함)께서 전세 셋팅까지 배울 엄두를 못내시기도 합니다.

당장 '매수하는 과정' 자체만으로도 너무 버겁고 힘들기 때문이죠..(x10000 공감합니다…)

하지만…

" 전세 빼기는 매수를 하는 동시에 전세보증금 얼마와 어느 시기에 어떠한 전세유형으로 맞춰야할 지 계산이 다 나와야 하기 때문에 투자경험이 없더라도 미리 공부해야 해요."

또한, 전세를 빼려면 반드시 알아야 할 것 : '메.타.인.지' (나와 시장의 상황을 파악)

집을 사서 전세를 놓는 것까지가 투자이며, 부동산 시장과 개인 상황에 따라 유리한 전세세팅 방법을 알아야 합니다.

‘이 집을 사고 나면 어떤 과정이 펼쳐질지’를 미리 알고 대응할 수 있는 물건을 선택하는 것이 중요!

BM : 전세를 빼기 위해선 나의 상황과 부동산 시장에 따라 적합한 전세유형을 알고 선택하자! 

전세세팅이란, 세입자 구하기가 아닌 투자 수익률을 결정하는 경제적, 전략적, 시간적 차원의 중요한 의사결정이다!

적정 전세가 설정방법 : 단(지) 생(활권) 공(급)

최근 전세 낀 1호기 경험을 하고 얼마 지나지 않아서 전세입자 계약갱신청구권에 대한 5%이내 증액 협상을 계기로 적정 전세가 설정방법에 대해 고민했었는데요.

아는 만큼 보이고 들린다고, 다시 한번 강의를 통해 나의 행동과 판단이 적절했는지 부족했는지 점검할 수 있었습니다.

단지 → 생활권 →  공급량 순서로 조금씩 뱀이 토끼를 사냥하듯 쪼아(?)가며 우리집 적정 전세가는 얼마면 적당할까?

계속 고민하는 시간을 가져보는게 정말 많은 도움이 되었습니다.

보통 생활권까지는 파악하기가 나름 용이한데, 공급량이 가장 어려운 부분이라고 생각하는데요.

공급되는 위치와 입주물량을 토대로 현재 내가 투자할 단지에 얼마나 많은 영향력을 줄지 파악하는 것이 중요합니다!

BM : 적정 전세가 설정 3단계(단지 → 생활권 → 공급)

        단지 내에서 적절한 가격인가? / 생활권 내 가격흐름을 같이하는 단지들과 비교해도 적절한 가격인가?

        공급되는 신축단지와 비교해도 적절한 가격인가?

임대기간 설정방법 : 공(급) 수(요) 포(트폴리오)

양파링님께서 경험담을 통해 많은 사례로 알려주신 것처럼 전세 계약기간 만료시점과 대규모 공급물량이 겹치면 역전세라는 큰 리스크로 돌아올 수 있습니다.

또한, 본인이 투자하는 지역, 단지, 평형의 특징을 아는 것이 중요하다고 하셨습니다.

공통적으로 성수기는 가족단위 구성원이라면 새학기 직전인 겨울방학(1~2월), 신혼부부라면 결혼 및 취업 등으로 봄, 가을이 될 수있죠.

비수기는 수능시즌인 가을과, 여름(장마철 및 휴가철), 명절 연휴, 겨울 등이 있습니다.

이처럼 내가 투자하는 단지 지역의 ‘핵심요소’가 뭔지? 이 단지를 찾는 사람들의 ‘선호도’가 뭔지? 파악하고

그 수요에 맞는 시기가 전세기간 만료가 될 수 있도록 하는 것이 안전하다는 것이었습니다.

마지막으로, 포트폴리오는 다주택자가 되어가면서 점점 많아지는 내 집의 만료시기를 겹치지 않게 분산운영을 해서 재계약 시기에 따른 리스크를 줄여나가라고 하셨습니다.

BM : 적정 임대기간 설정 3단계(공급 → 수요 → 포트폴리오)

        공급물량의 규모, 시기, 상세위치를 확인하여 영향력 범위 가늠

        내 투자하는 지역, 단지, 평형의 수요를 파악하여 전세기간 설정하기

        다주택자가 될 수록 임대 포트폴리오로 재계약 시기 분산 필요

이 뿐만 아니라

지금 시장에서 필요한 전세세팅 실전사례 등

다양한 경우의 수로

직접 튜터님과 시뮬레이션 투자로

극도의 집중을 요하는 2강이었습니다.

전세를 빼는 것 까지가 투자다!

양파링님의 전세교안은 두고두고 보면서

실저투자에 적용할 수 있는 최고의 강의라고 생각합니다.

7시간 넘게 열의로 강의해주신

양파링튜터님 넘 감사드립니다!!