✅아파트명
인천 송도 캠퍼스타운 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
인천 연수구 종사자수 149,549명
2. 교통
강남 74분 / 여의도 57분 / 시청역 73분
3.학군
박문중 94.1%, 신송중 92.2%
4. 환경
대형마트 : 홈플러스 메가푸드마켓 인천송도점, 롯데마트 송도점, 코스트코 송도
대형병원 : 송도세브란스병원(2029년 예정), 나사렛 국제병원
5. 공급
힐스테이트레이크송도5차 2028.06 / 723세대
송도자이풍경채그라노블3단지 2028.04 / 597세대
송도자이풍경채그라노블5단지 2028.04 / 610세대
송도자이풍경채그라노블4단지 2028.04 / 504세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재시세 송도캠퍼스타운 27평 매매 6.45억, 전세 3.8억 [투자금 2.6억]
5년내 고점 매입시 2021년10월 8.175억, 전세 3.8억 [투자금 4.2억]
5년내 저점 매입시 2023년01월 5.2억, 전세 2.7억 [투자금 2.5억]
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 10.15 대책 이후 가격이 올라가는 것 처럼 보이지만 아직은 보합세로 보이며 송도의 입지는 인천대입구역에 GTX-B 호재, 센트럴파크와 가까운 점을 고려시 근처 시세 보다 저렴한 물건을 찾을 경우 고려해 볼수 있다 판단됩니다
2) 환금성 : 저점매수 대비 환금성은 저조해 보이지만 28년 상반기 전까지는 투자할 수 있는 상황이라 판단됩니다.
3) 수익률 : 현재 매수시에는 수익율은 50% 정도 판단되며, 2.65억으로 투자 가능하나 전세가율은 아직 높지 않은 상
태로 투자금이 조금 많이 들어가는 부분이 단점으로 파악됩니다.
4) 원금보존 : 현재 전세가율 59%로 전세가 워낙 없고 주변 전세시세 대비 높지 않아 전세가 하락의 폭은 크지 않을 것으로 판단되며, 향후 10년 후 전세가 2배인 7.6억을 고려시 현재 매매가 보다 낮아 원금 보전성은 괜찮다고 생각됩니다.
5) 리스크 대비: 송도 주변에 28년도 대량(2,400여세대)의 물량이 공급 예정으로 28년도에는 보합 또는 일부 하락이 예상되어 전세가에 대비가 필요해 보입니다. 비규제지역으로 갭투자를 고려해 볼 수 있다고 판단됩니다.
나의 투자 결론(매수 여부):
송도에 20평형대가 많지는 않아 신축아파트와 비슷한 가격대를 유지하고 있어 매수를 해도 괜찮은 단지라고 생각이 됨. 대출 감당범위 내에서 실거주 매수가 가능해 보이나 갭투자의 경우 투자금이 다소 많아 보입니다.
다만, 주변에 양질의 일자리로 인해 직주근접은 가능하나 서울까지의 출퇴근은 다소 어려움이 있어 보입니다. 같은 가격대의 다른 단지와 비교하여 투자하는 것이 적절하다고 판단됩니다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
처음 임장보고서를 작성하면서 투자적정성을 판단하지 않고 투자를 했었구나 하는 생각이 들었습니다. 현재 10.15 대책이후 재투자 판단시 어려움이 있겠지만 세금, 대출 등 종합적 판단을 하여 잃지 않는 투자를 해야할 듯 합니다.
12.24 현재 : 롯데바이오 R&D 센터가 들어오면서 매수가 늘어나고 있다고 부동산에서 이야기 합니다.
