안녕하세요.
경제적 자유라는 큰꿈을 달성하기 위해
행동하는 투자자 큰꿈바라기입니다.
1호기 투자한지 딱 1년이 되는 날입니다.
오전 업무시간에 전세금 상승분이 계좌에 꽂혔는데요.
이렇게 설레이고 행복한 순간이 제게도 오네요.
(의도하진 않았는데 세입자분의 임대계약 날짜와도 같아서 기념비적인 날짜가 되어버렸습니다)
아직 모자란점이 많은 우당탕탕 2년차 월부 투자자이지만,1호기 투자를 복기하면서 잘한점 / 아쉬운점 / 배운점 / 적용할점을 정리하여조만간 계획하고 있는 2호기 투자의 양분으로 삼아보고자 복기글을 써봅니다 :)
1호기 투자를 목전에 두고 계신분들이 제 글을 보신다면,조금이나마 용기를 내시는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다 :) !
1호기 투자 개요 및 상황
- 2024년 하반기에 시장이 아직 차가울 때, 서울 5급지에 투자를 함 - 행동, 용기, 확인, CEO마인드
어려웠던 점 :
- 1호기 물건이 상황이 특수해서 초보자인 내가 진입하기에 심적 허들이 있었음.
- 그 단지 사장님들이 투자자에게 회의적인 입장으로 콜백이 없거나, 예약이 안되었음.
(거래했던 사장님도 가계약 전까지는 매우 쌀쌀맞으셨고, 토요일 저녁 7시나 되서 집 보여줄수 있다고 선을 그으심..가계약 때 보니 저를 “지방갭투남”으로 저장 해놓고 있으셨어요..)
물건 상황 및 기회
- 아직까지 해당단지 급지까지 상승의 온기가 오지 않음 → 나말고 컨택한 투자자 1명 확인
- 올수리된 물건으로 전세가 당시 시세대비 + 2천~3천만원 높게 세팅됨 → 감당가능한 투자금 OK
- 상속 물건으로 공동상속인들의 입장에서는 세금 이슈가 있어 6개월 내 처분이 필요했음
→ 시세대비 1천~2천 싸게 살 수 있었던 이유.
복기
[ 잘한 점 ]
- 공동상속 물건이지만, 상속인들끼리 동등한 지분을 가지고 분쟁없이 전원 매도 의사가 있음을 중개인을 통해 확인하였으며 공동상속인끼리 분쟁으로 인해 계약이 미체결되는 경우 귀책사유가 매도인들에게 있음을 확인함.
- 매물임장을 하고나서, 매도인에게 협상을 시도한 점
- 전임하면서 거절을 많이 당해서 마음이 어려웠지만, 그럼에도 꿋꿋하게 매임하고 저녁에도 핸드폰 손전등키고 발코니 ~ 다용도실 구석구석까지 확인한 점
투자기준(저환수원리)을 체크하고 확신을 갖고 투자를 행동에 옮긴 점
→ 저환수원리 OK - 강남역45~50분, 전고 -22%, 전세가율 68%, 올수리/전세낀집, 세입자 갱신의사 확인 등
5. 정부의 정책으로 매물코칭이 잠긴 시기였지만, 올해 3월에 투자코칭을 받고 1호기 보유/운영전략을 코칭 받은 점
(센쓰 튜터님 감사합니다 !)
6. 등기를 칠 당시에는 1년 남은 전세기간이 돌아왔을 때, 역전세를 걱정했습니다. 하지만 1년 동안 서울 전세 매물감소와 1호기단지 전세매물 및 호가 흐름상 오히려 전세금을 올려받을 수 있었습니다. (소피이 튜터님 감사합니다 !)
임차인분도 대출이 가능한 범위셨고, 최근 실거래된 금액대비보다 1~2천 저렴한 가격이므로 2년 후 만기가 돌아왔을 때 역전세 리스크도 적어서, 안정적으로 1호기 운영이 가능할 것으로 보입니다. (임차인, 저 모두가 해피 ㅎㅎ!)
[ 아쉬운 점 : 230만원의 비용 ? ]
- 500만원을 깎으려도 하다가, 이미 500만원 깎으려는 투자자 1인 있다는 이유로 거절당하고 300 → 200 → 100만원이라도 점차 깎으려는 시도를 하지 않은 점 (앵커링 효과)
그 당시 앞마당이 아닌 지역에서 더 좋은 투자를 할 수 있었음(수지구..)
→ 이건 후회는 1도 없습니다. 1호기 투자를 했기 때문에, 시야가 넓혀지고 보이는 거라고 생각합니다.
전세 세팅된 집이고 가진 현금으로 잔금이 가능했지만, 12/30일 이전에 잔금/등기를 마무리한 점
→ 0호기(1주택)을 보유하고 원리금을 갚고있는 상황이여서 세액공제를 받고 있었지만
당해년도 연말정산 시 2주택이 되면서, 0호기 세액공제 (130만원 가량)을 받지 못한 점
[ 배운 점 : 230만원 내고 배운 것 ! ]
- 매도인 - 매수인 간에 민감한 계약사항은 가계약 체결하기 전에 중개인을 통해서, 가계약 문구에 기재되고 본계약 때도 반드시 특약사항에 넣어야 한다.
- 계약서 특약사항은 매수인인 내가 요청한대로 100% 반영되지 않는다. 두번, 세번 확인하고 중개인에게 부드럽지만 강력하고 단단하게 요구해야 한다.
- 협상의 우위에 있기 위해서는 투자후보 Top5를 항상 손에 쥐고 있어야 한다. 손에 패가 많은 사람이 개별 협상을 유리하게 이끌어갈 수 있다. 돈은 급한 사람에게서부터 급하지 않은 사람에게로 이동한다.
- 공동상속과 같은 복잡하게 얽힌 실타래 같은 문제도 직접 당면하고 본질을 파악해서, 나에게 기회인지 위기인지 확인하자. 오히려 이 부분에서 나에게 편익으로 다가올 수도 있다.
- 보유세(6월), 연말정산(12월) 기억하자 !
6. 결국 부동산은 인문학이다 ! - 매도인, 임차인, 중개인 결국엔 모두가 사람들 간에 이뤄지는 일들이므로 감사한 마음과 태도 언행이 정말 중요함을 배웠습니다 (나알이 튜터님 감사합니다 !)
[ 적용할 점 : 2호기에는 반드시 적용한다]
- 투자후보 Top5를 손에 쥐고, 1등뽑기가 아닌 내게 더 조건이 유리한 곳에 투자하기
투자후보지역에 충분히 비교평가할 수 있는 앞마당, 투자후보 리스트 만들어서 입체적인 비교평가 하기
→ 우선 부산 투자를 우선순위로 두고, 해수동연남진 6개 앞마당 만들기
이미 앞마당 : 해/남/진 / 12월 : 연제구(ing) / 26.1월 : 동래구 / 연말연휴 or 설연휴 : 수영구
→ 수도권 비규제지역도 기회되면 만들기 : 26.2월 서투기
- 더 적극적인 협상으로 코칭/강의/임장비용 세이브 하기
4. 임차인에게 안정적이고 편안한 보금자리를 제공하는 덕분에 건강한 자산을 쌓아나갈 수 있음을 알고, 윈윈하는 월부투자자 되기 !
1호기를 1년 동안 보유하면서, 현재 드는 생각은
급하지 않은 건강하고 안전한 돈을 투자기준에 맞게 차곡차곡 투자해나간다면 10년 내에는 제가 비전보드에 목표로했던 건강하고 튼튼한 자산이 머니트리가 되어서 현금흐름을 만들어 줄것이라는 확신이 들었습니다.
1호기를 첫 나무로 삼아서, 2호기 … N호기
비전보드에 작성한 순자산 32억을 달성하는 그날까지
남들보다 조금 느리더라고 묵직하고 제대로 밀고 나가는 투자자가 되겠습니다.
점심시간에 적는 장황한 복기글 읽어주셔서 감사합니다 ! 투자코칭 및 실전반에서 큰 방향점을 주신 센쓰튜터님, 나알이 튜터님, 소피이 튜터님 감사합니다.
실전반 및 기초강의에서 만난 모든 동료분들께 감사합니다.
