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[3월 개강] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
［열기 89기 이(2)왕하는거 제대로 구(9)체적 로드맵으로 가조 써니쁘리］저환수원리를 새기는 2주차 강의 후기
25.12.15[3월 개강] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
안녕하세요
자유를 찾아가는 행복한 실전 투자자 써니쁘리입니다 ♡
너바나레시피! 저환수원리를 다시 새겼던 2주차, 강의후기입니다.
나는 제대로 알고있는가?
내가 알고있는 저환수원리, 너바나님의 저환수원리
그대로 하고 있었는가?
생각이 다른건 무엇인가?
(NOT A BUT B)
차이를 깨닫고, 생각을 일치해보기
너바나 레시피 : 저환수원리
| 기존 내 생각 써보기 | 너바나레시피 재입력 | |
저 | 가치 대비 싼것 가치는 입지, 수요 싼 것은 비교평가로 확신 | 가치> 가격 -같은 가격일 땐, 더 좋은 가치 -같은 가치일 땐, 더 좋은 가격
가치 판단 : 수요와 공급 -수요: 직장, 교통, 환경, 학군, 브랜드 -공급: 입지독점성, 대체유무 = 수요(입지)가 있고, 입지독점성(대체불가)이 높다
(선행요소) - 가치, 비교평가→ 저평가 |
가치는 입지이고 입지는 직장,교통,환경,학군의 수요로만 이해했는데 강조하셔서 더 입력한 것은 대체불가, 입지독점성! 가치에 있어 땅 자체에 대해 중요하게 생각하자. | ||
환 | 큰 개념 : 팔고자 할 때 팔릴 물건 = 수요가 있는 물건 =가치가 있는 물건 작은 개념: 나홀로제외, 저층(1~3층), 탑층제외 | 일치 |
수 | 큰 개념 투자금 대비 수익율이 좋다 투자금 대비 수익이 난다 작은개념 지방 100%수익률 수도권 보유 가능 | 투자금 대비 얼마로 돌아오는가 연 수익률 20% 전체 수익률200%이 목표
(수도권) 10년 보유, 200% 수익률 (지방) 5년 보유, 100% 수익률
투자 수익률을 높이는게 중요함 자본주의에서 투자실력을 키우는 것 = 향후 10년동안 평균 수익률을 높이는 것
수익률을 높이려면
|
수익률의 개념에 대해 내 투자금 → 매도시 이정도 나올 투자처인가를 고려했다. 저환수원리에서 저평가에만 꽂혀있었을 수도 있겠다. 오늘 저환수원리에서 가장 크게 재입력된 부분 ‘수익률’이다. 내가 원하는 목표를 달성하기 위해 수익률을 높이는 투자를 해야한다. 그게 실력이다. 수익률을 높이려면 가치, 적절한투자금, 시기(타이밍)도 중요하고 무엇보다 가치있는 물건을 샀다면 보유하여 전체 200% 수익을 목표로 보유해야한다.
*투자 잘한다 = 수익, 수익률이 높은 투자를 하는 것 | ||
원 | 큰 개념 : 돈을 잃지 않는다 작은 개념 : 전세가율 충족 전세가율 밑으론 매매가가 내려가지 않는다 (전세가가 낮으면 매매가가 빠지는 하방지지선이 낮다) 단, 전세가가 내려가면 매매가도 내려갈 수 있음(역전세) | 내가 투자했을 때 잃지 않아야함 잃지 않으려면 가치가 있어야함(수요, 공급(입지독점성)) 가치에 대한 믿음이 있어야함
적정전세가율(25.12.) *변할 수 있는 요소 -강남 50%, 서울 60%, 경기 70% -지방 80%
생각 -가치있어?(수요가 많고, 입지독점성을 가지는가/ 전세가가 지속적으로 상승하는가?) -최악의 상황에서 이 물건은 얼마나 떨어질까 (매매가는 전세가 밑으로 안빠짐, 적정전세가 ) -전세가가 빠질 순 없을까? 단기 입주물량 * 물가오르고, 수요가 많고, 공급은 제한적이라면 오름
원금보존: 전세가 상승 되면 원금 보존(매매가는 전세가 밑으로 내려가지 않음) |
원금보존이라는게 리스크와 관련된다 손실리스크 내돈을 잃는 것 최악을 가정했을 때, 매매가가 얼마까지 빠질까를 생각하고 적정전세가율로 들어왔다면, 단기 빠져도 버틸 수 있는 것, 왜냐면 전세가를 안전마진으로 빠질 수있음을 고려하고 들어갔기 때문에, 단순 전세가율만 따질 게 아니다
즉, 가치있는 걸 사고, 매매가가 얼마까지 빠질지, 전세가가 빠질 역전세 리스크 상황이 있는지 최악을 가정할 때, 투자를 할 수 있는게 원금보존이므로 리스크와 관련된다는 생각이 들었다 (별개라고 생각했음)
전세가 상승되는 가치있는 자산, 원금을 지킨다 | ||
리 | 큰 개념 감당가능한가? 작은개념
| 역전세 왜 올까? -많이 올랐을 때 -단기 입주물량 터질때 -전세대출 규제, 금리 영향 등 다양
역전세 대응 - 전세가 욕심 내지 않는다(5% 증액) *채수가 많아질수록 욕심내지 말 것 - 전체 보증금의 5~10% 보유
*오를 땐, 내려질 것을 내려갈 땐, 오를 것을 항상 생각 |
23.12월에는 리스크 중요하지 라고 생각했고, 점점 리스크가 진자 중요하다고 생각이 됐다. 리스크 고려가 첫번째가 되야 한다고 생각할 만큼
내가 이 물건을 투자할 수 있는 사람인지? 이 물건 투자 시 발생할 수 있는 최악이 뭔지? 그 최악이 내가 대응가능한다면 하는게 투자(몽부내 튜터님♡)
지방일수록 더더욱 공급에 유의. 수요가 많고 공급이 적은 곳 수도권에 투자할 수록 전세가 욕심 안내고 5%내 상승 보유하고 대출 욕심내지 말자. | ||
NOT A BUT B
편익이 있으면 비용을 치룬다
문제는 항상있다. 문제는 안고가는 것 / 문제(가족, 체력) 가 아니라 목표(비전)에 집착
-안풀리는 문제, 풀 필요가 없는 문제와 싸울 게 아니라 목표달성과정에서 풀어야할 문제를 푸는 것
좋은 것만 보고, 집중한다
오를 것 같다는 느낌, 기분이 아닌 원칙과 기준에 따라 산다
팔려고할 때, 사고 ←→ 사고자 달려들 때, 판다
성장지대
(너바나님 말씀 필사)
공포를 넘어 성장지대로 넘어가는 것.
사람은 자기 바운더리에서 안정감을 느끼고 안나가려고한다.
본인 바운더리를 넘어가야할 때가 있다.
수익률 계산기 보고 더 해야한다고 생각이 되면, 다른 세계로 넘어가야한다
미친 성장의 세계, 극도의 성장의 세계로 넘어가야한다.
안전지대에서 벗어나야함.
극도의 성장지대로 가려면 목표가 있어야함.
자신감과 자존감이 있어야함(나 할 수 있다 ) 힘든상황에서 자기 독립을 할 수 있어야한다.
그래서 성취 경험이 중요하다 (하나씩 성취 : 책, 앞마당, 투자)
하는 이유를 찾아야 한다. 비전이 있어야함(내가 되고싶은 모습 ).
자기 동기부여가 되어야한다.
투자과정, 부자되는 과정에서 반드시 어려움은 온다
너가 자격이 되니? 세상이 실험을 할 것
벽을 만났을 때, 넘지 못하면 거기에 머물어있을거고,
벽에는 반드시 솔루션과 해결책이 있을 것
그 해결책을 앞 단에서 한 사람들이 있고, 세상에서 해결 수 있는 것임
한두번 실패오고 해결한사람들을 따라 해결하면, 그 계단을 넘어서게 된다
생각을 조심해라 말이 된다
말을 조심해라 행동이 된다
행동을 조심해라 습관이 된다
습관을 조심해라 성격이 된다
성격을 조심해라 운명이 된다
우리는 생각하는 대로 된다
너는 네 생각대로 된다.
꿈을 꾸는 것, 지키고, 이뤄가는 과정은 어렵다
그럼에도 된다.
너바나님과 생각을 일치하도록 정진하겠습니다.
감사합니다 ♡
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