✅아파트명
송파구 신천동 파크리오(08년식, 6864세대) 34평
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
송파구 종사자수 400,781명
2. 교통
강남 28분 / 여의도 52분 / 시청44분
3.학군
풍성중 83%, 풍납중 82%, 방이중 72%
4. 환경
잠실 롯대백화점, 롯데마트, 롯데월드, 아산병원, 석촌호수, 올림픽공원
5. 공급
잠실래미안아이파크 2025.12 / 2678세대
잠실르엘 2026.01 / 1865세대 등
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세 : 파크리오 34평 현재 매매 29억 / 전세 10억
5년 내 고점 매입시 : 2025년 11월 매매 31억 5천 / 전세 10억 5천(수익률 -12% / 순수익 -2억 5천)
5년 내 저점 매입시 : 2022년 11월 매매 17억 / 전세 9억 2천(수익률 154% / 순수익 12억)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : X 현재 파크리오보다 입지가 좋은 단지인 엘스, 리센츠 34평이 35억 이상 거래가 되면서 29억인 파크리오가 조금 싸다고 느껴지지만 전세가율이 34%로 너무 낮고, 2~3년만의 급격한 상승으로 볼 때 절대적 저평가라고 할 수 없는 상황임.
2) 환금성 : O 파크리오는 강동 하남 구리등 서울 동남부 지역에서 많은 사람들이 살고 싶어하는 잠실을 배후지로 두고 있는 대단지이며, 연식도 20년 이내로 환금성에 문제가 있지는 않음 (월 10건 이상 꾸준히 거래)
3) 수익률 : X 현재 전고점과 크게 차이가 나지 않는 상황으로, 큰 수익률 기대하기 어려움
4) 원금보존 : X 현재 전세가율 34%이며, 투자금이 19억(토지거래 허가구역 해제 가장하였을 때)으로 원금 보존을 하지 못할 가능성이 큼
5) 리스크 대비: O 현재 주변 공급은 많지 않고, 물가는 계속 오르는 상황이므로, 단기적으로 역전세 우려는 크지 않음(단, 만일의 상황에 대비하여 대출 준비 및 저축 등 리스크 대비는 항상 해두자)
나의 투자 결론(매수 여부): X 신천동 파크리오 아파트는 2008년 준공 한 20년이 되어가는 아파트임에도 불구하고, 세대수가 많고, 특히 주변에 롯데타워, 롯데월드, 석촌호수, 올림픽공원, 아산병원등 주변 환경이 뛰어나며, 강동 하남 구리등 동쪽지역에서 사람들이 거주하고 싶어하는 잠실을 배후지로 두고 있어 환금성 등에 문제가 없으며, 서울의 주요 노선인 2호선, 9호선이 가까워 업무 지구로의 출퇴근이 편리하여 서울에서 좋은 입지를 가진 아파트 중의 하나 이나, 현재 전세가율이 34%밖에 안되며, 2~3년 사이에 10억이상 급격하게 상승하는 등 현재 매수하기에 많은 리스크가 존재함.
그러므로, 전 시장 때 매수하기 좋았었던 전세가율(22년 54%)을 고려하여 시세트래킹에 집중할 필요가 있다고 생각함.
✅ 작성하면서 느낀점 : 이렇게 아파트 단지 하나를 세부적으로 분석하여 의견을 작성하며 아파트 단지끼리 비교하는 습관을 기르게 되면 추후 아파트 투자 시 확신을 가지고 매수, 매도를 할 수 있겠다는 생각을 하게 되었고, 그만큼 더욱 꼼꼼하게 자료를 조사하고 임장을 해야겠다는 각오를 다지게 되었습니다.
