*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 영등포푸르지오 아파트
2462세대, 2002년식
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
영등포구 종사자수 435,017명
*종사자수가 30만명이 넘어서 직장환경이 매우 좋다. 여의도 업무지구가 있어서이다.
2. 교통
강남 40분 / 여의도 21분 / 시청 30분
* 여의도, 시청은 아파트에서 30분안에 들어오고 강남역은 40분 걸린다. 매우 가까운 편이다.
3.학군
영원중 : 74%, 양화중 85% 영원중이 가장 가까우나 학업성취도가 높지 않다.
4. 환경
영등포e마트가 신도림역에 크게 있고, 지하상가 및 테크노마트가 있다. 대학병원도 근처에 매우 많다. 지하철역 및 마트, 병원이 가까이 있어서 생활환경이 매우 좋은 편이다.
5. 공급
*입주물량이 거의 없어서 전세가가 올라갈 가능성이 높다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
현재시세 - 매매가 15.8억, 전세가 7.8억 *수익률 96%
5년내 고점 매입 시 14.35 전세가 6.5
5년내 저점 매입 시 10.0 전세가 5.5
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
26 | 59 | 계 | 3 | 1 | 140,000 | 60,000 | 80,000 |
31 | 73 | 계 | 3 | 2 | 143,000 | 62,000 | 81,000 |
33 | 79 | 계 | 3 | 2 | 148,000 | 62,000 | 86,000 |
35 | 84 | 계 | 1 | 2 | 143,500 | 65,000 | 78,500 |
1) 저평가 : 입지 대비 싸지 않다. 매매가는 호가가 14억대이고 전세가는 6억대로 전세가율은 43%정도이다.
2002년식이고 2462세대로 대단지이며 영등포역 5분 역세권이고 신도림역도 2호선과 1호선 더블역세권이어서 입지는 매우 좋은 편이다.
2) 환금성 : 입지독점성 및 역세권 대단지여서 이 있어서 수요가 많은 것으로 예상된다.
3) 수익률 : 5년내에 100% 수익률로 10년내에 200% 가능할 것으로 보인다.
4) 원금보존 : 5년내 투자금이 4.5억으로 96% 수익률이 있어서 원금보전이 가능하다. 그러나 현재 전세가율이 43%로 낮은 편이다. 매매가 하락 시 원금손실 우려가 된다. 좀더 신중해야할 필요성이 있다.
5) 리스크 대비:
역전세에 잘 대비하면 리스크관리가 가능하다. 10년 내에 우상향했고 입지가 좋아서 좋다.
나의 투자 결론(매수 여부): 현재 전세가율이 낮은 편이어서 좀 더 지켜보면서 전세가율이 올라왔을 때 투자를 고려해볼만 하다. 입지는 매우 좋다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
영등포푸르지오를 임장하면서 역세권에 입지가 좋음을 알게 되었다. 뒤쪽 환경은 매우 좋지 않지만 전철을 따라 있는 앞쪽은 그런대로 좋았다. 임장 후 매매가, 전세가 등을 찾아보았는데 싸지 않다는 생각이 들었다. 아주 가깝지는 않지만 신길센트럴아이파크 59가 15.5억정도이고, 옆에 영등포아트자이(14년식) 59는 14.5억이다.
입지는 좋지만 현재 싸지 않은 가격이어서 투자고려대상은 아니다. 하지만 낮아지거나 전세가율이 높아지면 생각해 볼 수 있다.
임장하면서 내 투자금에 맞고 적절하다고 생각해서 보고서를 써 보았는데 연식과 입지에 상관없이 상대적으로 가격이 높다는 판단이 되었다. 너무 나의 한계선을 정해놓고 아파트를 보고 있다는 생각이 들었다. 근처 신축도 시세가 그렇게 높지 않다는 생각이 들었고 투자에 있어서 전수조사와 비교평가가 얼마나 중요한지 다시한번 깨닫게 되었다.
