✅아파트명
자양동 자양우성7차
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
종사자수 13만명으로 주요 업무지구는 아님
2. 교통
건대입구역 도보 10분
2,7호선으로 주요 업무지구와의 접근성이 뛰어남
- 강남(강남구청역) 20분
- 송파구(잠실역) 30분
- 서초구(강남역) 40분
- 중구(시청역) 40분
- 영등포구(여의도역) 50분
3.학군
- 자양중 81.2%
http://asil.kr/asil/agent/school.jsp?area=11215
대원국제중과 광장동 학군의 광남중/양진중을 제외하면 광진구에서 4번째로 높은 학업성취도
4. 환경
- 롯데백화점, 이마트 → 도보 5분 거리
- 광진문화예술회관 → 도보 5분 거리
- 건대역 상권 → 도보 10분 거리
- 건대병원 → 도보 10분 거리
- 뚝섬한강공원 도보 → 15분 거리
5. 공급
- 인근 재개발/재건축 추진구역 다수
- 재개발 신통기획
- 자양동 227-147(정비구역지정 단계)
- 자양4동 A구역(정비구역지정 단계)
- 모아타운
- 자양1동 799(대상지 선정)
- 자양4동 12-10일원(대상지 선정)
- 자양2동 649(관리계획 수립)
- 재건축
- 자양7구역(시공사 선정)
- 재개발 신통기획
- 강변역 입주 단지 1곳
- 구의동 강변역센트럴아이파크 215세대(26년 9월)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
5년내 저점
- 2024년 12월 매매 13억(1건)
- 2025년 1월 전세 평균 7.45억(3건)
5년내 고점
- 현시점이 역대 최고점
- 2025년 10월 매매 17.95억(2건)
- 2025년 12월 전세 7.667억(1건)
✅현장사진
네이버 로드뷰로 대체
근처에 스타시티 주상복합이 있어 깨끗하고 넓은 도로.
가까운 거리에 백화점과 대형마트, 대학병원, 대학상권, 중학교(광진구 4번째 학업성취도) 위치
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
전세가율 42%로 저평가 아닌, 고평가 수준이며 현재 호가 18~19.5억 수준
2) 환금성 :
625세대로 나쁘지 않은 실거주 수요.
중대형 평형으로만 구성된 단지(84, 110).
단 대부분의 84세대는 서향이라 선호도 일부 떨어질 수 있음
세대당 주차 1대 수준으로 주차난 심함.
용적률 339%로 향후 재개발/재건축 기대수익은 떨어짐.
3) 수익률 :
당장 전세가 상승여력이 크지 않다고 판단하여, 단기적으로는 높은 수익률을 기대하기 어렵고, 장기적인 관점에서 접근필요. 인근 비슷한 대체재(한강현대 22억, 자양9차현대홈타운 20억, 자양7차현대홈타운 19.5)가 호가 20억을 넘었기에 최대 2억 수준의 단기 수익을 낼 수 있을것으로 기대됨.
4) 원금보존 :
인근 재개발 구역이 다수 분포하여 장기적으로는 전세가 하방압력이 생길 수 있지만, 10년 이내 단기적으로는 입주물량이 없으므로 전세가 꾸준히 오를 수 있음.
+ 또한, 돈을 너무 많이 풀어서 물가가 크게 오르며 전세가를 꾸준히 상승시킬 여력이 있음
5) 리스크 대비:
현재 전세 매물 적음. 전세매물 9.5억 수준.
인근 23년 신축 롯데캐슬리버파크시그니처의 같은 평형대 전세매물이 9.5억 수준으로 더 상승하기는 어려울 수 있음.
나의 투자 결론(매수 여부):
투자 목적이라면 매수하지 않고, 실거주 목적이라면 거주하면서 10년 이상 보유하는 것이 나을것으로 판단
✅ 작성하면서 느낀점 :
현재 고점인 상태에서 수익률과 전세가 상승여력을 계산하기위해서는 더 많은 공부와 노력이 필요할것임.
어디까지 오를것인가? 잘 모르겠지만, 평당 6천만(19억)이상으로 오를 것 같음
어디까지 떨어질것인가? 최근 5개년 최저점 12.5억
