전세셋팅

대표적인 전세 유형

1. 매매잔금일 전 전세계약이 되고 매매잔금일에 맞춰 전세 잔금을 받는 경우 best!
2. 매매계약 후 매도자가 전세입자로 사는 경우 (주인전세, 주전, 점유개정)
3. 매매계약 후 기존 임차인이 계속해서 전세입자로 거주하는경우 (전세낀, 세낀, 세안고)

지금 시장에서 알아야할 전세 셋팅 5가지

1. 현금전세
2. 세낀물건 (임차인이 전세대출 받으려면 집주인 3개월 유지되어야 함)
3. 주인전세 (전세만기가 3개월이상 되도록 설정, 기존 주택담보대출 상환 가능할지 확인)
4. 매도자 전세계약후 승계 (근저당권말소하면서 전세대출 금융기관확인, 전세대출 이후 소유권변경 여부 확인하는 은행인지 확인)
5. 잔금치고 전세 셋팅 (잔금후 전세입자가 들어올때까지 비용부담, 월이자, 중도상환수수료)

적정 전세가 설정 (아실, 신규/갱신 실거래가 변동추이)

1단계 단지 내 평형별 비교 (23평형 : 하위평형 비교 경쟁력확인, 31평형 : 상위평형 비교 경쟁력 확인)

2단계 생활권 내 비교

3단계 공급 (대단지일경우 입주 전후 최소 3개월이상 영향, 지속적인 모니터링 필요)

임대기간 설정

1. 공급 - 임대만기 최소 앞뒤 3개월 물량체크

2. 수요 - 학군지 + 30평형대 이상 (성수기 1~2월, 비수기 수능시즌, 여름 장마철)

          - 가족단위 수요 외 10,20평형대 (성수기 결혼, 입학, 취업 및 인사시즌)

3. 포트폴리오 - 주택수가 늘어날수록 재계약 시기 분산

• 전세가가 높게 되어있으면 돌려줘야 할수도 있고, 

  전세가가 낮게 되어있으면 갱신권 쓸 확률 높으므로 회수 할 시간 지연됨

• 임차인 2+2 권리 사용 (개약갱신요구청구권) 5%이내 인상협의

• 묵시적갱신 (동일한조건)

  → 임차인 계약해지 요구권 o ( 아무때나 나갈수 있음) 

  * 새로운 계약 → 임차인 계약해지 요구권 x (2년동안은 못나감)