✅아파트명
흑석동 아크로리버하임 (2019년식, 1073세대)
✅위치(지도)
9호선 흑석역 도보 7분으로 역세권!!
✅입지평가
1. 직장 : B
동작구
종사자수 106,159명
사업체수 19,793개(서울 25개구 중 꼴찌)
→ 종사자수, 사업체수 모두 하위권으로 베드타운
2. 교통 : S
강남 36분 / 여의도 15분 / 시청역 25분(환1)
3.학군 : C
흑석초(15.9명), 도보 9분
동양중(남중) 79.5%/2.5%, 도보 15분
중대부중(남녀공학) 80.5%/1.6%, 도보 16분
학업성취도 높은 편은 아니나, 신축들이 들어서며 소득수준 높은 사람들이 많이 들어와 괜찮을 듯
학원가 : 반포/방배 쪽 학원셔틀 와서 그쪽으로 보내는 편
4. 환경 : B
2KM 이내
- 중앙대학교병원 / 이마트용산점, 아이파크몰 등
- 백화점 없음
5. 공급 : S
25.12~29.12 공급
동작구수방사(28.12) 556세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세 : 34평 호가 매매 억, 전세 억(투자금 억)
5년 내 고점 매입시 : 2022년 2월 매매 25.4억 전세 13.5억(투자금 11.9억)
5년 내 저점 매입시 : 2022년 8월 매매 18.5억 전세 12.2억(투자금 6.3억)
✅현장사진
비가 와서 사람들이 별로 보이지 않았지만, 찐부자보다는 신생부자?느낌의 사람들이 좀 보였다.
커뮤니티 시설 완전 좋았다. 골프 가방 맨 사람들, 주말 이른 시간이었음에도 헬스장에서 운동하는 사람들도 보였다.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : X → 전고점보다 10억 정도 높은 가격의 호가, 실거래가도 최근 10.14에 34.6억으로 거래됨.
2) 환금성 : O → 1,000세대 이상의 대단지의 중층으로 환금성 굳
3) 수익률 : △
- 투자금 23.3억
100% 수익률 기준, 10년 간 투자금 23.3억만큼 올라 58.3억이 될 수 있을까?
(선호도 높은 단지긴 한데 아직 50억대까지 간다는 게 상상이 안된다.. 10년 후 60억.. 올라갈 것 같긴 하다.)
다만, 현재 전고점 대비 최고가 갱신했기 때문에 절대적 저평가로 보긴 어렵다. 또 이미 많이 올랐기 때문에 더 오르더라도 하락한다면 내 매수가보다 더 낮은 가격까지 내려갈 수 있을 것 같다. 비슷한 가치의 다른 단지들과도 비교해보자.
4) 원금보존 : △
- 입지독점성 O, 공급 매우 부족. but 전세가율 33%로 너무 낮다… 하락하더라도 버티면 원금보존 가능
5) 리스크 대비:
- 전세가율이 낮아 가격 방어력이 약할 것 같아 대비 필요, 공급은 매우 부족
나의 투자 결론(매수 여부):
매수 전 비슷한 가치의 단지들과 비교 후에 결정해야 할 것 같다.
솔직히 내 수중에 23억의 투자금이 있더라도 아크로리버하임을 선택하긴 어려울 것 같다. 차라리 명수대현대 전용84 27.5억을 선택하는 게 낫지 않을까..?
✅ 작성하면서 느낀점 :
22년 하반기~23년이 이제 다시는 볼 수 없는 저점이라는 걸 뼈져리게 느낄 수 있었다.. (심지어 24년엔 23년의 가격대를 볼 수가 없네;;) 하락기였음에도 이미 가치를 알고 있던 사람만이, 그리고 투자금을 손에 들고 있던 사람만이 빠르게 움직일 수 있었을 것. 나도 준비된 사람이 되기 위해 앞으로도 꾸준히 앞마당을 늘리고, 종잣돈도 열심히 만들어야겠다.
동작구에 흑석뿐만 아니라 노량진 재개발도 예정되어 있는데, 두 뉴타운이 완성된다면 동작구의 위상은 어떻게 될까? 지금의 광명 뉴타운에 대한 사람들의 인식처럼, 노량진에 대한 인식도 많이 바뀔 것 같다. 기대된다!!
흑석역 한강쪽 구축들의 재건축은 어떻게 될지도 궁금하다.
9호선이 교통 측면에서 얼마나 큰 힘을 가지고 있는지 눈으로 보니 왜 이 가격이 형성됐는지도 이해가 됐다.
10.15로 토허제 된 이후에는 실거래 내역이 없다. 그만큼 너무 많이 오르기도 했다는 거겠지?
이미 많이 오른 단지들은 어떻게 봐야 하는지, 그리고 여전히 안 오른 단지들과 이미 오른 단지들 중 선택해야 한다면 뭘 선택해야 할지도 고민해볼 수 있었다. 우리는 더 버는 투자가 아닌, 잃지 않는 투자를 하는 사람이기 때문에 아직 충분한 가치가 있음에도 덜 오른 단지가 있다면, 그걸 선택하는 게 더 나을 것 같다는 생각이 들었다.
