*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
▶ 아파트명
녹번동 녹번e편한세상캐슬
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
- 직장
은평구 종사자수 109,031명 뒤에서 3위
2. 교통
역세권 O, 녹번역 도보 9분
강남 50분 1환승 / 여의도 40분 1환승 / 마곡나루역 53분 2환승/ 시청 30분 1환승
3. 학군
-. 은평초등학교 도보 8분, 총 학생 수 831명, 학년별 평균 138명
-. 연신중학교 진학률 0% (과0/외0), 불광중학교 2.5% (과0/외5), 영락중학교 2.7%(과0/외6)중 추첨을 통해 배정
(중학교 이동거리가 상당 함)
4. 환경
- 백화점은 없고 응암동 소재 은평 이마트(전국 1위 매출)와 구파발역 롯데몰이 위치
- 구파발역 은평성모병원(2차 병원급) 위치
5. 공급
▶ 현장사진
▶ 투자 결론
1) 저평가 : 성북구 길음동 소재 센터피스(2,352세대 24평) 11층 13.0억에 거래되었고 같은 기간 녹번역 e편한세상캐슬이 11.6억에 거래 되었다. 실거래가를 놓고 봤을 때 이 가격을 받는 이유가 납득이 되었다. 센터피스(강남(56분/2환승)와 녹이캐(강남49분/1환승)의 교통의 차이가 있으나 환경적 측면인 뉴타운의 균질성, 학군의 차이, 백화점 이마트 등 환경적 접근성, 길음 상권의 접근성과 소비 집중되는 상권과의 연결성이 소득 수준에 반영되어 가격에 반영되어 있다고 생각된다.
2) 환금성 : 1,000세대 이상의 짱짱한 대단지, 균질성 좋음, 저층 및 탑층 X, 거래량 좋음, 대형부터 소형까지 다양한 평형. 다만 은평구는 학군을 보고 들어오기에는 진관동소재 하나고등학교외 중학교 단계에서의 선호도 층은 없다고 보여지며 녹번동은 중학교가 없다는 단점이 있어 꾸준히 중학교 설립을 고려하고있으나 시행되지 않고 있고, 중학교의 거리와 선호도가 다소 떨어지는 학교 배정의 문제가 있어 은평구 내에서 초등학교 이후 가족 단위 수요를 끌어들이기는 어려움이 있을 것으로 생각
3) 수익률 : 현재 가격 12.5억 가격에서 투자금 63,000으로 100% 수익률 기준 19.0억까지(대략 세금) 불가능해 보이지 않음. 4급지 성북구의 가격 상승이 나타나고 있고 2급지 성동구에서의 전용 59의 가격이 14억대를 형성하고 있는 것으로 봤을 때 공급 부족에 따른 상승 흐름을 이어간다면 가격이 올 수 있다고 생각 됨.
4) 원금보존 : 입지독점성 있고, 공급 적정, 현재 전세가율 50%
5) 리스크 대비 : 26년 10월 2,451세대 힐스테이트메디알레 입주로 인한 입주장 주의
투자결론 : 전고를 돌파했으나 은평구에서도 선호도가 높은 단지이고 공급 부족으로 인해 앞으로도 대체할 만한 단지가 보이지 않는다. 투자할 만한 가치가 있다고 판단 된다. 다만 63,000이라는 금액을 투자하기에는 더 좋은 단지들(예시: 장위레디언트 26평형 11.7억 투자금 5.7억)이 보이는 것이 사실이다. 조금 더 임장하고 판단해야 할 것 같다.
