안녕하세요.
아래 상황에서 임대차 및 매도 관련하여 조언을 구하고자 합니다.
상황 설명
- 서울 소재 아파트 1채 보유
- 해당 아파트는 토지허가거래구역
- 현재 전세 세입자 거주 중
- 전세계약은 내년 하반기 만기(2년) 예정
- 저는 현재 수원에 거주 중이며, 해당 아파트로 실거주할 계획은 없음
- 전세계약 만기 즈음 또는 그 이후에 아파트 매도를 고려 중
알고 있는 전제
- 세입자는 계약만기 시 계약갱신요구권(2년)을 행사할 수 있음
- 매도 예정이라는 사유만으로는 갱신 요구를 거절할 수 없는 것으로 알고 있음
- 토지허가거래구역 특성상, 매도하려면 실거주 가능한 매수인이 필요하고
그러려면 세입자 퇴거(명도)가 필요할 가능성이 큼
궁금한 점
- 세입자가 계약갱신요구권을 행사할 경우
→ 집주인은 사실상 합의 퇴거 외에는 선택지가 없는지 궁금합니다. - 합의 퇴거를 진행할 경우
→ 서울 기준 현실적인 보상금 범위는 어느 정도로 형성되는지요? - 만약 이번 만기에 매도 결정을 못 하고
→ 계약을 2년 더 연장한 뒤, 그 중간에 매도를 시도하면- 세입자 동의 없이 명도가 가능한지
- 아니면 임차인 있는 상태로 매도해야 하는지
- 위와 같은 구조라면
→ “갱신을 한 번 해주면, 최소 2년간 매도는 사실상 불가능”하다고 이해해도 되는지요?
비슷한 경험이나 실무 사례, 법적 해석을 알고 계신 분들의 의견을 부탁드립니다.
감사합니다.
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댓글
인서울님 안녕하세요 위에서 선배님들이 잘 설명해주신 것처럼, 임차인분이 계약갱신청구권을 사용하실 경우 현재 서울에서는 임차인이 있는 상태로 매도가 힘듭니다🥹 매도에 임차인이 합의해주지 않아, 퇴거확약서를 작성해주지 않으면 토지거래허가구역에서는 진행 자체가 막히는 경우가 많습니다. 그래서 반드시 매도해야 하는 상황이라면 임차인의 입장에서 현실적으로 필요한 비용을 먼저 계산해보고, 이사비와 중개보수를 더한 금액 정도로 합의금을 제시해볼 것 같습니다. 감정 상하지 않게 원만하게 해결되시길 응원드립니다.
인서울님 안녕하세요 토허제가 해제되지 않는다면 임차인분께서 계약갱신청구권을 사용하실 경우 매도가 사실상 힘들게 됩니다. 만기인 내년 하반기에 반드시 매도를 하셔야 합니다 어느 정도의 보상을 해줘야할지 고민되신다면 임차인의 입장으로 생각해보시면 좋을 것 같아요 나라면 임대인이 어떤 조건을 제시할 때 이사가볼까 생각이 들까?하구요 그리고 중요한 점이 매도해야 하니 나가주셨으면 좋겠다고 말씀하시기 전에 매도를 해야 하는데 혹시 매수 의향이 있으신지에 먼저 제안해보세요 시세보다 조금 저렴하게 제안해야 합니다 만약 매수를 거절하신다면 현재 보증금으로 갈 수 있는 곳들을 찾아서 이런 곳들도 있다고 제안하시는 것도 방법입니다 매도가 가장 어렵다고 하더라구요 계획대로 잘 매도되셨으면 좋겠습니다
인서울님 안녕하세요~ 현재 세입자가 살고계신 서울 주택 매도 고민중이시네요! 1. 네 세입자가 갱신권행사를 요구한다면, 합의하에 퇴거외에 거절할 방법은 없습니다. 2. 합의 퇴거진행할 경우 중개비 및 이사비 지원정도로 먼저 이야기해볼 수 있을 것 같습니다. 합의가 완료된다면 그 즉시 해당 금액을 세입자에게 지급을 통해 차후 변심을 방지하실 수 있습니다. 3. 갱신계약 후 중간에 매도시에는 2번처럼 합의하에 명도 진행되지 않는다면 토허제로 묶여있어 세낀상태로는 매도가 불가능한 상황입니다. 세입자 2년 더 거주 후에 매도하시게된다면, 이번에 갱신하실때 미리 2년뒤에 매도계획이니 집보여주는거 협조 부탁드린다고 이야기해두시면 좋을 것 같습니다. 4. 갱신 후에도 임차인과 합의를 통해 진행한다면 가능하나 그게아니라면 2년간 매도는 어렵다고 보시는게 맞습니다. 아무쪼록 좋은 결과 있으시길 바라겠습니다. 화이팅하세요~
