✅아파트명
래미안 안양메가트리아
전체 매물 160개 중
20평대 매물은 29개
30평대 매물은 55개이다.
✅위치(지도)
만안구의 강남과 물리적거리 17.7km
1호선 안양역까지는 111동을 기준으로
도보 20분이 소요되는 위치이다.
동안구 비산동과 인접해 있다.
안양역이 지상철이기 때문에
맨 앞단지 보다는 역과 가까운 뒷 동이
더 선호될 것으로 예상해 봄.
덕천 재개발로 180도 달라진 곳!
✅입지평가
1. 직장 : C
안양시의 직장은 A등급이지만 만안구는 C등급
종사자수가 같은 시지만 2배 차이가 난다.
사업체수도 절반수준이다.
미리님이 조사해 주신 직장을 보니
인구대비 종사자수 비율이 38%로
베드타운 성격이 강한 것으로 파악됨.
직장은 외부수요를 이끌 요소가 아니다.
다른 요소를 봐야겠다
2. 교통 : B
(안양역기준 A)
강남 62분 (버스 1회 지하철 1회 환승)
여의도 55분 (지하철 1회 환승)
시청 62분 (직행 or 버스 1회 환승)
주요 업무지구 중에서는
환승없이 갈 수 있는
시청 직장의 수요가 있을 것 같다.
하지만 그래도 조금 아쉬워서
다른 업무지구도 조회해봄
가디 33분 (직행 or 버스 1회 환승)
구디 48분 (버스 1회 or 버스1 지하철1 환승)
가디는 버스를 타고 가도 33분!
가산디지털단지에 종사하는
사람들의 수요를 끌 수 있다고 봄.
가디 & 구디 직장수요
▼▼
들레님이 조사해주신 교통에서
만안구는 지하철 이용비율보다
시내버스 이용비율이 높다는 것을
확인할 수 있었는데 시내버스를 타고
직장을 간다기 보다는 역세권 단지가
많지 않기 때문인 것으로 보임.
3.학군 : C
성취도율로 본다면
만안구의 중학교 학군은 아쉽다.
85이상이 하나도 없다.
과고나 외고를 보내는 비율
높은 상위 3개학교를 보면
안양여자중학교가 7명이다.
신성고가 의치한+서울대를 많이 보내지만
학군으로 외부수요를 끌 수 없다고 봄.
그러나
메가트리아는 동안구 중학교를
지원할 수 있다. 동안구만 지원가능하고
7지망까지 선택 가능하며 그 안에서 뺑뺑이
보통 부흥중이 많이 배정되고 부림, 임곡
순으로 배정되는 편이라고 한다.
만안구 내에서는 선호요소일 거 같다
만안구 내에서 중학교를 간다면
신성중학교를 선택한다고 함.
참고
메가트리아는 초코아이다.
횡단보도 1개를 건너서 감.
4. 환경 : C
백화점 X
대형마트 X
(2001아울렛, 엔터식스)
종합병원 1개
만안구는 지표로는 아쉽다.
하지만
안양1번가라는 큰 상권을 지녔고
사람들이 선호하는 상권이다!
새벽활동님의 자료로 확인하였는데
광명이나 동안구의 인프라를
가깝게 이용할 수 있다.
아파트 주변 환경은
메가트리아 단지가 들어오고
상권 자체가 180도 달라졌다.
민물장어 호프에서
키즈풋살, 댄스, 파리바게트~
아이들 학원, 소아과 등이 들어섬.
5. 공급 : A
(동안구+의왕포함 B)
화이트머쉬룸님이 조사해주신
만안구의 3년간 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
24평을 2023년에 저점매수 했다면 3년만에
목표인 200%수익률을 달성할 수 있었다.
지금 3.2억을 들여서 투자했을 때 200% 수익률을
달성하기 위해선 14.8억이 되어야 한다.
현재는 전고점 이상의 호가도 나올만큼 회복하였다.
일단 같은 투자금으로 30평대를 할 수 있기 때문에
20평대보다는 30평대를 먼저 볼 것이다.
34평을 저점매수 하였다면 현재 69%수익률!
20평대보다는 상대적으로 덜 회복하였다.
지금 매수한다면 16.2억이 되어야 한다.
전고점에서 4.7억이 상승하면 되는 가격이다
충분히 달성할 수 있을 것으로 보이는데..?
현재 전세가 6억이고 10년뒤 2배라면 12억
수도권 전세가율이 70%라고 생각하면
매매가 유추해볼 때 17.1억 예상할 수 있음.
9.4억의 가격이 매년 5%오른다면
10년 뒤에는 15.3억임. 이렇게 봐도 될 거같다.
다만 공급이 어느정도 정리됐지만
의왕시에 2026년 공급있기 때문에
전세가 너무 희망회로 돌릴 순 없을 듯.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
래미안안양메가트리아 34평
1) 저평가 : 적합
전고점대비 -18.2%
2) 환금성 : 적합
4250세대, 남향, 중층
3) 수익률 : 적합
투자금 3억은 아쉽지만 보유하면 200%수익을 달성할 수 있다고 봄.
4) 원금보존 : 적합
현재 전세가 64% 전세최고가는 7.5억이므로 역전세를 걱정할 수준은 아니라고 판단됨. 해당 단지는 전세가격이 매매가 전저점을 넘치 못했다. 매매가가 많이 올라있는 상태가 아님.
5) 리스크 대비: 잔금불가 BUT 전세세팅 가능
의왕시공급있지만 26년 초 전세를 세팅하면 2년뒤 28년엔 공급 줄어듦.
나의 투자 결론(매수 여부): 투자보류
저평가는 알겠고 대단지 메리트, 단지 쾌적성 좋긴 한데 3억이상 투자금을 들여 기다리기에는 아쉽다고 생각이 들었다. 앞단 구리, 남양주도 기회가 있기 때문에! 그리고 같은 1호선을 쓴다면 부천이나 산본도 비교하는 게 좋겠고 나의 구로구 개봉역 단지들을 먼저 보고 싶다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
손품만 팔아도 지역에 대한 이해도가 올라가는 느낌이다! 조사하다보니 생각보다 안양시 만안구에서 안양역에 붙은 단지들이 교통메리트, 동안구 학군을 이용할 수 있는 메리트, 안양 1번가상권을 누리는 편의성을 지니고 있음을 알게 되었다. 게다가 대단지라 쾌적성도 갖추고 있어서 놀라웠음. 이런 요소들로 다른 지역과 비교평가하고 단지와 단지를 비교평가해서 투자하면 적어도 아무것도 모르고 아무 단지나 살 일은 없겠다는 생각이 든다! 비교한 것 중에서는 가장 좋은 걸 살 수 있을 듯!
🥰 우리조가 함께 작성한 쁘띠임보
