[열중48기 2불밖 독서는 7ㅣ세다 조 돈은나를원한다] 양파링튜터님 2강 후기

안녕하세요~

돈은나를원한다.

전세셋팅 전략 3단계

나와 시장 상황 파악하기 

=나는 누구지?: 잔금 대비가 가능한가?(메타인지)

시간과 자금을 안정적으로 확보할 수 있는가? 

=잔금 리스크 여긴 어디지?:전세 수요와 공급 

조건부 전세대출 제한, 토지거래허가구역 (규제) 

=임대 리스크

전세셋팅 유형에 따라 대비 할 것이 달라져요

일반적인 전세셋팅

= 매매잔금은 전세잔금으로 한다.(가장 베스트)  현재 현금 전세만 가능

매도자가 전세입자 셋팅 

=매도자가 전세입자로 사는 경우

특수전세셋팅

=기존 임차인 계속해서 전세입자로 거주 하는 경우

#  전세가격 설정  단지 , 생활권, 공급

단지 내에서 적절한 가격인지

생활권 내 가격 흐름을 같이 하는 단지들과 비교해도 적절한 가격인지

공급되는 신축 단지와 비교해도 적절한 가격인지 확인 한다.

#  리스크 줄이는 임대기간 설정 :공급 / 수요 / 포드폴리오

임대 만료일에 따라 감당해야 하는 리스크가 달라짐(투자금 회수지연, 재투자 기회상실)

임대기간 설정:무엇을 봐야 할까? 1)공급 2)수요 3)포트폴리오

1)공급  

공급물량의 규모, 시기, 상세위치를 확인 영향권 범위 가늠

공급물량은 없나?

있다면) 언제, 어디에, 얼만큼 들어오지?

전센 뺄 때 괜찬을까?/ 임차인 만기때 괜찬을까? / 이 지역에 투자한다면?

가격이 더 싼 물건vs 리스크가 적은 물건

2)수요 

 본인 투자하는 지역, 단지, 평형의 수요를 아는 게 중요

학군지 + 30평형대 이상(1월~2월 성수기)(수능시즌(가을)비수기)

본인이 투자하는 지역, 단지, 평형 의 특징을 알아 놓는다

3)포트폴리오 

보유한 주택수가 늘어날수록 임대 포트폴리오로 재계약 시기 분산 필요

투자는 최악까지 생각 해야 한다.

임대만료일은 투자자 본인 조절 할 수 있어야 리스크를 대비 한다.

# 전세는 빠지는게 아니라 내가 전세를 빼야 한다

#등기부 등본 반드시 확인해야 할 5가지
1.소유자:계약자와 동일한지?
2.가압류,가처분,가등기 :권리침해가 있는지? = 계약하지 말자!
3.근저당권:집 담보로 돈을 빌렸는지?
4.열람일시:권리관계에 변동이 있는지?( 가계약, 본계약, 중도금, 막대금=열람꼭 하기)
5.페이지 :문서 전부를 확인 했는지?

부동산 매매계약서 작성방법
1. 부동산의 표시:거래하는 부동산의 주소, 동.호수,구조, 용도, 면적 등
2.계약내용(돈) 거래금액, 계약금,중도금, 잔금, 잔금일
3.계약내용(돈 이외) 인도일자, 공과금정산, 계약해제, 중개수수료등
4.특약사항 잔금일조정, 근저당말소,세금납부 등 협의 내용
5.인적사항 매동니, 매수인, 공인중개사
6.계약일

계약서 =등기부등본=신분증=입금계좌 (동일 인물)

주인전세 매매계약 가계약시 
1.주인전세 보증금 임대기간 협의
2.소유권이전을 위한 근저당 말소 협의
3.매매대금 지급방법 사전협의
 

임대계약서 주의 사항

작은것에 목숨 걸리 않기 (임대계약 할때 임차인이 요구하는 사항 들어 주자!)

나도 없으면 불편 하는 것은 허용 해 주자!

나와 시장 상황에 맞게 임차인과 계약 하면 된다.

양파링튜터님 감사합니다.

튜터님 강의를 통해 매수가 끝이 아니라는 

말씀이 조금은 이해가 되는거 같아요.

전세셋팅은 단순히 세입자를 구하는 것이 아니라
투자금과 직결 된다는 것
그리고 리스크 관리의 한 부분이라는 

것을 알게 되었습니다.

나의 상황과 시장 상황을 알고

규제는 투자를 하면서 늘 있을 수 있는 것이고,
그에 맞게 대응하면 된다는것
규제 상황에 따른 

여러 상황별 유형별  

전세 셋팅으로
어떤 상황이라도
전세셋팅 할 수 있다는 것을 
 

임대 리스크 대비

전세셋팅의 사례에서

임대 최고가를 고집하며

몇달 공실로 

비용 발생하는 부분 등

보유 과정에서

적정한 전세금 상승률

대한 말씀

놓치지 않고 챙겨야 하는 부분 

또한 말씀 해 주셔서 감사합니다.

투자경험이 없어

모든게 

낯설고 어려워 보이지만

알고 대응하면 

할 수 있다는 

방법을 찾아 

적용 하도록 하겠습니다.

마지막 부분

임차인의 

선물내용으로

얘기 하신 

따뜻한 사례에서

앞으로 어떤 마음을

가지고 투자하느냐가

부자 될 우리 모두의

“부의 그릇”을

키우는 시간이 될 것입니다.

튜터님의 

말씀 새겨 놓았습니다.

튜터님 감사합니다.