안녕하세요.
부동산·형사 사건을 함께 다루고 있는 변호사형입니다.
최근 커뮤니티에서, 흥미로운 질문을 하나 발견했습니다.
“임차인이 있는 집인데,
‘임차인 퇴거 조건’ 특약 넣고 계약하면 안전하지 않나요?”
솔직히 말씀드리면
매수인 입장에선 생각보다 위험한 계약입니다.
특히 실거주 목적 매수인이라면
이 계약 구조는 생각보다 훨씬 더 위험합니다.
① 실제 상담 사례로 보는 ‘위험한 계약 구조’
실제로, 제가 상담했던 사례입니다.
의뢰인 A님은
2025년 9월, 실거주 목적으로 아파트를 매수했습니다.
계약 조건은 다음과 같았습니다.
- 계약금 + 중도금 지급 완료
- 특약: “임차인 퇴거를 조건으로 하는 매매계약”
- 잔금은 세입자 퇴거일에 맞춰 2026년 1~3월 중 지급
이 단계까지만 보면
“특약도 있고, 깔끔한 계약”처럼 보입니다.
하지만 문제는 그 다음이었습니다.
② 많은 매수인이 착각하는 핵심 포인트
이쯤 되면 대부분 이렇게 생각합니다.
“어차피 내가 들어가 살 건데
현 집주인이 대신 갱신 거절해주면 되는 거 아닌가요?”
❌ 절대로 아닙니다. 이게 가장 위험한 착각입니다.
✔ 갱신거절권은 ‘그 시점의 임대인’만 행사 가능
- 갱신거절을 할 수 있는 사람 → 현재 임대인(매도인)
- 실제로 들어가 살 사람 → 매수인
즉,
매도인은 ‘매수인의 실거주’를 이유로
임차인의 갱신요구를 거절할 수 없습니다.
이 부분은 이미 대법원 판례로 명확히 정리되어 있습니다.
“양수인(매수인)이 임대인 지위를 승계한 이후에야
양수인 스스로 실거주 사유로 갱신거절을 할 수 있다.”
— 대법원 2021다266631
소유권이 아직 이전되지 않았다면
매수인은 법적으로 임대인이 아니고,
갱신거절을 할 자격 자체가 없습니다.
③ 그래서 ‘임차인 퇴거 조건’ 특약은 왜 무력해질까?
임차인이 갱신요구권을 행사하면,
- 임대차는 자동으로 2년 연장
- 매수인은 실거주 불가
- 특약은 현실적으로 이행 불가능
이 시점부터 ‘임차인 퇴거 조건부 계약’은 사실상 이행불능 상태가 됩니다.
특약이 있다고 해서, 임차인을 강제로 내보낼 수 있는 건 아닙니다.
④ “집값 올랐는데, 추가 손해배상은요?” ❌
매수인 입장에선 이렇게 물어볼 수 있을겁니다.
“계약금 배액 말고
시세 상승분이나 기회비용도 받을 수 없나요?”
현실적인 결론부터 말씀드리면
👉 거의 불가능합니다.
매매계약의 계약금은 보통 손해배상액의 예정으로 해석됩니다.
그래서 아래와 같은 손해들은 대부분 인정되지 않습니다.
- 시세 상승분
- 다른 투자 기회 상실
- 대출이자, 전세 대안 비용 등
결국 매수인이 받을 수 있는 건
✔ 계약금 배액이 사실상 전부인 경우가 대부분입니다.
하지만 이마저도, 매도인에게 계약파기에 대한 책임이 있는것이 아니라면, 인정될 가능성이 매우 낮죠.
매도인과 계약할 때, 특약사항으로 “매도인은 현재 거주중인 임차인을 반드시 퇴거하도록 조율하며, 임차인이 퇴거하지 않아 계약이 파기되는 경우 매도인의 과실로 간주하며 계약금의 배액을 배상한다”라는 취지의 내용을 기재하지 않으면, 손해배상을 받는것은 매우 어렵습니다.
⑤ 그럼 지금 당장 계약 해제하면 될까?
이 부분에서 매수인이 가장 많이 실수합니다.
❌ 잔금일 전 성급한 해제는 위험합니다.
왜냐하면 잔금기일 전까지는
형식상 매도인이 특약을 이행할 가능성이 남아 있기 때문입니다.
이때 해제하면 오히려
- 매수인이 잔금 지급을 거절한 것으로 판단되거나
- 계약금 몰취, 손해배상 위험이 생길 수 있습니다.
✔ 실무적으로 가장 안전한 대응
- 잔금일까지 기다린다
- 잔금일에도 임차인이 여전히 거주 중이면
- 그때 계약 해제 + 계약금 배액 청구
이 순서가 법적으로 가장 안전한 루트입니다.
⑥ 그래도 집이 너무 마음에 든다면?
방법이 아예 없는 건 아닙니다.
- 잔금 공탁
- 소유권이전등기청구 소송
- 소유권 취득 후 임차인 명도소송
- 이후 매도인에게 비용 구상
다만 이 선택지는
시간·비용·스트레스를 모두 감수해야 함은 물론이고, 가능성이 높지 않기 때문에 추천하는 방법은 아닙니다.
또한, 임차인이 퇴거해야 하는 이유를 충분히 입증해야 합니다.
ex) 매도인과 임차인간 퇴거를 약속했던 문자내용, 통화녹음 등
물론, 더 간단하고 확실한 방법이 있습니다.
잔금일을 임대차계약 종료 최소 2개월 전, 정확히 말하자면 소유권이전등기를 임대차계약이 종료되기 2개월 전까지 이전을 받아 임대인의 권한을 승계받은 후에, 임차인에게 실거주 통보를 하면 됩니다.
✅ 정리하면 이렇습니다
✔ ‘임차인 퇴거 조건’ 특약은 안전장치가 아니다
✔ 매도인은 매수인 대신 실거주 사유로 갱신거절 불가
✔ 임차인이 버티면 계약은 그대로 연장
✔ 추가 손해배상은 거의 불가능
✔ 해제 타이밍이 가장 중요하다
🔎 변호사형 한마디
이 계약 구조, 상담해보면 항상 공통점이 있습니다.
“특약 있으니까 괜찮을 줄 알았다.”
네, 매도인이 책임지고 임차인을 퇴거시켜주겠다는 명확한 내용의 특약이 있으면 손해배상은 청구할 수 있겠으나, 그 시간동안 임시 거처를 마련해야 하는 점, 시간과 에너지 그리도 소송비용을 소비해야 한다는 점 등을 고려해보면, 오늘 주제와 같은 방식의 계약은 최대한 피하는것이 상책입니다.
