관련 강의
[3월 개강] 열반스쿨 중급반 - 직장인이 투자로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
‘시장 상황에 따라 전세 완벽하게 놓는 법’ ‘전세 A to Z'까지 전세빼기의 모든것에 대해서
알수 있는 너무나도 유익한 강의 잘 들었습니다. 내용 하나하나가 모두 중요하지만 중요한 부분 요점 정리했습니다.
전세 셋팅을 미리 알아야 하는 이유-
사고 알면 늦습니다.-전세 셋팅은 투자결정 단계에서 반드시 미리 알고 있어야 합니다.
[1단계] 어떤유형이 셋팅이 적합할까? -나와 시장의 상황을 파악하고 메타인지하는 것이 중요
나의 상황
①잔금 대비가 가능한가?
②시간과 자금을 안정적으로 확보할 수 있는가?
시장의 상황
①지역별/생활권별/단지별 전세수요와 공급
②토지거래허가구역 조건부전세대출 제한 (규제)
시장에서 알아야 할 전세셋팅유형을 통해 다양한 전세세팅에 대해 알게되고 그에 따른 여러가지 대응방안도 알게됨
★현재 전세 셋팅을 어렵게 하는 상황:조건부 전세대출 제한
①대출 실행일에 소유권이 이전되는 조건의 전세대출 중단-임차인에게 받은 전세대출금으로 잔금을 치루는 형대
②선순위채권 말소하거나 감액하는 조건의 전세대출 중단-임차인에게받은 전세대출금으로 집주인 주택담보대출을 상환하는 형태
★1.세낀물건
전세셋팅전 임차인이 전세대출 받으려면
소유권 변경여부 확인 필수 -
집주인 3개월 유지되어야 함(주택금융공사(HF)-⨉, 주택도시보증공사(HUG)-3개월), 서울보증보험(SGI)-3개월
①세낀물건 셋팅과정-잔금일 기준, 기존 세입자 만기가 3개월 이상 남아 있는게 좋음
2.주인전세-잔금일 기준, 주인전세 만기가 최소3개월이상 되도록 넉넉히 설정, 기존 주택담보 대출 상환(근저당 말소)가능할지 확인 필수(근저당0 상환능력⨉-매도자가 다른 대출 일으켜 근저당 말소, 매매계약금=중도금으로 근저당 말소, 매매-전세 차액 매도인에게 지급)
3.매도자 전세계약 후 승계-근저당권 말소하면서 전세대출 안되는 금융기관 여부 확인, 전세대출 이후 소유권 변경여부 확인하는 은행인지 확인-언제든지 바뀔수 있으므로 확인 필수(세입자가 대출받을 은행에 사전 확인하도록 요청)
4.잔금 치고 전세 셋팅-수도권 주택담보대출 시 전입의무(현재 실거주기간 확인⨉, 대출 받는 시점확인), 잔금 후 전세입자가 들어올 때까지 비용부담(월이자, 중도상환수수료)-매매 잔금후 임차인 이사짜기 3개월 이상 걸릴 수도 있음
[2단계
★]적정 전세가 설정 3단계: 단지, 생활권, 공급+전화 임장을 통한 전세시장 분위기 최종반영
1단지- 단지내 적절한 가격인지
2.생활권 내 비교-가격흐름을 같이 하는 단지들과 비교해도 적절한 가격인지
3.공급물량점검-공급되는 신축단지와 비교해도 적절한 가격인지 확인
★임대기간 설정시 체크해야 할 3가지:공급, 수요, 포트폴리오
1.공급물량의 규모, 시기, 상세위치를 확인 영향권 범위 가늠
2.본인이 투자하는 지역, 단지, 평형의 수요를 아는 게 중요
3.보유 주택수가 늘어 날 수록 임대 포트폴리오로 재계약 시기 분산 필요
★임대만료일은 투자자 본인이 조절 할 수 있는 영역, 한순간의 선택이 몇년치(?)의 리스크를 좌우하게 됨
★세낀 물건 투자 검토3단계:전세보증금, 임대만료일, 갱신요구청구권사용여부
★지방소액투자전세셋팅시 반드시 확인해야 할것 -전세보증보험 가입 가능한 전세가인지?
①KB/매매/일반 ②90% ③승인시점(신청하자마자 가입이 승인되는 것이 아님-신청 건 많은 경우 승인 지연)
-시장 분위기에 따라 신청시점과 승인 시점의 보증한도가 달라질수 있음을 유의
[3단계]계약때 부터 알아야 할 전세셋팅
1.등기부등본(기본정보,소유권 소유권외,열람일시, 페이지), 매매/임대계약서 작성,특약사항까지
★법률고민-대한 법률구조공단, 법률상담 플랫폼(로톡)
2.임대리스크줄이는 법-
①입주물량 등 임대에 영향 미치는 요소 -시기에 적합한 물건을 선택할것
②임대 최고가를 고집⨉ 욕심 VS 기회비용
③시기별, 지역별 분산투자로 역전세 리스크 방어
④안 좋은 지역을 가봐애 좋은 지역을 알아봄-다 가봐야 안다!
⑤무엇보다 살 때 싸게 사는 게 중요
강의를 듣고 단순히 전세빼기가 아닌 알아야 되고 공부해야 될게 많다는 걸 느꼈습니다.
규제지역의 수도권 2년 실거주후 전세 세팅이 고민이었는데 유형별로 디테일하게 강의해주셔서 투자후
교본으로 삼으면 많은 도움이 될것 같습니다. 전세빼기의 모든것이 담겨있는 강의였습니다..
긴시간동안 강의하시느라 고생많으셨고 감사합니다.
적용할점
1.50대 은퇴를 앞둔 시점에 나의 상황을 메타인지하고 잔금대비가 가능한가? ,시간과 자금을 안정적으로 확보할 수 있는가 부분에서 재정상황을 다시한번 점검하고 투코를 통해 방향성을 설정할 필요가 있음
2.★★적정전세가 설정단계-단지, 생활권, 공급
★★임대기간 설정시 체크해야할 3가지:공급, 수요, 포트폴리오-꼭 기억할 것
3.양파링님 말씀처럼 사고 알면 늦습니다.-전세 셋팅은 투자결정 단계에서 반드시 미리 알고 있어야 합니다.
내용을 반복하여 숙지하고 리스크를 최소화 하고 살때 싸게 살수 있도록 가치있는 아파트를 선정 할 수 있도록 저환수원리 꼭 기억하겠습니다.
