[열기 2강 후기_10년 후에 6채 갖조 16조, 말차말자] 2강 완강 후기

1.목표 달성을 위해 필요한 것

-독서

-강의

-임장

-투자

-인간 관계: 내 옆에 멘토를 두어야 함

-건강

아파트를 살 때는, 1개를 10번 보는 게 아니라 100개의 아파트를 보는 게 더 좋음(즉, 꼭 실행을 해야 한다)

2.부동산 가격 결정 요소

-장기

(1) 물가

(2) 통화량

(3) 경기

(4) 수요(입지)

(5) 입지독점성: 수요는 있는데 공급은 없는 상태(이게 주식에서 말하는 ‘해자’, 해자가 있다. 부동산에서도 서울은 해자임. 수요는 많지만 공급이 적기 때문에)

-단기

(1) 가격 저평가 여부(가치>가격)

(2) 매수(매도) 심리: 사람들이 팔려고 할 때 사야 함. 기분에 따라 하는 게 아니라 상황을 살펴야 함.

(3) 입주물량(공급): 입주가 터지면 시장에 악영향을 줌. 이때 사야 함.

(4) 투자 기준: 나만의 투자 기준이 있어야 함.

3.10년 뒤 부동산 가격은 오를 것인가?

오를 거임. 장기적으로 우상향 중임.

4.물가는 왜 오를까?

통화량이 많아지면 물가도 오름. 통화량이 많아진다=돈의 가치가 낮아졌다. 2015년에서 25년이 됐을 때 통화량이 2배가 됨. 즉, 돈의 가치가 2배 낮아짐.

→ 돈의 가치는 매년 5~10%가 빠지고 있기 때문에, 실물 자산이 꼭 있어야 함. 한국은 지금 경제가 불황이지만, 전세계에 이름을 알리고 있음. 문화적으로 유래 없이 호황이기 때문에, 이 기회를 잡아서 부동산 가지고 있어야 한다.

5. 너바나의 투자 원칙
(1)야구에 비유해 봤을 때 투자를 잘 하려면, 내 몸이 공을 따라가면 안 됨. 내가 잘 칠 수 있는 공인지, 칠 수 없는 공인지를 먼저 판단해야 함.(저평가 되어 있으면서, 가치가 있고, 수요가 많으나 공급이 적은 곳)
(2)투자에 대한 철학이 있어야 함.

**투자의 원칙**:

-저평가 여부(가치>가격): 임장을 가고, 임보를 써야 함, 부동산의서의 가치(수요는 많으나 공급은 적은 것)→저평가 여부는 임장을 가고 임보를 써봐야 할 수 있음

-환금성(부동산은 환금성이 안좋음, 환금성: 자산의 완전한 가치를 현금화하는 가능성) + 1,2,3층 아파트, 아파트가 되지 않은 빌라, 오피스텔→ 얘네는 투자 웬만하면 하지 말기

-수익률: 내가 넣은 투자금 대비 돈이 얼마로 들어오는가?

수익률=수익금/투자금(매매가-전세가)

72의 법칙→ 72/ 수익률=원금이 2배가 되는 기간

⇒그렇다면 수익률을 높이는 법은?

(1) 가치가 높은 곳

(2) 적절한 투자금, 전세금 상승

(3) 좋은 타이밍(무릎 이하에서 잡기)

(4) 수익률(월세 투자), 수익 둘 다 중요

(5) 인내(투자시장, 가치 신뢰): 내가 투자한 것에 가치가 있는지를 생각해보고, 존버하기

지방은 인구가 중요하고(100만명이 넘는 도시가 망하기가 쉽지 않음), 학군, 신축, 부자들이 사는 동네인지가 중요, 원툴만 있는 지역은 조심해야 함(디트로이트 같은 경우, 기업 하나가 먹여살렸던 도시라서 그 기업이 무너졌을 때 마을이 우르르 무너짐)

-원금 보존(가치, 전세 가격 확인하기)

1: 매수 시, 이 물건으로 내가 겪을 최악의 손실을 얼마일까? 를 생각하기

2: 적정 전세가율 이상의 부동산 매수하기

3: 앞으로 전세가가 오를 수 있는 부동산 매수하기

4: 수요가 많고, 입지독점성이 높은 부동산 매수(가치 있는 곳)

5: 가치 있는 부동산을 매수했다면 가격이 하락하거나 오르지 않아도 버텨라(보유하기)

-risk 관리

투자자의 가장 큰 리스크는, 역전세임. 1. 단기간에 입주 물량이 터질 때 2. 전세 대출 금리나 규제 3. 전세가 많이 올랐을 때, 그 이후에는 거의 무조건 전세가 떨어짐.

역전세와 함께, 입주물량을 확인하는 게 바로 리스크 관리

⇒ 저환수원리 무조건 지켜야 함

6.너바나의 부동산 전망

시장을 전망하는 건 사실상 불가능하니, 우리가 할 일은 2개임

-상승할 때: 나는 수익을 얻을 수 있는가?

-하락할 때: 내가 가진 자산은 안전한가?

<우리의 고민>: 정부가 규제를 강화해서 부동산 가격이 떨어지면 어떡하지?

→ 과거 정부의 부동산 정책들과, 현재의 부동산 정책을 이해한 뒤 대응 방법을 알아봐야 함.

집 값을 떨어뜨리려면, 경제가 망가져야 하는데 그건 불가능함. 물가가 떨어져야 하는데, 그건 안 됨.

2.시세차익 부동산의 정의와 종류

정의: 낮은 가격에 사서 오를 때까지 기다리는 투자법

>매매가치=토지가치+건물가치

다가구 건물의 건물가치는 점점 떨어질 수밖에 없음. 근데 토지가치가 계속 오름. 수요(직장, 교통, 학군…)와 공급(입지독점성)의 원리에 의해 오르는데, 지방은 땅이 싸니까 토지를 사서 건물을 새로 짓는 등의 투자가 가능하지만 서울은 그게 안됨.그래서 건물가치가 오르는 것.

7. 그래서 시기는?

지방도 현재 가격이 오르고 있으니 빨리 들어가야 함. 그리고 지방의 경우 한 200%정도? 수익이 난다면 빠르게 팔고 나오는 걸 추천.

-> 연 20% 수익률 실전 투자 사례

-소액으로 투자

-low risk, middle return

-다만 지방은 매도 시기를 잘 봐야 한다(담배꽁초 투자)

-2년 전에 미리 들어가야 한다

=> 이번엔 좀 급하게 적다 보니 텍스트만 우다다 적혀 있긴 하지만, 그래도 적용점을 찾아보자면

일단 빨리 투자하자! 2026년 지방으로 1호기 만들기 목표 땅땅!

언제나 ‘저환수원리’를 따져본 뒤, 수요와 공급의 원리를 생각해서 투자하기

1개의 아파트를 10번 보는 것보다 10개의 아파트를, 더 나아가서 100개의 아파트를 보면서 비교평가하는 게 중요하니, 최대한 임장을 많이 다니면서 발품팔고, 임보 쓰는 게 중요할 것 같다.

→ 결론은, 임장 다니고 임보 쓰자! 나는 임장을 해본 적도 없는 임장 초초초초보이니, 우선 조모임으로 다녀온 후 혼자도 집 주변 한번은 임장 다녀와보기~ 그리고 나서는 최대한 모임 활용해서 임장 다니기(2강 과제로 미니 임보 써봤는데, 진짜 만만치 않았다…이걸 매일 혹은 매주 쓴다고 생각하면 아직 갈 길이 멀다ㅠ)